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Welche Forderungen kann ich bei einem schimmelnden Fenster geltend machen?


02.12.2016 09:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Eine Mietminderung setzt grundsätzlich eine Anzeige des Mangels voraus. Sie ist ausgeschlossen bei Veranwortung des Mieters für den Mangel. Bei Schimmel liegt die Höhe der Minderung regelmäßig zwischen 5-20 %, in Extremfällen auch darüber. Rückwirkende Mietminderung unter bestimmten Voraussetzungen.


Ich bin mit meiner Familie vor zwei Jahren in eine Wohnung gezogen, bei der nach dem Einzug bereits sichtbar war, dass irgendetwas mit den Fenstern nicht stimmt. Bereits im November 2014 habe ich der Verwaltung Fotos gesendet, dass diese repariert werden müssten. Die Holzfenster schlugen Blasen und wir leben in einer Wohnung gehobener Preisklasse, so dass ich das nicht akzeptieren wollte.

Nach langer Verschleppung hat die Verwaltung nun im Frühsommer manche der Fenster weiss streichen lassen. Die anderen haben noch ihre Holzfarbe. Bereits das find ich merkwürdig und frage mich, ob man das aus ästhetischen Gründen bemängeln kann. Konkret haben wir bspw. einen Raum mit Naur- und mit weissen Fenstern.

Massiver ist jedoch die Tatsache, dass der Maler im prominentesten Raum der Wohnung (dem Wohnzimmer, das mit Küche und Galerie verbunden ist) so starken Schimmel festgestellt hat, dass er es nicht mehr retten kann. Inzwischen sind auch Dachdecker (es ist eine Dachwohnung) und Fenstervertreter (Velux) vor Ort gewesen, um alles zu begutachten.

Seit Monaten ist meine Familie nun immer wieder erkrankt und ich frage mich, ob es einen Zusammenhang zwischen der Schimmelexponierung dem Gesundheitszustand gäbe.
Ich habe einen Schimmelexperten konsultiert, der mir sagte, dass man gesundheitliche Gründe durch Ärzte kaum belegt bekäme. Jedoch könne man die Unsauberkeit / Ästhetik der Wohnung angeben.

Ich muss sagen, dass ich inzwischen sehr verärgert bin und gerne aus vollen Rohren schiessen möchte. Zwei Jahre Verschleppung.

Was ist rechtlich möglich?
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Um welchen prozentualen Betrag kann ich die Miete mindern?
Was sagt der erfahrende Jurist: Ich bin selbstständig und war öfter erkrankt (was ich für gewöhnlich nicht bin) – lässt sich daraus ein Schadensersatzanspruch schaffen, da ich Aufträge absagen musste?
Welche Möglichkeiten habe ich, damit das schnell gelöst wird?
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Ein Schimmelbefall berechtigt zur Mietminderung insofern er nicht auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Die Mietminderung tritt dabei qua Gesetz ein, d.h. Sie müssen die Mietminderung nicht einfordern, sondern Sie erfolgt nach dem Gesetz automatisch. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie die Mängel beim Vermieter angezeigt haben. Dem Vermieter ist üblicherweise eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen.

Die Mängelanzeige ist laut Ihrer Schilderung erfolgt. Ob eine angemessene Frist gesetzt wurde lässt sich der Schilderung nicht entnehmen. Jedenfalls dürfte diese abgelaufen sein. Damit wäre die Miete qua Gesetz auf einen angemessene Betrag gemindert.

Nun besteht in Ihrem Fall jedoch ein Problem und das ist die von Ihnen geschilderte Verschleppung um zwei Jahre. Wenn Sie die Miete in dieser Zeit nicht ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt haben, dann können Sie diese Miete auch nicht zurückfordern, da Sie die vollständige Miete vorbehaltlos in Kentnis des Mangels gezahlt haben. Darüber hinaus könnte das Recht auf Mietminderung auch für die Zukunft verwirkt sein. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn Sie für eine längere Zeit (in der Regel über 6 Monate) trotz Kenntnis des Mangels die vollständige Miete gezahlt haben. Dies dürfte hier der Fall sein. Allerdings können Sie hier Ihr Recht retten, wenn Sie glaubhaft machen, dass Sie die Miete nur deshalb vollständig gezahlt haben, weil Sie sich auf eine zeitnahe Beseitigung des Schimmels verlassen haben.

Um dies jedoch abschließend beurteilen zu können, müsste man die genaue zeitliche Abfolge kennen, d.h. wann genau erfolgte die Mängelanzeige wegen Schimmel, wann waren die Besichtigungstermine oder Zusagen zur Behebung des Mangels und wurden Fristen zur Behebung gesetzt.

Raten kann ich Ihnen ohne Kenntnis der eben benannten Umstände dazu, Ihrem Vermieter nun schriftlich mitzuteilen, dass Sie ab nun eine geminderte Miete zahlen werden. Die Minderung wird je nach Gericht bei etwa 5-20% in einem Fall wie Ihrem als angemessen betrachtet. Ich rate zu einer Minderung an der unteren Grenze dieser Spanne, insofern nicht nachweisbar ist, dass Ihre Krankheit aufgrund des Schimmels entstanden ist.

Was uns zur nächsten Frage der Krankheiten bringt. Bestimmte Schimmelsorten fördern nachweislich die Entstehung von Krankheiten und Allergien. Ob Ihr Schimmelbefall Gesundheitsbeeinträchtigungen hervorrufen kann, müsste gutachterlich geklärt werden. Hier sind Sie in der Beweislast.

Letztlich gilt dies ebenso für einen Schadensersatzanspruch. Dieser ist grundsätzlich möglich. Die Erfolgsaussichten bei der Durchsetzung eine solchen Anspruch sind jedoch abhängig von der Beweisbarkeit. Sie müssen nachweisen können, dass der Schimmel kausal für Ihre Krankheit und und für einen Verdienstausfall war. Dies ist - wie Sie schon richtig durch den Schimmelexperten beraten wurden - oftmals schwer nachzuweisen. Unmöglich ist es aber nicht.

Fazit:
1. Rückwirkende Minderung möglich? Eher nicht.
2. Mietminderungshöhe? Zwischen 5 und 20 %, je nach Schwere des Schimmelbefalls.
3. Schadensersatz? Hängt von der Beweisbarkeit ab.
4. Möglichkeiten? Aufsetzen eines Schreibens, ab sofort Zahlung geminderter Miete.

Ich hoffe Ihre Fragen umfassend beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichem Gruß

Ray Migge
-Rechtsanwalt-
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