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Wenn der Vermieter sein Ingenieurbüro hier nicht betreibt (Eigenbedarf), habe ich Ersatzanspruch?


31.08.2007 18:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo,
ich wohne seit 1991 in einem angemieteten Haus, das bis im Jahr 2005 vom Staat gehörte und dann verkauft wurde an eine private Person. Er kaufte das ganze Arenal insgesamt 7 Häuser. Ich habe im Jahr 1995/96 das Haus mit Zustimmung des damaligen Vermieters renoviert auf meine Kosten. (neue Fenster neue Innentüren, Einbauküche im Jahr 2000 eine Ölzentralheizung einbauen lassen. Früher wurde mit Holz geheizt. Der Mietvertrag wurde beim Kauf übernommen.Im Jahr 2006 kam eine Mieterhöhung, die ich akzeptiert habe. Zum 1.4.2007 hat der Vermieter einen neuen Mietvertrag mir vorgelegt, den ich nicht unterzeichnet habe.
In meinem Mietvertrag steht drinnen dass die gesetzlichen Bestimmungen für die Kündigung gilt. Der Mietvertrag damals wurde wegen Todes meines Partner im Jahr 2000 auf meinen Namen umgeschrieben.
Mit Schreiben vom 22.8.2007 kündigt mir der Vermieter wegen beruflichen Bedarf,zum 28.02.2008 er möchte sein Ingenieurbüro hier verlegen.
2 Häuser die auch den Käufer gehören wurden Ende Dez.06, Jan 2007 neu vermietet. Ein Haus baut er gerade um. Die gleiche Bauweise wie meines. 2 Mieter von Häusern haben den neuen Mietvertrag unterschrieben und somit keine Kündigung bekommen, ein Mieter hat auch nicht unterschrieben, da sollen jetzt ab Dezember Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Wasserrohre-Elektro neu verlegt werden.
Fragen:
Zu welchen Zeitpunkt kann er mir kündigen?
Wenn er sein Büro hier nicht betreibt habe ich Ersatzanspruch?
Muss er mir eine gleichwertige Wohnung anbieten?
Da ich selber das Haus modernisiert habe auf meine Kosten, habe ich ja den Wert noch nicht abgewohnt.
Er hat ja auch erst Häuser vermietet, ich denke dass er sich rächen will, dass ich den neuen Mietvertrag nicht unterschrieben habe.


-- Einsatz geändert am 31.08.2007 21:46:22
Sehr geehrte Ratsuchende,

nach dem neuen Mietrecht beträgt die Kündigungsfrist für eine „ordentliche“ Kündigung des Mieters (!) drei Monate, unabhängig von seiner Wohndauer.

Kündigt der Vermieter (!), so gelten gestaffelte Fristen, die sich nach der Wohndauer des Mieters richten: bis 5 Jahre Wohnzeit: 3 Monate; mehr als fünf Jahre: 6 Monate; mehr als acht Jahre: 9 Monate. Die frühere Verlängerung auf 12 Monate nach zehnjährigem Wohnen ist entfallen. Die 3-monatige Kündigungsfrist des Mieters gilt auch für vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietverträge. Ausgenommen sind nur die seltenen Fälle, in denen abweichende Kündigungsfristen bewusst ausgehandelt wurden.

Insofern beträgt die Kündigungsfrist, nachdem zusätzlich auf die gesetzlichen Bestimmungen verwiesen wird, für den Vermieter 9 Monate.

Entscheidend ist aber ferner, dass nach dem Gesetz die Kündigung eines vertragstreuen Mieters aber nur möglich ist, wenn der Eigentümer ein „berechtigtes Interesse" daran hat.

