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Welche Pflichten haben wir, wenn wir eine Verwaltung beauftragen ?

20.02.2014 01:00 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Anwälte,

zuerst einmal die Vorgeschichte ( bitte das zu lesen) http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=255032

Nun die Lage :

wir haben nun ein Schreiben von der Verwaltung bekommen, indem man uns als Laie vorwirft offenbar vorsätzlich - keine versteckten Mängel mitgeteilt zu haben, wobei wir damals als wir die Hausverwaltung installierten mit dem Verwalter durch viele Wohnungen gingen, die damals leerstanden.
Wir teilten mit das er kuken soll " was hier gemacht werden soll".

Im übrigen haben wir dem Verwalter in einem Fall gesagt das er überprüfen soll, ob die Therme funktioniert bevor er was vermietet

Hintergrund ist der, dass die jetzt vermieteten Wohnungen fast alle erhebliche Mängel ( immer noch ) haben und die Mieter die Miete mindern.
Außerdem ist es so, dass dem Verwalter durch die zwischenzeitlich eingezogenen Mieter die Mängel mitgeteilt wurden, ohne das er uns als Eigentümer das mitgeteilt hat oder was selbst getan hat, so dass der Verwalter im Fall der Therme zwei Monate nichts getan hat, bevor wir dann tätig werden mussten

Die abgezogene Miete wollen wir vom Verwalter zurückhaben

Dann kam ein Schreiben vom Verwalter das aussagt, dass wir als Eigetümer entweder es zulassen sollen, dass ein Sachverständiger den Zustand der Wohnungen vor Vermietung prüft oder das seine angeschlossene Hausfirma einen Mindestqualitätsstand ( Zustand ) herstellt.

Neben snderen Verstößen des Verwalters ( wittschaften in die eigene angeschlossene Rep Firma oder versteckte doppelte Abbuchung vom Konto ) möchte ich noch sagen, dass wir heute ein Schreiben des Verwalter erhielten, wonach er folgendes schreibt " Ich darf ferner darauf hinweisen, dass das Verscgweigen von gravierenden Mängeln ein Betrug i.S.d § 263 StGB sein kann, auch eine Strafverfolgung wegen Körperverletzung käme ( Fahrlässigkeit wegen Schimmel ?) in Betracht ( Lüftungsverhslten Mieter ?)( Amtsarzt Schimmel Körperverletzung fahrlassigkeit )"

Dieses Schreiben ist für uns eine Schutzbehauptung, die Verwaltung ist seit September im bei uns tätig und wir haben schon genug Verstöße gefunden

Ich bitte sie die Frage anzunehmen wenn sie sich mit dem Thema auskennen und Ahnung haben bzw uns in dieser Zweitmeinung einen Tipp geben können, wie wir uns hier weiter verhalten sollen, was die Pflichten der Verwaltung und unsere Pflichten sind und ob wir hier nicht darauf vertrauen können, dass der Verwaltung bei Übernahme das Objektes nicht erst selbst zumindest offensichtliche Mängel feststellen muss und die wichtigsten Dinge wie Heizung usw selbst vorab prüfen muss ?

Die Verwaltung wirft uns hier gewissermaßen Betrug vor, außerdem sagt er das so wie jetzt Wohnungen nicht zu vermieten ist, da kein vernünftiger Mensch dort einzieht, was nachweisbar aber nicht stimmt
Im übrigen haben wir die Verwalter an nichts gehindert, wir wollten nur zwei Angebote danach kann ja vermietet werden und sollte es auch.

Was würden sie uns raten, wir haben bei der Begehung damals alle Mängel mitgeteilt die wir kannten, außerdem sollte er die Heizung prüfen

Wie sieht es ferner mit den angeblichen versteckten Mängeln aus, wie sollten wir uns hier verhalten, wie ist das gesetzlich geregelt ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Angesichts der Situation und des fehlerhaften Verhaltens der Verwaltung empfehle ich eine sofortige Trennung von der Verwaltung, also eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.

Versteckte Mängel können in der Tat ein Fall von strafbarem Betrug sein, allerdings muß man Ihnen dafür erstmal nachweisen, dass Sie diese versteckten Mängel kannten und dass Sie diese versteckten Mängel nicht mitgeteilt haben. Zudem wäre es ein Betrug zu Lasten der Mieter, d.h. die Hausverwaltung wäre auch kein Opfer des Betruges.

Die Hausverwaltung ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Beginn des Vertrages nach versteckten Mängeln zu suchen. Wenn Sie der Verwaltung jedoch den ausdrücklichen Auftrag geben, nach Mängeln zu suchen, ist sie es doch. Es kommt also darauf an, dass Sie diese Verpflichtung beweisen können.

Wegen der Therme haben Sie in der Tat Anspruch auf Schadensersatz wegen der verzögerten Weiterleitung der Schadensmeldung, also auf Ersatz der zwei Mietminderungen.

Weitergehenden Schadensersatzanspruch haben Sie nur, wenn Sie beweisen können, dass Sie der Verwaltung entsprechende Weisungen erteilt haben. Grundätzlich kann ich nur anregen, Hausverwaltungen nicht blind zu vertrauen, sondern stets zu kontrollieren und beweisbare Anweisungen zu erteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2014 | 02:29

Der Verwalter bezieht sich wohl hier auf die Mietminderung die wir aufgrund der Mängel vom Verwalter zurückhaben wollen und wirft uns hier vor das das versteckte Mängel sind

Im Gesetz steht dazu "daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält.."

Desweiteren hätte ich gerne hinsichtlich der Gesetze und Rechtssprechung gewusst, welche Rechte wir haben und was sie uns anraten ?
Insbesondere verstehe ich nicht wieso der Betrug ( falls er überhaupt vorliegt) nicht die Verwaltung betrifft, von der wollen wir ja auch den Schadenersatz

Was Haftung und Verkehrssicherungspflicht angeht habe ich mal was in § 276 und 278 BGB gelesen, insbesondere bei Mängeln die dem Verwalter mitgeteilt wurden.
Ich bitte hier um Mitteilung des richtigen Weges

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2014 | 22:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

wesentliches Element des Betruges ist, dass der Getäuschte aufgrund der Täuschung eine Vermögensverfügung veranlaßt, die den Täuscher bereichert. Diese Vermögensverfügung aufgrund einer Täuschung fehlt hier.

Die gesetzlichen Grundlagen für eine Schadensersatzhaftung finden Sie in §§ 280 Abs. 1, 280 Abs. 2, 286 BGB, wobei natürlich auf die §§ 276 und 278 BGB wichtig sind.

Die gesetzliche Grundlage für eine Kündigung finden Sie in § 626 BGB bei einer fristlosen Kündigung und in § 621 BGB bei einer normalen Kündigung.

Wie oben beschrieben, empfehle ich, sich möglichst schnell von dem Verwalter zu trennen. Auch sollten Sie alle Schadensersatzforderungen gegen den Verwalter sammeln und möglichst gut dokumentieren. Diese Dokumentation sollten Sie anschließend auf Beweisverwertbarkeit überprüfen und dann die Schadensersatzforderungen gegen den dann Ex-Verwalter gerichtlich geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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