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Welche Renovierungstaetigkeiten muss ich bei Auszug vornehmen oder (anteilig) bezahlen?


16.07.2007 10:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte AnwältInnen,

ich habe meinen Mietvertrag fristgerecht zum 31.07.07 gekündigt (das Mietverhaltniss dauerte vom November 2002 bis Juli 2007) und bin mir auch nach langer Forensuche nicht klar über das erforderliche Aussmass an Abschlussrenovierungsmassnahmen.

Die Wohnung habe ich nie renoviert, sie ist aber in sehr gutem Zustand (nur kleine Abnutzungserscheinungen an den weissen Wänden).

Nun meine Frage an Sie:
Welche Renovierungstaetigkeiten muss ich bei Auszug vornehmen oder (anteilig) bezahlen?


Untenstehend finden Sie den vollständigen Auszug aus dem Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen.

Allerherzlichsten Dank für Ihre Bemühungen!

Viele Grüße. M.A.


<font face="Courier,Helvetica, Arial, Verdana, Tahoma">

§16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weisse hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Hozwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden, Fliesen nicht angebohrt werden.
Die Zeitfolge beträgt:
- bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre
- bei allen übrigen Räumen 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt wirden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vetrragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müsssen, verpflichten den Mieter zum Schadenserasatz.


§20 Beendigung des Mietverhältnisses

1.) Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf desssen Kosten reinigen lassen.
</font>
Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass es sich bei den zitierten Klauseln um solche aus einem Formularmietvertrag handelt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 die in § 16 Abs. 4.a) Ihres Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparaturenklausel für unwirksam erklärt. Die Klausel in § 16 Abs. 4.b) baut auf die starren Fristen in Abs 4.a), die Grund für die Unwirksamkeit sind, auf und ist ebenfalls unwirksam.

In 16 Abs. 4.c) findet sich eine starre Quotenklausel, nach der Sie bei Vertragsende unabhängig von der Fälligkeit etwaiger Schönheitsreparaturen und dem Zustand der Wohnung zur (zumindest anteiligen) Abgeltung verpflichtet werden sollen. Eine derartige Klausel ist ebenfalls unwirksam, wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.03.2007, VIII ZR 247/05, bestätigt hat.

Zusammengefasst werden Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen zu leisten haben; etwaige in der Wohnung vorhandene Schäden müssen Sie aber beseitigen. Darüber hinaus ist die Wohnung im sauberen Zustand nach § 20 Abs. 1 zu übergeben.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2007 | 13:51

Hallo Herr Matthes,

vielen Dank fuer Ihre Antwort.

Eine Frage haette ich noch zu Ihrer Antwort:
> ich gehe davon aus, dass es sich bei den
> zitierten Klauseln um solche aus einem
> Formularmietvertrag handelt.

Es handelt sich um ein Dokument das heisst: "Mietvertrag fuer Wohnraeume". Herausgegeben von Haus&Grund Hessen - Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentuemer eV. (V 1424/8.00).

Darin enthalten sind vom Vermieter mit Schreibmaschine hinzugefuegte Informationen.

Meine Frage waere, ob die Tatsache ob es sich um einen Formularvertrag handelt oder nicht sich auf die Renovierungspflicht bei Auszug auswirkt? Wenn ja, ist der erwaehnte Vertrag denn ein Formularvertrag?

Ihnen herzlichen Dank im voraus

M.A.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2007 | 20:39

Bei dem von Ihnen genannten Vertragswerk handelt es sich um einen Formularvertrag. Nach Ihrer Schilderung bleibt es bei der ursprünglichen Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

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