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Welche Pflichten/Kosten, wenn das Haus zum Verkauf steht

26.06.2008 15:41 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Meine Schwester und ich haben das elterliche Haus in Eigentümergemeinschaft geerbt.

Das Haus steht seit ca. drei Jahren zum Verkauf und wird durch niemanden bewohnt. Da es etwas baufällig ist und sowieso verkauft werden soll, möchte ich natürlich kein privates Geld mehr investieren, da ein Verkauf noch Jahre auf sich warten lassen kann - sondern einem potenziellen Käufer lieber den entsprechenden fin. Nachlass für auszuführende Reparaturen/Sanierung anbieten – was finanziell aufs selbe herauskommt. Das Haus stellt sich zum aktuellen (durch meine Schwester gewünschten) zu hohen Preis nämlich als fast unverkäuflich heraus.

Zum realistisch niedriger angesetzten Preis, den ich im Anfang vor drei Jahren vorgeschlagen hatte, wäre es vermutlich bereits verkauft worden, doch sie wollte unbedingt einen hohen Preis erzielen. Seither steht es leer und die Bausubstanz leidet natürlich immer mehr. Inzwischen erkennt auch sie, wie schwer es verkäuflich ist, und nun möchte sie die Reparaturen ausführen lassen, die schon vor drei Jahren existierten und an deren Reparatur sie damals nicht interessiert war. Außerdem ist einiges zu reparieren, so dass ggf. größere Summen anfallen.

Meine Schwester hat jetzt eigenmächtig Kostenvoranschläge eingeholt und angeblich schon einen Auftrag zur Reparatur erteilt, somit also in ihrem Namen, da ich beidem nicht zugestimmt habe und ihr dies auch wiederholt mitgeteilt habe. Ich bin entschieden dagegen, noch irgendwelche Reparaturen auszuführen, s.o.

Besteht in diesem Fall (unbewohntes Haus, das baldmöglichst verkauft und nicht vermietet werden soll) für mich als Miteigentümerin tatsächlich so etwas wie eine Unterhaltungs-/Werterhaltungspflicht, d.h. muss ich Kosten auch gegen meinen ausdrücklichen Willen mittragen, und falls ja, in welcher Form? Muss ich die Rechnungen für die durch sie allein erteilten Aufträge hälftig mit zahlen, oder gilt auch hier „wer bestellt, bezahlt“?

Bei einem unbewohnten Haus sehe ich keine „Pflicht“ zur laufenden Gartenarbeit; es stört mich persönlich nicht, wenn das Gras hoch steht. Außerdem wohne ich hunderte Kilometer vom Haus entfernt. Meine Schwester übernimmt die Gartenarbeit freiwillig; ich habe ihm hierzu keinen „Auftrag“ erteilt oder einen Wunsch zur Pflege durch sie geäußert. Auch diese Arbeiten möchte sie mir anteilig in Rechnung stellen. Wäre das rechtens?

Besteht außerdem grundsätzlich die Möglichkeit, ihr meine Eigentumshälfte notariell zu übertragen, also ihr meine Hälfte zu schenken, oder geht dies nur mit ihrem Einverständnis?
Kann ich, falls sie die Schenkung verweigert, meine Eigentumshälfte ohne ihre Einwilligung jemand anderem schenken oder verkaufen?

Ich konnte bei bisherigen Beiträgen keinerlei ähnliche Situation finden, da es sich im Allgemeinen um vermietetes bzw. (durch einen Eigentümerteil) selbst bewohntes Eigentum handelt. In meinem Fall, und das scheint mir ein ganz anders gelagerter Fall zu sein, handelt es sich um unbewohntes Eigentum, das vor dem Verkauf auch nicht wieder bewohnt werden soll.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Da Sie und Ihre Schwester Miterben geworden sind, ist der Nachlaß mithin das von Ihnen genannte Hausgrundstück gemeinschaftliches Vermögen der Erben geworden. Ihre Schwester kann über das Hausgrundstück als Miterbin nicht allein verfügen. Dies ist erst nach einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft möglich.

Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen. Die Auseinandersetzung erfolgt beispielsweise durch Verkauf und Teilung des Erlöses.


2.

Grundsätzlich haben Sie das Recht, Ihren Anteil am Nachlaß (z.B. die Hälfte) durch notariellen Vertrag zu veräußern oder zu verschenken. Der Erwerber des Erbteils tritt dann in Ihre Rechtsstellung als Miterbin ein. Im Fall des Verkaufs hat Ihre Schwester als Miterbin ein gesetzliches Vorkaufsrecht.


