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Weniger Mieteinnahmen als im Exposee ausgewiesen. Verjähren Staffelmietverträge

16.05.2016 21:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Nichteinhaltung zugesagter Mieterträge einer Wohnung begründen u.U. einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer - auch wenn die Mieterträge nicht als Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurden.

Hallo,
ich habe im April 16 eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft. Im Exposee wurde eine Nettomiete von Euro 6.135,60 angegeben. Vor Kaufvertragsabschluss verlange ich einen Nachweis über die Höhe der Mieteingänge die mir nicht vorgelegt wurde, anstattdessen erhielt ich eine Kopie vom Mietvertrag.
Ein Staffelmietvertrag Nettomiete DM 850,- + Nebenkosten, Januar 1999
ab 1.1.2001 DM 900,- +….
ab 1.1.2005 DM 950,- +…
ab 1.1.2007 DM 1000,-
Ohne irgendwelcher weiterer Erklärung.
Sache ist, der Verkäufer hat nie die Staffelmiete bzw. Nebenkostenabrechnung durchgeführt. (liegt hier arglistiger Täuschung vor)
Die Mieteinnahmen betragen zu Zeit Euro 5.215,- also Euro 920,- weniger als im Exposee ausgewiesen.
Auf Reklamation beim Makler sagte dieser mir: Er habe diese Angabe bzw. das Exposee vom Verkäufer so signiert bekommen und kann selbst nur von dessen Angaben ausgehen. Wenn die Aussagen des M nicht stimmen kann dann oder auch aufgrund dieses Exposee auf Schadensersatz geklagt werden.
Ich fühle mich bewusst übers Ohr gehauen worden zu sein.
Im Kaufvertrag wurde ich nur auf das Übliche, Kauf bricht nicht Miete hingewiesen und dass ich vorab keinen Eigenbedarf anmelden darf.
Habe ich Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Verkäufer? Wie ist hier die Rechtslage?

1. Der Verkäufer, verkauft mir ein Objekt mit einer Nettomieteinnahme von E 6.135,60 tatsächlich beträgt die Nettomieteinnahme E 5.215,17 zum Zeitpunkt. In dem Ertragswert steck doch eindeutig ein Verlust bzw. Schaden von jährlich E 920,40. Zum anderen hinke ich der Mietsteigerung auf dem Normalwert von ca. E 9.720,- nach dem Mietspiegel hinterher.
2. Oder sehe ich alles falsch und kann den Mieter der seinerzeit die Mietstaffel akzeptierte (sind hierbei rechtlich Verjährungen möglich) nun auffordern die gesamte Staffelmiete ab nun zu zahlen und auch mein neues Mietbegehren vorbringen als wäre die Miete schon immer nach Staffelmietvertrag bezahlt worden. Wäre dies rechtlich Vertretbar oder was sagt das Recht der Mietpreiserhöhung dagegen, zumal ja dann, unter Anführungszeichen, eine Mieterhöhung von über 30% zusammen käme. Der Mieter, sagte und zeigte mir einen Zahlungsbeleg, dass er bislang nur die erste vereinbarte Miete von DM 850,- bis heute bezahlt hat und bezahlt. Bei Rücksprache mit dem Verkäufer, also nach Erhalt der ersten Miete und sozusagen auch nach Kaufpreiszahlung, bestätigte mir dies auch der Verkäufer, er habe die Wohnung 2000 von seinem Vater geerbt und sich nie darum gekümmert.
Gibt es hierzu Vergleichsurteile für Punkt 1 oder 2
Muss ich rechtlich gesehen den Mietvertrag so nehmen wie er mir vorliegt, also letzte Staffelerhöhung Stand 2007 und die Einwände von Mieter bzw. Bestätigung durch Verkäufers unbeachtet lassen?
Gibt es rechtlich Verjährungsfristen wenn die Staffelung bei Mietverträgen nicht eingelöst wurde? (die letzte Staffelung wäre 2007 gewesen)
Kann rechtlich gesehen eine Staffelung in Mietverträgen von mehreren Staffeln die nicht verlangt bzw. nicht eingehalten wurden dann auf einmal abgerufen werden (also mehrere Staffellungen)? Gibt es hierzu rechtliche Fristsetzungen für die Abrufung?
Besteht hier rechtlich ein rückwirkender Anspruch zur Nachforderung für nicht eingehaltene Zahlungen laut Staffelmietvertrag und wenn ja bis zu welche Zeitraum sieht das Recht vor?
Besteht hierzu rechtlich ein Mietkündigungsrecht obwohl der Vermieter die Staffelung nicht angemahnt hat?

Sehr geehrter Fragesteller,

Sehr geehrter Fragesteller,
die von Ihnen gestellten Fragen, darf ich Ihnen auf der Grundlage Ihrer Schilderungen nachfolgend beantworten.

1) "Habe ich Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer? Wie ist die Rechtslage?"
Ein Schadensersatzanspruch setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verkäufers einerseits und einen Schaden andererseits voraus. Eine Pflichtverletzung läge in Ihrem Falle vor, wenn die geringeren Mieteinnahmen als Mangel der Wohnung anzusehen wären.
Ein solcher Mangel liegt nach allgemeiner Definition immer dann vor, wenn die Istbeschaffenheit der Sache von deren Sollbeschaffenheit negativ abweicht. Wörtlich sagt § 434 Abs. 1 S. 1 BGB zum Sachmangel: "Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat."
Entscheidend ist damit, was die "Sollbeschaffenheit" der Wohnung ist. Maßgeblich für die Bestimmung der Sollbeschaffenheit ist, da es sich nach § 311b BGB um ein formbedürftiges Rechtsgeschäft handelt, der Inhalt des von Ihnen unterzeichneten Kaufvertrages.
Maßgeblich ist also, ob im Kaufvertrag ausdrücklich die im Exposé genannte Miethöhe als Eigenschaft genannt und damit vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ist. Erforderlich wäre hierfür allerdings tatsächlich, wie der BGH erst im November 2015 entschied, ein irgendwie gearteter Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsurkunde (BGH Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14).
In der eben genannten Entscheidung setzte sich der BGH umfassend mit der Frage der Beschaffenheitsvereinbarung im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen auseinander. Der BGH stellt in seiner Entscheidung nach einer detaillierten Auseinandersetzung mit der bisherigen (uneinheitlichen) obergerichtlichen Rechtsprechung fest, dass er, der Senat, "die Rechtsfrage dahin [entscheide], dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt."
Die Folge ist somit: Ist im Kaufvertrag nichts zur Miethöhe genannt, gehört die Miethöhe nicht zur Sollbeschaffenheit der Wohnung und Ihnen steht kein vertraglicher Anspruch zu.

Doch es ist einen Schritt weiter zu gehen: Der Austausch über die Mieteinnahmen ist erfolgt. Sie haben nochmals explizit danach gefragt - nur eben im Vorfeld des Vertragsschlusses. Unter derartigen Voraussetzungen kommt ein Anspruch aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Betracht (§§ 280 Abs. 1 iVm. 311 Abs. 2 und 241 Abs. 2 BGB). Ein derartiger Anspruch gegen den Verkäufer steht Ihnen immer dann zu, wenn der Verkäufer unrichtige Angaben über Eigenschaften der Wohnung macht, welche erkennbar für Sie von Bedeutung sind. Sind die Angaben des Verkäufers bewusst unrichtig, so steht Ihnen möglicherweise ein Schadensersatzanspruch zu.
Die Höhe des Schadensersatzes lässt sich allerdings nicht so ohne Weiteres aus einem Vergleich der im Exposé genannten Mieteinnahmen mit den tatsächlichen Mieteinnahmen errechnen. Der Schaden besteht laut BGH vielmehr in dem aus der geringeren Mieteinnahme resultierenden Minderwert der Wohnung (BGH vom 06.11.2015 - vgl. oben).

2) Eine Haftung des Maklers, nach welcher Sie ebenfalls fragten, ist nach Ihren Schilderungen wohl nicht anzunehmen. Der Makler erstellte das Exposé und darf nach der Rechtsprechung auch dem Verkäufer nicht alles glauben. Allerdings muss der Makler für eine eigene Haftung Anlass zum Misstrauen an der Richtigkeit der Informationen haben. Nach Ihren Schilderungen erstellte der Makler das Exposé und lies sich dessen Inhalt dann allerdings vom Eigentümer "abzeichnen". Eine Inanspruchnahme des Maklers erscheint mir daher jedenfalls nicht eindeutig gegeben.

3) Hinsichtlich des nun zwischen Ihnen und dem Mieter bestehenden Mietvertrages gibt es auf Grund des Verhaltens des Voreigentümers mehrere Probleme.
Zunächst besteht natürlich das Problem der nicht durchgesetzten Mietstaffeln. Grundsätzlich sind Mieterhöhungen - auch Modernisierungsmieterhöhungen - während des Laufes von wirksam vereinbarten Mietstaffeln gesperrt. Die Frage der wirksamen Vereinbarung kann bei Ihnen allerdings hinten anstehen. Die letzte im Vertrag vereinbarte Mietstaffel sollte am 01.01.2007 und damit vor knapp 10 Jahren beginnen.
Die Frage ist, was hier aus der fehlenden Durchsetzung folgt.