Eigenbedarf ist eine von zwei Interessenslagen, die der Gesetzgeber grundsätzlich als Kündigungsgrund anerkennt. Mit Betonung auf „Bedarf". Denn der Wunsch allein, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen, reicht nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter „vernünftige" und „nachvollziehbare" Gründe dafür haben, dass er ausgerechnet die vermietete Wohnung/Haus für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person (z. B. Pflegekraft) oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben zudem genau darlegen, warum er oder ein Angehöriger die Wohnung gerade jetzt benötigt und um wen es sich dabei handelt. Er muss also den Sachverhalt konkret schildern, was sich viele Eigentümer einfacher vorstellen, als es ist. Denn dazu gehört auch, dass er seine aktuellen Wohnverhältnisse darlegt bzw. die seines Verwandten, der einziehen möchte. Dadurch soll den Mietern die Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Fehlen die hierfür notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und kann auch nicht durch das Nachschieben von Gründen wirksam werden. Der pauschale Verweis auf geänderte Lebensumstände reicht jedenfalls nicht aus. Andererseits dürfen die Anforderungen auch nicht zu hoch geschraubt werden: Kündigt der Vermieter eine Fünf-Zimmer-Wohnung, weil ihm seine Drei-Zimmer-Wohnung zu klein geworden ist, ist die Kündigung nicht schon deshalb unwirksam, weil er keine Flächenangaben gemacht hat.
Zur Frage, welche Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind und somit eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, gibt es eine Flut von Gerichtsentscheidungen. Letztlich ist dabei immer der Einzelfall ausschlaggebend. Fest steht, dass sich ein Vermieter nicht erst in akuter Wohnungsnot befinden muss, um Eigenbedarf geltend zu machen. So kann es beispielsweise nachvollziehbar sein, dass der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz nutzen will, sofern er das nicht bereits bei Vertragsschluss wusste und dem Mieter diese Information vorenthalten hat. Ein berechtigtes Interesse liegt nach Auffassung der Richter auch vor, wenn der Eigentümer näher zu seiner neuen Arbeitsstätte ziehen möchte und deshalb seine Wohnung selbst nutzen will.

Hier dürfte fraglich sein, dies bedarf jedenfalls noch weitergehender Prüfung, ob überhaupt ein Eigenbedarfsgrund vorliegt. Es sollte noch näher geklärt werden, wie die Begründung der Kündigung erfolgte, ob überhaupt eine Wohnnutzung des Vermieters beabsichtigt ist oder nicht, sondern lediglich eine gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung in den Wohnräumen. Der Eigenbedarf zielt grundsätzlich auf eine wohnungsmäßige Nutzung. Dieser könnte grundsätzlich gegeben sein, wenn das neue Büro in der Nähe, in anderen Räumen betrieben wird und der Vermieter die Wohnräume für Wohnzwecken benötigt, z.B. wegen der Nähe zur Arbeitsstelle.

Nach weitergehender Prüfung dieses Umstandes und der Prüfung der Kündigung anhand der oben genannten näheren Umstände sollte dann möglicherweise der Kündigung widersprochen werden bzw. diese als unwirksam/nicht ausreichend zurückgewiesen werden.

Steht dem Vermieter eine Alternativwohnung zur Verfügung, in dem der Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, so muss der Vermieter sie selbst in Anspruch nehmen. Insoweit könnte hier – dies ebenfalls nach näherer Prüfung des Einzelfalles – ggf. weiter einzuwenden sein, dass ein bis zwei andere Häuser frei wurden, die der Vermieter hätte ohne weiteres nutzen können, statt dessen diese weitervermietet hat. Dies bedarf aber in jedem Fall weiterer Darlegungen zum Sachverhalt.

Hinsichtlich einer etwaigen Kostenerstattung betreffend erfolgt Renovierungsaufwednungen etc. kommt es darauf an, ob hier eine Vereinbarung über eine etwaige Kostentragung durch den Vermieter bzw. eine Regelung hinsichtlich eines etwaigen „Abwohnens“ in Verbindung mit einer etwaigen Abgeltungsklausel bei „vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses“ getroffen wurden, ggf. mit welchem genauen Inhalt, bzw. von welchen grundlegenden Verhältnissen man bei Durchführung der Arbeiten, der Verwendungen auf die Sache ausgegangen ist. Auch hier kommt es ganz auf den Einzelfall an.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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