Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Welche Betriebskoten darf Vermieter auf den gewerblichen Mieter umlegen?


20.09.2007 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo,

Ich habe eine Frage zur Betriebskostenabrechnung in Gewerberäumen.
Bei Überprüfung der Betriebskostenabrechnung haben wir festgestellt, dass der Mietvertrag nicht eindeutig bzgl. Betriebskostenvorauszahlungen formuliert ist. Nicht nur die Höhe sondern auch die Art der Betriebskosten, die umgelegt werden können, sind nicht eindeutig definiert.

Der Paragraf "Miete und Nebenkosten" des Mietvertrages lautet folgendermaßen:
"1. die Bruttomiete (einschließlich der Betriebskosten Heizung, Warm- und Kaltwasser, Müllentsorgung, etc. ) beträgt 2.300€.
2. Neben der Miete ist monatlich ein Betriebskostenvorschuss in Höhe von 100 € monatlich insgesamt zzt: 2.400€.
3. Die Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters, von der Miete werden die Kosten der Heizung, Warm- und Kaltwasser, Gebühren für die Müllentsorgung mitumfasst.
Der Mieter ist verpflichtet, seinen entsprechenden Anteil an den Betriebskosten zu übernehmen. Erhöhungen bzw. Ermäßigungen dieser Betriebskosten werden vom Vermieter auf die Mieter umgelegt."

In der letzten Betriebskostenabrechnung sind folgende Posten aufgeführt, die der Vermieter umlegen möchte: Grundsteuer, Kosten für Müll, Entwässerung, öffentliche Abgaben Straßenreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Hauswart und -verwaltung, Wasserverbrauch.
Fragen:
1)Wie beurteilen Sie die Höhe der Netto-Miete und die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen lt. Mietvertrag? Die Formulierungen widersprechen sich m.E. teilweise. Soll man davon ausgehen, dass die Betriebskosten in der Miete inklusive sind und keine Betriebskostenumlage zu erfolgen hat. Oder beträgt die Netto-Miete 2.300€ und die Vorauszahlung für Betriebskosten 100 €? Was ist Ihre Meinung dazu und wie soll man sich bei Streitigkeiten gegenüber dem Vermieter verhalten?

2) Darf der Vermieter in unserem Fall die nicht explizit im Mietvertrag aufgeführten Kosten (wie z.B. Grundsteuer oder Sachversicherungen) umlegen? Die Aufzählung im Mietvertrag ist ja nicht abschließend, sondern sehr vage formuliert: "Kosten der Heizung, Warm- und Kaltwasser, Gebühren für die Müllentsorgung etc."

Bei der Beantwortung der Fragen bitte kurz die einschlägigen Gesetzestexte zitieren oder Hinweise auf Verordungen geben.

Danke
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Ich gehe bei Ihnen von einer sog. Inklusivmiete aus, d.h. Nettomiete zzgl. einer Betriebskostenpauschale = Gesamtmiete inklusive Betriebskostenpauschale.
Der Vermieter hätte die Betriebskosten näher bezeichnen müssen. Bei der Zahlung von EUR 2.300 wissen Sie nun gar nicht, welchen Anteil die Betriebskosten ausmachen.

Vor diesem Hintergrund ist eine Betriebskostenvorauszahlung nicht nachzuvollziehen.
Hier müsste mit dem Vermieter eine verständliche Klausel verhandelt werden.

2.

Der Vermieter darf dem Mieter nur solche Betriebskostenpositionen im Rahmen einer mietvertraglichen Vereinbarung in Rechnung stellen, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes nach objektiven Maßstäben und unter Berücksichtigung der Mieterinteressen erforderlich sind (OLG Düsseldorf v. 25.6.1987).

Was den Umfang der umlegbaren Betriebskostenpositionen anbelangt, ist zunächst auf den Katalog des § 2 BetrKV zu verweisen.

Dem Mieter von Gewerberäumen können neben den in § 2 BetrKV aufgezählten Positionen weitere Kosten übertragen werden. Dies setzt aber eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus.
Ihr Vermieter hat auf die Beriebskosten gem. der BetrKV in der jeweils geltenden Fassung abgestellt.
Die Grundsteuer gehört zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks nach § 2 BetrKV, die Sachversicherungen ergeben sich aus § 2 Nr. 13 BetrKV.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER