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Welche Schönheitsreparaturen müssen durchgeführt werden bei Renovierung vor 1,5 Jahren?


31.07.2006 09:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Zum 30.09.2006 wurde die Wohnung meiner Schwiegermutter wegen plötzlichen Umzug in ein Pflegeheim fristgemäß gekündigt.
Am 28.07.2006 erfolgte eine Besichtigung der Wohnungsbaugesellschaft hinsichtlich des Zustandes der Wohnung und eventuell durchzuführender Schönheitsreparaturen. Dabei wurde von der Vertreterin der Gesellschaft festgehalten, dass u. a. in sämtlichen Räumen die Decken und die Wände zu weißen sind.
In einem Raum soll sogar tapeziert werden, obwohl von mir der Hinweis kam, dass unter der jetzt vorhandenen Tapete an mindestens einer Wand der Putz großflächig lose ist und eine Schönheitsreparatur nicht möglich ist.

Folgendes ist dazu festzuhalten: Weite Teile der Wohnung (Flur, Essecke, Schlafzimmer und kleines Zimmer) sind vor ca. 1,5 Jahren von mir renoviert worden. Im Schlafzimmer ist an den Wänden eine Tapete in hellem Pfirsichgelb, in der Essecke an einer Wand ebenso in Pfirsichgelb. Ansonsten sind alle Wände in der Wohnung weiß gestrichen.

Dazu habe ich folgende Fragen:

1. Müssen alle Wände in der Wohnung bei Auszug geweißt sein, oder muss eine Tapete in Pfirsichgelb akzeptiert werden?
2. Ist eine Schönheitsreparatur (hier: tapezieren) von mir durchzuführen, obwohl die Bausubstanz an wenigstens einer Wand zu erkennen gibt, dass beim Entfernen der alten Tapete einem der Putz entgegenkommt?
3. Handelt es sich bei den unten aufgeführten Klauseln der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung 1970) um eine starre Fristenregelung?


Ziffer 5
Erhaltung der Mletsache

(1) …
(2) Die Mieter haben wahrend der Mietzeit die von ihnen gemäß § 3 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch das Wohnungsunternehmen, spätestens nach Ma߬gabe der folgenden Zeitraume auszuführen wobei die Schonheitsreparaturen alle Anstrichs sowie das Tapezieren umfassen:
in Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre,
in Koch-/Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre,
in Badern und in Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre, in Fluren, Dielen und Aborten spätestens alle 5 Jahre,
in sonstigen Nebenräumen spätestens alle 7 Jahre
Abweichend von Vorstehendem sind die lnnenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heiz¬körper, Versorgungsleitungen in Wohn-/Koch-/Eßküchen, Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.
Die Mieter sind nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Aus¬führungsart abzuweichen. Sie sind für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheits¬reparaturen beweispflichtig.
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu ver¬längern oder zu verkürzen.
(4) …
(5) …


Ziffer 13
Rückgabe der Mieträume

(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens jedoch beim Auszug, sind die überlassenen Räume in sauberem und ungezieferfreiem Zustand ordnungsmäßig zu übergeben.

(2) …
(3) Haben die Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Ziffer 5 Abs. 2 der „Allge¬meinen Vertragsbestimmungen“ fälligen Schönheitsreparaturen spätestens bis zur Beendigung des Miet¬verhältnisses nachzuholen. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, Weisungen über die Ausführung zu erteilen, die sich im Rahmen der in Ziffer 5 Abs. 2 von den Mietern übernommenen Verpflichtungen halten müssen. Kommen die Mieter dieser Verpflichtung nicht bis spätestens zum Tage des Auszuges nach, so haben sie dem Wohnungsunternehmen die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsrepara¬turen durch das Wohnungsunternehmen zu erstatten. Sie haften daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht.
(4) …


Für eine Beantwortung der Fragen auch unter Angaben der entsprechenden Urteile wäre ich dankbar.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Zu 1) Ob Sie dazu verpflichtet sind, die gelbe Tapete zu entfernen bzw. diese zu weißen, vermag ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen nicht zu beurteilen.
Dahingehend kommt es auf den Mietvertrag an. Falls in diesem keine dahingehende Regelung zu finden ist, werden Sie die Wohnung in der Farbe zurückgeben müssen, in welcher Sie diese übernahmen.

Zu 2) Falls es sich um einen der Räume mit gelber Tapete handelt, habe ich Sie auf meine Beantwortung zu 1) zu verweisen.
Ansonsten ergibt sich eine Verpflichtung, den Raum zu tapezieren, lediglich dann, wenn Sie dies aufgrund der Abnutzung notwendig ist. Dies wäre jedenfalls dann der Fall, wenn Sie den Raum nicht bereits vor 1,5 Jahren tapeziert oder gestrichen haben.

Zu 3) Es handelt sich nicht um einen so genannten starren Fristenplan. Denn Ziffer 5 Abs. 3 Ihres Mietvertrages relativiert den starren Fristenplan. Nach der vorgenannten Klausel ist der Vermieter Verpflichtet die genannten Klauseln angemessen zu verlängern, falls bezüglich der Abnutzung der Wohnung keine Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Ich verweise auf die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshofs) unter Aktenzeichen VIII ZR 48/04.
Laut Ihren Ausführungen haben Sie nahezu die gesamte Wohnung vor 1,5 Jahren renoviert. Aus diesem Grunde wäre nach dem Mietvertrag bei Auszug keine Schönheitsreparatur fällig.


Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2006 | 11:55

Danke für die schnelle Antwort.
Zu den Punketen 1 und 2 habe ich noch folgende Bemerkungen bzw. Fragen.
In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen ist keine Klausel darüber zu finden, dass sämtliche Wände in der Wohnung bei Auszug geweißt sein müssen. Gibt es hierzu einschlägige Rechtsentscheide?
Im Internet konnte ich nachlesen, dass der Mieter bei mangelder Bausubstanz (hier: loser Putz unter der Tapete)nicht zur Renovierung verpflichtet ist, da die Schönheitsreparaturen nur den Anstrich und das Tapezieren beinhalten. Gibt es auch dazu Urteile evtl. sogar vom BGH?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2006 | 11:39

Sehr geehrter Fragesteller,

Zunächst bitte ich zu entschuldigen, dass ich erst jetzt Ihre Nachfrage beantworte.

Wie bereits in meiner ursprünglichen Beantwortung dargelegt, gehe ich davon aus, dass die Räume weiß zu streichen sind. Hierbei handelt es sich um die übliche Farbe, außerdem haben Sie die Wohnung in dieser Farbe übernommen. Ich verweise dahingehend auf das Urteil des KG Berlin (AZ: 8 U 211/04).

Die Schönheitsreparatur umfasst regelmäßig das Streichen und Tapezieren der Räume. Darüber hinaus gehende Tätigkeiten, wie die Beseitigung von Untergrundschäden an Putz und Mauerwerk, sind regelmäßig keine Schönheitsreparaturen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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