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Wer bekommt die Maklerprovision?

11.03.2012 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Es geht um einen Grundstückskauf. Im Januar bekam ich von „Makler 1" ein Exposé´ per Mail zugesendet, mit Flurplan und der Bitte die Provisions Bescheinigung zu unterschreiben. Nach erstem Ansehen des Grundstücks kam es nicht in die engere Wahl und die Provisions Bescheinigung hatte ich auch deswegen nicht unterschrieben.

Einen Monat später hatte ich in der gleichen Gegend mit „Makler 2" Besichtigungstermine für Grundstücke. Auch er bot mir mündlich dieses Grundstück an, was ich jedoch ablehnte, da wir es schon kannten.

Am Ende unserer Besichtigungstour bot er uns an, das besagte Grundstück nochmal anzuschauen. Er erklärte uns ausführlich die Gegebenheiten und wir stellten schnell fest, dass es doch sehr unseren Wünschen nahe kommt. Unterschrieben habe ich die Provisions Bescheinigung bei „Makler 2" für andere Grundstücke aber nicht für dieses.

Ich sagte ihm auch offen, dass ich das Grundstück bereits aus Mailverkehr mit „Makler 1" kannte und nannte auch den Namen.

Nun sind wir in engeren Gesprächen mit dem Eigentümer und „Makler 2". Der Eigentümer hat einen Vertrag mit „Makler 1" und war sehr überrascht dass „Makler 2" dort auftauchte.
Wir haben bis heute das Grundstück noch nicht gekauft.

Wie ist die Rechtslage wenn wir das Grundstück kaufen wollen? Zusammenfassung:

• „Makler 1" hat uns aufgrund Anfrage über ein Immo-Portal Expose´ gesendet und Maklerprov.bestätigung, diese habe ich nicht unterschrieben.

• „Makler 2" hat uns eigentlich das Grundstück verkauft- ohne ihn hätten wir es nicht in die engere Wahl gezogen.

• Der Eigentümer hat Vertrag mit „Makler 1". Nach seiner Einschätzung hat „Makler 1" den Auftrag breitgestreut an „Sub-Makler"

• „Makler 1" bot das Grundstück für einen weit höheren Preis an als „Makler 2".
• „Makler 2" hat uns nicht unterschreiben lassen für dieses Grundstück.

• Die Provision bei beiden Maklern beträgt 7,14 %, was ich sehr hoch finde.
• Das Grundstück ist noch nicht gekauft

Fragen
• Sind wir zur Provisionszahlung verpflichtet
• Wenn ja welchem Makler
• Welche Provision ist Marktüblich?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Der Abschluss eines die Provisionspflicht auslösenden Maklervertrags bedarf nicht der Schriftform, so dass nicht maßgeblich ist, ob ein Provisionsversprechen unterschrieben wurde.

Der Vertragsabschluss ist auch mündlich möglich und auch durch schlüssiges Verhalten.
An einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten werden zwar nach der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt (BGH, NJW 2005, 3779).

Jedoch reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn etwa der Kaufinteressent die Maklerdienste in Kenntnis eines Provisionsverlangens Anspruch nimmt (BGH, NJW-RR 2007, 400).

Dazu reicht es aus, wenn ein Besichtigungstermin wahrgenommen wird, wie in Ihrem Fall mit Makler 1 (M1).

Nur bei ausdrücklich erklärtem Widerspruch gegen die Provisionspflicht kann etwas anderes gelten (BGH, NJW 2002, 817). Das bloße Nichtunterzeichnen des Provisionsverlangens in Ihrem Fall ist dabei jedoch nicht als ausdrücklicher Widerspruch zu werten.
Daher wäre hier nach Ihrer Schilderung von einem Vertragsschluss mit M1 auszugehen.

2. Für den Provisionsanspruch von M1 wäre weiter erforderlich, dass seine Tätigkeit zum Abschluss des Kaufvertrages führt.

Dazu ist Kausalität zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des Kaufvertrages notwendig.

Davon ist auszugehen, wenn ohne die Tätigkeit des Maklers 1 der Kaufvertrag nicht zu Stande kommen würde, wobei jede (auch geringe) Form der Mitursächlichkeit ausreichend ist.

Hiervon wäre in Ihrem Falle auszugehen, da M1 Ihr Interesse erstmalig auf das Objekt gerichtet hat. Dem steht nicht entgegen, dass auch ohne M1 die Tätigkeit des Maklers 2 für sich allein ggf. ausgereicht hätte, denn dabei handelt es sich um einen hypothetischen und damit unbeachtlichen Kausalverlauf.

