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Welche Rechte habe ich als Mieter bei Großbaustelle auf Nachbargrundstück?

| 25.03.2008 14:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

der Fragesteller wohnt in einem Mietshaus in Berlin-Mitte. Das Mietshaus ist L-förmig von einer Freifläche umgeben, auf der nun ein Areal mit 10 Wohnhäusern entstehen soll.

Hierbei wird es langfristig zu erheblichen Beeinträchtigung kommen (Baulärm, Dreck, bereits bei den Bodenuntersuchungen gab es derart schwere Erschütterungen, dass ein Lesen am Laptop-Monitor nicht mehr möglich war).

Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Fragesteller als Mieter (Von Höhe Mietminderung bis zur Frage ob der Vermieter im schlimmsten Fall Ersatzwohnungen bereitstellen muss)?


Weitere Informationen zum geplanten Objekt: "In der Mitte Berlins ist eine Wohnanlage aus 10 Wohnhäusern geplant. Inmitten dieser Anlage sollen grüne miteinander verbundene Innenhöfe, die Ruhe und Erholung spenden. Damit soll auf einem Areal von 5578 m² die vorhandene Baulücke geschlossen werden. Die Häuser sind 2- bis 8-geschossig vorgesehen. Insgesamt sind 150 Wohneinheiten und 4 Gewerbeeinheiten geplant. Ebenfalls geplant ist eine Tiefgarage .
In den Höfen sind auf 190 m² Kinderspielplätze und ca. 400 m² Spielwege vorgesehen. Ruhezonen und Fahrradabstellflächen werden eingerichtet. Die Innenhöfe sollen über 3 Durchgänge erschlossen werden, die gleichzeitig als Zufahrten für die Feuerwehr dienen. Für andere Kraftfahrzeuge soll der Hofbereich nicht befahrbar sein.Ein Geschoss ist für barrierefreies Wohnen mit behindertengerechten Fahrstühlen vorgesehen."

Danke
Der Fragesteller

Sehr geehrter Fragesteller,

es ist auf jeden Fall sinnvoll ein Lärmprotokoll zu führen, dabei ist es jedoch bei umfangreichen Bauarbeiten nicht erforderlich, den Mangel in der Weise zu belegen, dass für jeden Tag die jeweiligen Arbeiten unter Angabe der jeweiligen Dauer zutreffend beschrieben werden. AG Mitte, Urteil vom 19.07.2004 - 20 C 106/04

Das selbe Gericht hat in einem anderen Fall eine Minderung von 15% für angemessen gehalten. Urteil vom 1.8.2007 27 C 34/07

Wenn nach dem Öffnen des Fensters eine normale Unterhaltung nicht möglich ist, können 25 % gemindert werden. LG Darmstadt (AZ: 39 C 1706/81).

Das AG Weißwasser hat bei Umfangreichen Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten eine Minderung von 50 % der Nettokaltmiete für angemessen gehalten Urteil vom 18.04.1994 - 3 C 0701/93 WM 1994 S 601.

Wenn die Bauarbeiten zu Dreck im Treppenhaus führen, erhöht sich die Minderung um 2 % LG Berlin MM 1994,396

Das LG Göttingen hält bei Baulärm , Staub, Abgase usw. in der nächsten Nachbarschaft (15 m Entfernung): 20% Minderung für angemessen.- LG Göttingen (Az.: 5 S 60/85)


Sie sehen also, dass die Rechtsprechung da leider nicht einheitlich ist. Angesichts Ihrer Schilderung, dass das Grundstück in Mitte liegt, dürfte für Ihren Fall 15 % wegen Lärm + 2 % wegen Dreck im Treppenhaus = 17 % oder 25 % wegen Lärm + 2 % wegen Dreck = 27 % wahrscheinlich sein. Die Entscheidung ob 17 oder 27 % hängt davon ab, ob bei geöffnetem Fenster eine normale Unterhaltung möglich ist.

Dies schließt jedoch nicht aus, dass ein besonders mieterfreundlicher Richter mehr bewilligt.

Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht auf einen Prozentsatz einigen können, dann ist es ratsam, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und beim Amtsgericht Klage auf Feststellung einzureichen, dass bei Ihnen 17 beziehungsweise 27 % Minderung der Bruttowarmmiete gerechtfertigt sind.
Ein Urteil wonach die Wohnung durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft unbewohnbar wird und eine Ersatzwohnung bereitgestellt werden muß, gibt es bisher noch nicht. Da lärmintensive Bauarbeiten in Wohngebieten regelmäßig nur am Tag und nicht Nachts stattfinden und die von den verschiedenen Gerichten zugesprochenen Minderungen deutlich niedriger als 100 % sind, ist es auch sehr unwahrscheinlich, dass ein solches Urteil in Ihrem Fall ergehen wird.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben.


Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2008 | 16:33

Sehr geehrter Herr M.

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Eine Nachfrage hätte ich: Kann ich die Miete nach Anzeigen eines Mangels selbstständig kürzen um sagen wir 25%, oder muss der Vermieter hier zustimmen? Benötige ich dazu einen Anwalt? Bei einer Bauzeit von 2 Jahren direkt nebenan und bei Erschütterungen die ein normales Wohnen (bin Journalist und arbeite u.a. von Zuhause) am Tag quasi unmöglich machen, halte ich persönlich 25% für eine untere Grenze.

Viele Grüße,
Der Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2008 | 18:33

Sehr geehrter Fragesteller,

nach dem Gesetz ist, für die Zeit während der die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, nur die geminderte Miete zu zahlen. Deshalb geht es theoretisch auch ohne Zustimmung des Vermieters. Bei einem Streit über die Prozentsätze wäre es jedoch ratsam, eine Gerichtsentscheidung herbeizuführen. Zuständig ist das Amtsgericht. Dort besteht kein Anwaltszwang. Sie können die Klage also selber erheben und sich in einem Rechtsstreit auch ohne Anwalt vertreten.

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