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Welche Klauseln in meinem Mietvertrag bezüglich Schönheitsreparaturen sind wirksam?


| 28.07.2006 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,
ich habe meinen Mietvertrag nach 16 Jahren gekündigt und möchte wissen, ob ich zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet bin, oder ob die entsprechenden Klauseln in meinem Vertrag unwirksam sind.

Der Mietvertrag ist ein Formularmietvertrag (RNK Verlags-Nr. 525 12.89 AGB 78), der vom Vermieter handschriftlich ausgefüllt und mir vor 16 Jahren zur Unterschrift vorgelegt wurde.
Er enthält unter anderem folgende Klauseln:

§2 Mietzeit und ordentliche Kündigung
1.b) Das Mietverhältnis beginnt am t.m.1990 und endet am t.m.1992. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2.

§3 Miete und Nebenkosten
4. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Verpflichtete hat die ... regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die S. umfassen insbesondere ...

5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern und Duschen alle __/__ Jahre,
in Woh- und Schlafräumen alle __/__ Jahre,
in anderen Nebenräumen alle __/__ Jahre
hier handschriftlich eingefügt ´bei Vertragsende´

§20 Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume vertragsgemäß im sauberen Zustand [...] zu übergeben.

§24 Weitere Vereinbarungen
2. Weitere Vereinbarungen (ggf. besonderes Blatt...)
[handschriftlich vom Vermieter ausgefüllt]
Die Wohnung ist bei Auszug hell gestrichen und gereinigt zu übergeben. Siehe Para. 3, Punkte 4 und 5

Es gibt *keine* Vereinbarungen, die die Renovierungspflicht vom Zustand der Wohnung oder von eventuell noch nicht abgelaufenen, üblichen Fristen abhängig machen würden. Damit verstehe ich den Mietvertrag so, daß ich die Wohnung in jedem Fall bei Auszug zu renovieren hätte, selbst wenn ich nur für die vertragliche Mindestdauer von 2 Jahren dort gewohnt oder Anfang diesen Jahres alles komplett renoviert hätte.

Sind §3, Punkte 4 und 5 und §24.2 wirksam? Muß ich renovieren?

Problematisch erscheint mir in diesem Zusammenhang auch die Formulierung unter §3, Punkt 4: "Der Verpflichtete hat die S. ... fachgerecht vornehmen zu lassen." Danach düfte ich die Reparaturen nicht selbst durchführen, was, soweit ich weiß, unzulässig ist.

Schon mal vielen Dank im voraus
28.07.2006 | 11:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. „fachgerecht“ in § 3 Punkt 4 meint nicht, dass Sie die Maßnahmen nicht selbst durchführen dürfen. Damit wird nur verdeutlicht, dass die Renovierung von Ihnen ordentlich – eben fachgerecht- durchzuführen ist.

2. Ihre Schönheitsreparaturklausel ist rechtmäßig, da dort nach dem Wortlaut die Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ nach dem Ablauf von bestimmten Fristen fällig ist. Die Formulierung gestattet noch ein Ermessen, ob die Arbeit überhaupt notwendig ist.

3. Ich verstehe Sie so, dass in dem Platzhalter für die Fristen „bei Vertragsende“ eingefügt wurde. Das würde bedeuten, dass der Vermieter von Ihnen während der gesamten Mietzeit keine Schönheitsreparaturen gefordert hat? Bitte nutzten Sie die Nachfragefunktion, um hier noch den Sachverhalt zu verdeutlichen.
4. Die Endrenovierungsklausel ist nach Ihrer Schilderung unwirksam, weil eine vorangehende Renovierung unbeachtet bleibt.
5. Wenn Sie aber notwendige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt haben, müssen Sie diese bei Auszug noch durchführen. Diese Klausel wurde wirksam vereinbart.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
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80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2006 | 12:12

Danke für die schnelle Antwort.

Zu Ihrem Punkt 1. "fachgerecht"...
Problematisch erscheint mir nicht die Formulierung ´fachgerecht´, sondern ´Der Verpflichtete hat ... vornehmen zu lassen´. Schließt das nicht ´selbst vorzunehmen´ aus?

3. Ja, der Vermieter hat in dem Platzhalter für die Fristen ´nach Vertragsende´ eingefügt. Während der gesamten Mietzeit sind keine Schönheitsreparaturen gefordert, abgesehen von Punkt 4.

Das heißt, Punkt wäre 4 wirksam, Punkt 5 unwirksam. Damit müssen wir prinzipiell Schönheitsreparaturen durchführen, wobei die üblichen Fristen zum Tragen kommen, da weiter sonst nichts vereinbart ist (Punkt 5 ungültig). Also beim Auszug die fälligen Reparaturen nachholen, sofern nicht bereits geschehen. Stimmt das so?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2006 | 12:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gebe Ihnen Recht, dass die Formulierung "vornehmen zu lassen" auf eine derartige Auslegung schließen lassen könnte. Jedoch ist diese Formulierung auslegungsfähig, somit nicht rechtswidrig. dAs wäre der Fall, wenn ausdrücklich "von einer WErkstatt/einem Handwerker durchführen zu lassen" verlangt wäre.

Wenn Sie innerhalb der letzten Jahre gestrichen haben und ein neuer Anstrich nicht notwendig ist, müssten Sie nicht streichen. Wenn dagegen ein Anstrich dringend notwendig ist, müssen Sie im Rahmen der Schönheitsreparatur diese Arbeiten durchführen. Sie sollten mit dem Vermieter eine Begehung machen und die zu renovierenden Teile in einer Liste festhalten. Das wird dann von Ihnen erledigt.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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