Auch Ihre zwischenzeitliche Abkehr vom Wunsch, das Objekt kaufen zu wollen, unterbricht den Kausalverlauf regelmäßig nicht, insbesondere wenn der Abschluss dann in zeitlicher Nähe doch noch erfolgt (BGH, Urteil vom 13. 12. 2007 - III ZR 163/07).

Auch die Tatsache, dass Ihr Kaufentschluss in erster Linie auf dem Gespräch und der Information durch M2 beruht, lässt die Kausalität der Tätigkeit von M1 nicht entfallen.

Denn M2 hat nur eine weitere Mitursache für den Abschluss des Kaufvertrages beigetragen.

Die Beweislast dafür, dass der Kaufvertrag nicht mehr ursächlich auf die Tätigkeit von M1 beruhe, hätten dabei Sie zu tragen, da diese Tatsache für Sie günstig wäre.

Daher wäre hier von einem Provisionsanspruch des Maklers 1 auszugehen.

3. Gegenüber M2 droht nach diesen Ausführungen ebenfalls ein Provisionsanspruch.
Denn er hat durch sein Provisionsverlangen für die anderen Objekte deutlich gemacht, dass er für seine Vermittlung ein Entgelt vom Käufer erwartet.

Im Streitfalle vorzutragen, man habe damit gerechnet, dass der Makler für die Vorstellung des fragliche Objektes nicht erkennbar eine Provision erwartet habe, hat daher kaum Erfolgsaussicht. Daher wäre auch hier von einem Vertragsschluss mit M2 auszugehen.
Durch seine Information über das Objekt hätte er auch kausal zum Kaufvertragsabschluss beigetragen.

4. Nach der Gesetzeslage ist durchaus möglich, dass für ein und dasselbe abzuschließende Geschäft (Grundstückskauf) zwei Provisionen anfallen können.

Ob zwischen M1 und M2 eine Abrede im Innenverhältnis besteht, wonach M2 als Unterbeauftragter o.ä. tätig werden soll und die Provision geteilt wird, ist nicht bekannt und sollte nicht unterstellt werden.

Es besteht daher die Gefahr, dass zwei Provisionsansprüche geltend gemacht werden, wenn es zum Abschluss des Grundstücksvertrages kommt.

5. Die Höhe der Maklerprovision steht zunächst im Ermessen der Parteien, die den Maklervertrag abschließen. Nur wenn die Höhe nicht ausdrücklich genannt ist, gilt die übliche Höhe (§ 653 Abs. 2 BGB). Diese beträgt im Grundstücksgeschäft regelmäßig 3 – 4 % zzgl. MwSt. (Palandt, BGB 69. Auflage, 2010, § 653 Rnr. 3).

Wie unter 1 ausgeführt, ist hier jedoch von einem Vertragsschluss nach voriger Anzeige des Provisionsverlangens auszugehen. So wie ich Sie verstehe, ist in der Provisionsbescheinigung auch die Höhe von 7,14 % angegeben gewesen, so dass dies als vertraglich vereinbarte Provision anzusehen wäre.

6. Angesichts der Gefahr einer doppelten Provisionspflicht ist vor Abschluss des Kaufvertrages ratsam, mit den Maklern zu klären, ob diese beide Provisionsansprüche geltend machen wollen oder sich die Provision im Innenverhältnis teilen. Sie sollten darauf hinweisen, dass bei doppelter Provision ein Kaufvertrag ggf. nicht zu Stande kommt und einen Verzicht eines der Makler in schriftlicher Form anfordern.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2012 | 20:08

Danke für Ihre Antwort. Hinweis. Mit dem Makler M1 wurden keinerlei gemeinsame Grundstücksbesichtigungen durchgeführt. Über Immonet wurde bei Makler M1 das Grundstück angefragt. Da wurde das Expose und Flurplan zugesendet. Der Makler M1 hat sich nicht wieder gemeldet.

Frage: Gelten dann immer noch Ihre Ausführungen zu

"jedoch reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn etwa der Kaufinteressent die Maklerdienste in Kenntnis eines Provisionsverlangens Anspruch nimmt (BGH, NJW-RR 2007, 400)."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2012 | 21:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gern wie folgt:

Ich hatte Ihre Schilderung so verstanden, dass der Besichtigungstermin im Beisein des Maklers 1 stattgefunden hat.

Da sich die Tätigkeit des M1 hier auf das Übersenden des Exposés und des Flurplans beschränkt hat (unter Beifügung der Provisionsbescheinigung) und Sie danach keine weiteren Maklerleistungen beauftragt oder in Anspruch genommen haben, wäre in der Tat nicht vom Abschluss eines Maklervertrages mit M1 und somit auch von keiner Provisionspflicht gegenüber M1 auszugehen.



Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

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