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Welche Auswirkung hat die Aufteilung eines Grundstückes in 2 Grundstücke?

| 07.03.2012 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Meine Frau und ich haben ein Grundstück erworben, welches aus einem kleinerem und einem größerem Flurstück besteht. Beide Flurstücke sind unter der gleichen laufenden Nummer im Grundbuch eingetragen. Mir wurde erklärt, es handelt sich in diesem Fall um ein Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne und hat uns angeraten die Flurstücke als 2 Grundstücke im bürgerliche-rechtlichen Sinne im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Wohnhaus steht jeweils zur Hälfte auf beiden Flurstücken. Das größere Flurstück hätte dann keinen direkten Zugang zur Straße und wäre komplett von privaten Grundstücken (einschließlich unserem) umgeben.

Wie würde sich diese Grundstücksteilung zukünftig auf die Genehmigung evtl. An- oder Umbauten am Haus, den Beitrag der Abwasseranschlussgebühren bzw. Straßenerschließungskosten auswirken? Zählt dann nur das kleinere, an die Straße anschließende Grundstück?

Mit welchen Nebenwirkungen wäre außerdem zu rechnen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Aufteilung des Grundstückes in zwei Grundstücke und zwei laufenden Nummern im Grundbuch führt nicht zu einer Änderung des Grundbesitzabgabebescheides. Maßgebend sind hier die Eigentumsverhältnisse. Auch die Kosten für die Abwasseranschlussgebühren ändern sich durch die Aufteilung nicht, wenn die Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben.

Hinsichtlich der Straßenerschließungskosten sind die laufenden Meter maßgebend die das strassenseitige Grundstück an die Straße grenzt. Insoweit ändert auch die Aufteilung nichts an den Erschließungsbeiträgen, da das hintere Grundstück bei der Berechnung nicht einbezogen wird. Allerdings ist hier die örtliche Satzung für die Berechnung und Abwälzung der Erschließungskosten maßgebend.

Nebenwirkungen bestehen darin, dass durch die Aufteilung beide Grundstücke zu vermessen sind, wenn nicht die jeweilige Größe im Bestandverzeichnis eingetragen ist. Zudem muss bei einer Finanzierung mit einer Eintragung in Abteilung III, der betreffende Gläubiger der Aufteilung zustimmen. GGfs. ist eine Anpassung der Sicherungszweckerklärung und der Grundschuldbestellungsurkunde erforderlich. Gleiches gilt bei entsprechenden Dienstbarkeiten in Abt. II. Auch hier müssen die Berechtigten einer grundbuchrechtlichen Aufteilung zustimmen.

Insoweit werden durch die Aufteilung Kosten verursacht, die nur dann Sinn machen, wenn Sie eines der Grundstücke veräußern möchten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2012 | 22:55

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort,

da die Satzungen der Abwasserzweckverbände doch Unterschiede aufweisen, würde ich gern den Absatz zitieren auf den sich die Gebührenordnung bezieht und würde mich sehr freuen, wenn Sie mir mitteilen würden, ob Ihre Antwort auf die Berechnung der Abwasseranschlussgebühren unverändert bleibt.

Es geht um diesen Absatz der Satzung:

§ 3
Gegenstand der Beitragspflicht

(1) Der Beitragspflicht unterliegen Grundstücke, die an eine zentrale öffentliche Abwasseranlage
angeschlossen sind oder angeschlossen werden können und für die
1. eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt
werden dürfen,
2. eine bauliche oder gewerbliche Nutzung nicht festgesetzt ist, wenn sie nach der
Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung in der
Gemeinde zur Bebauung oder gewerblichen Nutzung anstehen.
(2) Wird ein Grundstück an die zentrale öffentliche Abwasseranlage tatsächlich angeschlossen, so
unterliegt es der Beitragspflicht auch dann, wenn die Voraussetzungen nach Abs. 1 nicht erfüllt
sind.
(3) Grundstück im Sinne dieser Satzung ist grundsätzlich das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen
Sinne. Ist ein vermessenes und im Grundbuch eingetragenes bürgerlich-rechtliches Grundstück
nicht vorhanden, so gilt die von dem Beitragspflichtigen zusammenhängend genutzte Fläche als
Grundstück. Der Beitragspflichtige ist in diesem Fall verpflichtet, die Grundstücksgröße
nachprüfbar, insbesondere durch amtliche Dokumente, nachzuweisen. Durch die nachträgliche
katastermäßige Vermessung eintretende Veränderungen der Bemessungsflächen bleiben
unberücksichtigt.

Ich bedanke mich nochmals im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2012 | 22:13

Hier ist zu unterscheiden zwischen den Erschließungskoszten und den laufenden Abwassergebühren.

Kann eine Erschließung über das vordere Grundstück erfolgen, fallen keine Erschließungsgebühren an.

Die Abwassergebühren würde in diesem Fall auf zwei Grundstücke aufgeteilt, dürften sich aber gegenüber dem Betrag für ein Grundstück nicht ändern, da die Kosten vom Verbrauch und der Fläche abhängig sind. Allenfalls aus einer Grundgebühr, die zweimal in Ansatz gebracht wird, könnte sich eine Erhöhung ergeben. Aus meiner praktischen Erfahrung gehe ich aber davon aus, dass die Abwassergebühren sich nicht ändern.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.03.2012 | 11:14

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.03.2012 5/5,0
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