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Welche Klauseln über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind rechtsgültig?


15.02.2005 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unsere Mietwohnung, die wir seit dem 01.04.2001 bewohnen, zum 28.02.2005 gekündigt.

Nun haben wir eine Kostenaufstellung über anteilige Schönheitsreparaturen von unserem Vermieter erhalten, die wir bezahlen sollen.
Darin aufgeführt sind Entfernen der Rauhfasertapeten und Tapezieren (beide zu 30%) und Streichen (60%), Lasieren der Heizkörper und Türen, Streichen der Rolladendeckel innen (jeweils 30%).
Die Kosten sind aus einem Angebot eines Malerbetriebs entnommen.
Da wir das Streichen selbst übernehmen, werden uns die restlichen 40% der ?Streich?-
Kosten gutgeschrieben und mit den anderen anfallenden Kosten verrechnet.

Zu erwähnen wäre, dass aus unserer Sicht die von uns geforderten Kosten für den tatsächlichen Renovierungsaufwand (außer Streichen wegen den Bohrlöchern vielleicht) nicht gerechtfertigt sind, da wir die Wohnung sehr sorgsam behandelt haben.

Nun unsere Frage:
Sind nachstehende Klauseln unseres Mietvertrags von 05/99 eines Haus- und Grundbesitzervereins nach neuester Rechtsprechung Urteil des BGH überhaupt rechtskräftig?
Wir haben schon unterschiedliche Stellungnahmen gelesen.

Ist oben genannte Be- bzw. Verrechnungsmethode richtig und gerechtfertigt?
Wird mir der schonende Umgang mit der Wohnung nicht angerechnet?

Text Mietvertrag:

§ 7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und ?fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen. Das Anbringen von Rauhfasertapeten bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

2. Fristenplan
a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke
sowie Fenster und Außentüren von innen 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c) Neuanbringung von Rauhfasertapeten 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und ?fenstern 10 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b) um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.



§ 18 Schönheitsreparaturen bei Auszug

Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 90 %; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Rauhfasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und ?fenstern gelten folgende Prozentsätze: länger als ein Jahr 15 %, länger als zwei Jahre 20 %, länger als drei Jahre 30 % , länger als vier Jahre 40 %, länger als fünf Jahre 50 %, länger als sechs Jahre 60 %, länger als sieben Jahre 70 %, länger als acht Jahre 80 %, länger als neuen Jahre 85 % , länger als zehn Jahre 90 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.


Am Ende des Standardmietvertrages wurde von Vermieterseite unter dem Punkt ?Individualvereinbarung? der o.g. § ?Schönheitsreparaturen bei Auszug? bei nochmaliger Auflistung des §18 im gleichen Wortlaut wiederholt und im selben Absatz weitere Bedingungen (z.B. zu Haustieren, Pflanzen im Treppenhaus, Satelitenschüssel, Heizkörperablesung, etc.) niedergeschrieben.

Sind derart ?gemixte? Verträge in Ordnung?

Für eine baldige Antwort wären wir Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
15.02.2005 | 14:52

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie herzlichen Dank für Ihre Anfrage. So, wie Sie den Fall schildern, gehe ich zunächst davon aus, dass keine sogenannte "Einzugsrenovierung" stattgefunden hat.

Ihre Frage nach dem Urteil des BGH stellt vermutlich auf das Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 361/03 ab, welches Sie auf der Internetseite www. bundesgerichtshof. de nachlesen können.

Der BGH hat dort die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen im Mietvertrag als unzulässig angesehen, wenn sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegen. Das bedeutet, dass Mieter Wohnungen wenn überhaupt nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist.

Bei der von Ihnen zitierten Klausel § 7 handelt es sich um einen solchen starren Fristenplan, der im Zusammenhang mit § 8 des Vertrages eben ein solches Übermaß an Verpflichtungen vorsieht. Ich gehe deshalb davon aus, dass die Klausel nichtig ist. Und dabei spielt es keine Rolle, dass die Klausel im Wortlaut wiederholt wurde, um ihr den Anschein einer Individualvereinbarung zu geben.

Allerdings möchte ich Sie darauf hinweisen, dass der Bundesgerichtshof in einer weiteren Entscheidung vom 20. 10. 2004 , Aktenzeichen VIII ZR 378/03 einen Fristenplan dann als rechtmäßig angesehen hat, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Sollten Sie also eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag haben, ist nicht von einer Nichtigkeit auszugehen.

Aufgrund der Nichtigkeit der Klausel, tritt wieder die gesetzliche Regelung in Kraft: Hierzu der BGH: "Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während
der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen."

Soweit also die Abnutzung nicht über das übliche Maß hinausgeht, brauchen Sie nicht zu renovieren. Genau hier liegt aber in einer streitigen Auseinandersetzung ein Beweisproblem.
Sie hatten ja geschrieben, dass nach Ihrer Ansicht eine Renovierung NICHT erforderlich ist. Dies sollten Sie aber gegebenenfalls nach dem Auszug durch einen Sachverständigen bestätigen lassen, oder zumindest selbst mit Zeugen und Fotos dokumentieren.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben und wünsche viel Erfolg und Durchhaltevermögen bei der Auseinandersetzung mit dem Vermieter.

Herzlichst
Ihr RA Fabian Sachse


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