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Wer bezahlt die Schutzanode, die bei der Wartung erneuert wurde, Mieter o. Vermieter?


| 30.12.2005 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Bei der jährl. Wartung der Gasheizung in einem Einfamilienhaus musste die SCHUTZANODE erneuert werden.
Die Wartungskosten bezahlt der Mieter.
Frage: Wer trägt die Kosten dieser eventuell jährlich zu ersetzende Schutzanode ( z.Zt. 74.-Euro )? Der Mieter oder der Vermieter?
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Mieter müssen grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung oder notwendige Reparaturen an Thermen, das heißt an Etagenheizung oder Warmwassergeräten in der Mietwohnung übernehmen. Das entschied das Landgericht Braunschweig (Az: 6 S 784/00).

Die Kosten könne jedoch durch Regelung im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden.

Auch dies ist letztlich nur zulässig, wenn die entsprechende Mietvertragsklausel eine Obergrenze enthält, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen hat.

Regelt der Mietvertrag dies nicht, hat der Vermieter die Kosten zu tragen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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www.net-strafverteidiger.de

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2005 | 14:14

Sehr geehrter Herr Kah!
Danke für Ihre Auskunft, mit der ich nicht zufrieden bin!
Vorab: Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit eigener Gasheizung im Keller und nicht um eine Wohnung mit einem Gasboiler!
Mich irritiert z. B. Ihre Aussage, daß " Wartungskosten " nicht umlagefähig seien.
Das Gegenteil habe ich erlebt:
Diese Thema habe ich schon im Frühjahr 2005 juristisch ad Akta legen können, weil der Mieter ( aufgescheucht durch einen Artikel in einer Fernsehzeitung ) auch Ihrer Meinung war.
Dagegen die Meinung der Juristen: Wartungskosten sind selbstverständlich! umlagefähig.
Begründung:
Einschlägige Literatur ( z.B. " umlegbare Nebenkosten Anlage 3 zu §27 Abs.1 der sogen. Zweiten Berechnungsordnung v. 12.10.1990 (BGBI S2178 ) geändert 19.6.2001 ( BGBI I 2001 S.1149 )
Brief von Brunata: " Überwachung und Pflege der Anlage---"
Aussage von Jur.Abtlg. der Stadtwerke: Sinngemäß:
" Man unterscheidet hier die " Regelmäßigkeit " des Auftretens:
" Instandhaltungskosten " sind hier immer als Reparaturkosten zu sehen und treten " einmalig " und nicht regelmäßig auf und sind deshalb nicht umlagefähig! ( also Vermieter bezahlt )
" Wartungskosten " dagegen fallen vertragsgemäß " regelmäßig " an und sind wegen der Regelmäßigkeit umlagefähig! ( Mieter bezahlt )
Andere Aussagen:
lt. Heizungskostenverordnung:---, das sind regelmäßig anfallende Kosten, wie Wartungsgebühren --- dürfen abgerechnet werden----
oder
lt. arctek.de: Wartung ist wie Brennstoff - umlagefähig!

Nun zu meiner Anfrage am 30.12.05: Ich bin der Meinung, daß der Ersatz der SCHUTZANODE " regelmäßig " stattfindet und deshalb umlagefähig ist! ( also der Mieter zahlen muß ).
Zur Erinnerung: Es handelt sich um ein alleinstehendes Einfamilienhaus und nicht um eine Mietwohnung!
Ich bin gespannt!

Ein gesundes " Neues 2006 "

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2006 | 13:23

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nicht alle Wartungskosten sind umlagefähig.

Definiert werden Betriebskosten als laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die im Haus und auf dem Grundstück anfallen.

Grundsätzlich gilt:

Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sind grundsätzlich nicht auf die Mieter umlagefähig.

Hier stellt sich jedoch das Problem, daß Instandsetzungskosten teilweise in Betriebskosten schwer trennbar enthalten sind.

Bei der Wartung der Heizungsanlage wird dies letztlich auch vom Wartungsvertrag abhängen.

Ein Wartungsvertrag kann der Gestalt geschlossen werden, daß die Wartungsfirma auch verpflichtet ist, im Rahmen der pauschalen Wartungsgebühr Instandsetzungsarbeiten der Heizungsanlage durchzuführen, d. h. bestimmte Verschleißteile zu erneuern.

Diese Kosten sind grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar und müssen daher im Wege des Vorwegabzuges abgezogen werden.

Der Austausch von Teilen der Heizung gilt danach als Instandsetzung und ist nicht umlagefähig.

Bewertung des Fragestellers |


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"Sehr geehrter Herr Kah!
Meine Nachfrage hat den Fall geklärt! Ich habe nun die Rechtssicherheit, daß der Ersatz einer ( auch " regelmäßig " auszutauschende ) Schutzanode unter " Instandhaltungskosten " fallen und nicht den Wartungskosten zuzurechnen sind. Dafür bin ich Ihnen dankbar. Obwohl Ihre erste Antwort für mich sehr vernebelt war.
Also werde ich in Zukunft als Vermieter die Kosten der Schutzanode unter der Rubrik " Instandhaltungskosten " übernehmen.
Danke nochmals für die Rechtssicherheit!
Ein erfolgreiches Neues Jahr! "