Das LG München entschied bereits 2002 (Urteil vom 17.4.2002, Az.: 14 S 17240/01), dass die Nichtdurchsetzung einer vereinbarten Mietstaffel über die Dauer von 2,5 Jahren dazu führt, dass diese Staffel nicht mehr vom Mieter verlangt werden kann - die Staffel also "verwirkt" sei. Meines Erachtens zu Recht erntete das LG München für diese Entscheidung Kritik. Doch auch die Kritiker und abweichende Urteile überschreiten die vom LG München festgeschriebenen 2,5 Jahre meist nur unwesentlich, indem auf die Verjährung (3 Jahre) abgestellt wird. Das AG Berlin Schöneberg beispielsweise entschied 2003, dass es für die Annahme der Verwirkung einer Mieterhöhungsstaffel innerhalb der Verjährungsfrist besonderer Umstände bedürfe, anhand derer der Mieter davon ausgehen durfte, dass die Staffel nicht mehr gefordert werden wird (AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 04.12.2003, Az.: 2 C 453/03).

Im Falle der von Ihnen erworbenen Wohnung spricht jedoch alles für eine Verwirkung der vereinbarten Staffeln. Zunächst wurden Staffeln seit 1999 NIE (!) eingefordert. Die letzte Staffel war zudem auf den 01.01.2007 vereinbart und ebenfalls nicht umgesetzt.
Diese vereinbarten Staffeln sind damit nach allen vertretbaren Rechtsauffassungen verwirkt und können nicht mehr vom Mieter verlangt werden. Sie müssen den Mietvertrag folglich so " nehmen wie er ihnen vorliegt" - allerdings nicht bezogen auf die schriftliche Urkunde, sondern auf die rechtlichen Verhältnisse.

Dies bedeutet für das Mietverhältnis, dass nun tatsächlich keine Staffeln (mehr) wirksam vereinbart sind und Sie damit die üblichen Rechte zur Erhöhung der Miete (Anpassung an die ortsüblichen Mieten, Modernisierungsmieterhöhungen) haben. Bei den nun möglichen Mieterhöhungen - jedenfalls bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - haben Sie allerdings zu beachten, dass die Miete zwischen den Mieterhöhungen mindesten 15 Monate unverändert bestehen muss (§ 558 Abs. 1 BGB) und die Miete in einem Zeitraum von 3 Jahren nur um insgesamt maximal 20 % angehoben werden darf (§ 558 Abs. 3 S. 1 BGB). Sollte die Wohnung zudem in einem Gebiet liegen, in welchem die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt ist ("Mietpreisbremse"), ist eine Erhöhung innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % möglich.
Darüber hinaus haben Sie durch die seit 1999 nicht erfolgten Nebenkostenabrechnungen unter Umständen ein weiteres Problem. Nach der Rechtsprechung (BGH Urteile vom 7.4.2004, Az.: VIII ZR 146/03 und vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06) besteht die Möglichkeit, vertragliche Abreden über die Zahlung von Nebenkosten auch stillschweigend (konkludent) dadurch zu ändern, dass ein gewisser Abrechnungsmodus mehrere Jahre lang hingenommen wurde.
In Betracht kommt in Ihrem Fall damit möglicherweise eine stillschweigende Änderung des Mietverhältnisses dahingehend, dass die Nebenkosten als "Pauschale" vom Mieter zu bezahlen sind und über diese Pauschale nicht abgerechnet wird. Damit besteht das Risiko, dass Sie neben den geringeren Mieteinnahmen zusätzlich das wirtschaftliche Risiko der Betriebskostenerhöhungen tragen.


Fazit:
Ein Anspruch gegen Ihren Verkäufer auf Grund der gemachten Angaben kommt durchaus als Anspruch aus der Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht in Betracht. Zu berücksichtigen sind hier m.E. allerdings nicht lediglich die geringeren Mieteinnahmen, sondern auch das unter dem Punkt Nebenkostenabrechnungen erläuterte Risiko.
Für einen Anspruch gegen den Makler sehe ich nach Ihren Schilderungen (sehr) schlechte Chancen.
Ansprüche gegen den Mieter auf (sofortige) Zahlung einer höheren Miete bestehen nicht. Sie haben ein formell und materiell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und können dann die Zahlung einer höheren Miete nach dem Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens verlangen (§ 558b Abs. 1 BGB).
In der Hoffnung mit diesen Ausführungen sämtliche Fragen beantwortet zu haben, verbleibe ich mit den Besten Grüßen.
Abschließend darf ich Sie noch darauf aufmerksam machen, dass Sie bei Unklarheiten gerne über die kostenlose Nachfragefunktion um Klärung bitten können. Sollten Sie weitere Unterstützung in Ihrer Angelegenheit benötigen, steht meine Kanzlei selbstverständlich gerne an Ihrer Seite - dann natürlich unter Anrechnung der bereits von Ihnen bezahlten 90 €.

Einen schönen Abend wünscht,

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