3.

Grundsätzlich sind die Erben gemeinschaftlich zur Verwaltung des Nachlasses berechtigt. Dies ergibt sich aus § 2038 BGB. D.h., alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden.


4.

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses gehört es auch, das Haus nicht verkommen zu lassen. Gem. § 2038 S. 2 BGB ist jeder Miterbe verpflichtet, bei der Verwaltung mitzuwirken. Etwas anderes gilt, wenn eine Entscheidung keinen Aufschub duldet, beispielsweise wenn Schäden am Haus drohen. In diesem Fall dürfte Ihre Schwester die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um die Schäden abzuwenden.

Sind diese Maßnahmen berechtigt, werden auch Sie entsprechend verpflichtet. D.h., es besteht eine Unterhaltungs- bzw. Werterhaltungspflicht, an der Sie sich unter Umständen auch kostenmäßig beteiligen müssen.


5.

Aufgrund der von Ihnen geschilderten Sachlage dürfte es empfehlenswert sein, so schnell wie möglich die Erbauseinandersetzung durchzuführen. Wenn Sie sich mit Ihrer Schwester nicht einigen können, haben Sie die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung zu betreiben. Der Erlös wird dann hälftig geteilt.


6.

Ihre Eigentumshälfte können Sie Ihrer Schwester nur mit deren Einwilligung übertragen.


Mit freundlichen Grüßen



Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2008 | 18:21

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für Ihre blitzschnelle Antwort.

Vermutlich stellt sich zu 4) in diesem Fall die Frage, was konkret als "bedrohliche" Schäden zu werten ist, und wie ich mich dann "unter Umständen" beteiligen müsste. Sind die Umstände der Grad der Bedrohlichkeit?

In unserem Fall handelt es sich beispielsweise größtenteils um Feuchteschäden (Schimmel und hierdurch herausbröckelnder Putz der Innenwände und Garage) durch minderwertige Bausubstanz und Schäden am Front-Dachfirst (Schimmel am Holz innerhalb des Hauses, das wegrottet).

Eine Frage ist für mich noch offen:
Was ist mit der durch sie freiwillig ausgeführten Gartenpflege, die sie mir anteilig in Rechnung stellen will? Es handelt sich um Mäh- und sonstige Pflegearbeiten (Unkraut, Schneiden), die ich selbst nicht ausführen würde, wenn mir das Haus allein gehören würde. Natürlich sieht das nicht so hübsch-ordentlich aus, auch nicht für die Nachbarschaft, doch das ist vielleicht sogar eine Geschmacksfrage. Auf die Dauer würde das Grundstück natürlich verwildern, klar, doch ich hätte keine Lust, mehrmals im Monat Arbeiten für ein leer stehendes Haus zu machen.

In unserem Dorf gibt es beispielsweise ein Haus, das seit mind. 5-6 Jahren leer zum Verkauf steht. Dort macht niemand Gartenarbeiten und entsprechend verwildert ist das Gartengrundstück.

Danke für eine Antwort.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2008 | 10:47

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Zu dem in meiner obigen Antwort unter Ziffer 4. aufgeführten Sachlage gehört beispielsweise ein undichtes Dach, mit der Folge, daß Regen in das Gebäude eintritt und zu weiteren Schäden führt.

Natürlich wird es hier auf jeden Einzelfall, der gesondert geprüft werden muß, ankommen. Zusammenfassend und vereinfacht ausgedrückt, kommt es darauf an, ob Mängel oder Schäden am Gebäude beseitigt werden müssen, um den Bestand oder den Zustand des Gebäudes nicht zu gefährden oder Schäden zu verursachen.

2.

Wenn Ihre Schwester den Garten pflegt, halte ich es für bedenklich, Ihnen hierfür „fiktive" Kosten zu berechnen. Grundsätzlich müßte Ihre Schwester diese Maßnahmen mit Ihnen absprechen, da bei den Gartenarbeiten keine Gefahr für den Bestand des Hauses besteht. Im Einzelfall wird man allerdings darüber streiten können, wie weit das Unterlassen von Pflegearbeiten bzgl. des Gartens einer Schädigung gleichkommt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn Pflanzen das Mauerwerk des Hauses (Kletterpflanzen) in Mitleidenschaft ziehen könnten.

Mit freundlichen Grüßen



Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)

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