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Welche Arbeiten (betreffend Dübel, Tapete, Anstrich der Wände) muss ich bei Auszug erledigen bzw. ko


| 23.02.2007 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sachverhalt:

Mietbeginn 1.8.1984 – 2 Zimmer, Küche, Bad, 47 qm

Erstbezug nach Grundsanierung des Altbaus

Die Wohnung wurde im wesentlichen unrenoviert übergeben
Vorhanden war
- Deckenanstrich
- Fußbodenbelag
- Anstrich Ölfarbe (soweit erforderlich) an Heizungsrohren


Durch uns als Mieter wurde bei Einzug fachmännisch ausgeführt und bezahlt
- Tapezieren mit Raufaser
- Zuvor teilweises Spachteln der Wände (war als Mangel im Übergabeprotokoll festgehalten, Vermieter weigerte sich jedoch, die Arbeiten auszuführen)
- Anstrich mit hellgelber Dispersionsfarbe
in Wohn- und Schlafzimmer sowie Flur und Abstellraum
bzw. mit weißer Latexfarbe in Küche

Nach einer Mietdauer von knapp 21/2 Jahren erfolgt nun Ende März 2007 der Auszug.


Zustand der Wohnung bei Auszug:

- insgesamt sehr gepflegt, dennoch müssen die Wände teilweise neu gestrichen werden
- Diverse Dübellöcher – insbesondere von der Einbauküche – sind vorhanden.



Im Mietvertrag steht:

㤠10 Pflichten des Nutzers und Erhaltung des Vertragsgegenstandes

1. ....(ist im Zusammenhang nicht relevant)

2. Für die Dauer des Nutzungsverhältnisses übernimmt der Nutzer die Schönheitsreparaturen an der ihm vermieteten Wohnung. Dies umfasst das Tapezieren und/oder Anstreichen der Wände Decken, die Grundreinigung aller gefliesten Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren, die Grundreinigung der Fenster und Außentüren, das Reinigen von Teppichböden (wenn vorhanden), die Beseitigung von Dübellöchern (nur Bohrung in das Fugenkreuz) bei gefliesten Flächen, Schraubenlöchern, die Beseitigung von ungewöhnlichen Anstrichen und Tapezierungen.


3. Von Beginn des Nutzungsverhältnisses an sind die Schönheitsinstandhaltungen in folgenden Zeitabständen vorzunehmen:
> alle drei Jahre: Renovierung von Küchen, Bädern und Dusche
> Alle fünf Jahre: Renovierung der Schlaf- und Wohnräume, Flur oder Diele und
Toilette(n)
>Alle sieben Jahre: Renovierung der übrigen Nebenräume (incl. Keller und TG)

4. Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind – unabhängig von der Regelung nach 3 – festgelegten Befristungen die Wände der gesamten Wohnräume in einem untapezierten Zustand zu übergeben.

5.-7.....(sind im Zusammenhang nicht relevant)

8. Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend dem vorstehenden Fristenplan nicht fällig, so zahlt der Nutzer an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum, sofern nicht der Nutzer die Arbeiten selbst durchführen will oder diese durch einen Dritten veranlasst oder sich nicht ein das Nutzungsverhältnis übernehmender Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparatur (Übernahme nach BGB) bereit erklärt und hierfür die Kosten übernimmt.“


In dem Schreiben mit der Kündigungsbestätigung schreibt der Vermieter unter anderem:

„Da dem Nutzer der Wohnung gem. des o.g. Nutzungsvertrages die Ausführung von Schönheitsreparaturen während der Nutzungsdauer obliegt, werden bei einem noch zu vereinbarenden Wohnungsabnahmetermin ggf. aus dem Nutzungsvertrag fällige rückständige Schönheitsreparaturen in einem Zustandsprotokoll dokumentiert.“



Frage bzw. Vorbemerkung dazu:

Da ich bereits bei Einzug (umfangreich) renoviert habe, entfällt wohl eine Grundrenovierung bei Auszug.

Der Mietvertrag ist widersprüchlich bzw. nicht eindeutig. Einerseits sollen gem. § 10 Abs. 4. bei Auszug die Tapeten entfernt werden, andererseits ist im Abs. 10. von „Schönheitsreparaturen gem. Fristenplan“ die Rede.

In einem „Merkblatt für Renovierung bei Auszug gemäß unseren Allgemeinen Vertragsbedingungen“ das uns bereits bei Einzug ausgehändigt wurde steht:

...“Raufasertapten: Vorhandene Raufasertapeten können nur dann bleiben, wenn sie fachlich einwandfrei, auf Stoß und glatten Untergrund tapeziert sind (alte Tapeten müssen vorher entfernt sein!!) und wenn es keine ausgebesserten Stellen gibt. Die ursprünglich vorhandene Struktur muss sichtbar sein.“


In dem Schreiben mit der Kündigungsbestätigung ist auch davon die Rede, dass „rückständige Schönheitsreparaturen“ dokumentiert werden sollen (von Entfernung der Tapeten ist nicht die Rede).

Bevor ich mich im Detail mit dem Vermieter auseinandersetze will ich über die Rechtslage informiert sein.

Von meinem Rechtsempfinden her möchte ich bei Auszug nur die Dübellöcher verschließen und den erforderlichen Neuanstrich dem Vermieter überlassen (da ich – wie erwähnt – bereits bei Einzug renoviert habe).


Und nun meine Frage:

Welche Arbeiten (betreffend Dübel, Tapete, Anstrich der Wände) muss ich bei Auszug erledigen bzw. kostenmäßig tragen?

Welche Gesetze, Urteile sind maßgebend auf die ich mich ggf. berufen kann?

Zu einem Detail eine Zusatzfrage:
Im Bad wurden zum Aufhängen eines Spiegelschrankes 4 Fliesen angebohrt (lies sich nicht vermeiden). Ich denke, dass hier jeder Nachmieter entweder wiederum einen Spiegelschrank oder einen Spiegel anbringt.
Muss ich ggf. die Kosten für den Austausch der Fliesen tragen?

Zu zwei Details eine Zusatzfrage:

1. Im Bad wurden zum Aufhängen eines Spiegelschrankes 4 Fliesen angebohrt (lies sich nicht vermeiden). Ich denke, dass hier jeder Nachmieter entweder wiederum einen Spiegelschrank oder einen Spiegel anbringt.
Muss ich ggf. die Kosten für den Austausch der Fliesen tragen?

2. Was bedeutet es für mich, wenn durch (wieder verschlossene) Dübellöcher die Struktur der Raufasertapete unterbrochen ist (ich denke hierbei an die Aussage im obenerwähnten Merkblatt)?.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zunächst ist festzustellen, dass § 10 Ziffer 3 Ihres Mietvertrages einen unwirksamen starren Fristenplan enthält. Denn sind in einem Mietvertrag die Fristen allein durch Angabe der Jahre für die Renovierungszeiträume bezeichnet und fehlen darüber hinaus zusätzliche Formulierungen wie beispielsweise "in der Regel" oder "im Allgemeinen", ist für den Mieter eine Anpassung der Renovierungszeiträume an die tatsächliche Abnutzung und den daraus resultierenden Renovierungsbedarf nicht erkennbar, so dass hieraus die Unwirksamkeit der Klausel folgt Mit der unwirksamen Fristenregelung wird die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam und folglich auch eine mit den Fristen im Zusammenhang stehende Quotenklausel. (BGH, Az.: VIII ZR 178/05, GE 2006, S. 6399; BGH, Az VIII ZR 361/03,GE 2004, S. 1023 ).

Abgesehen von der starren Fristenregelung folgt die Unwirksamkeit der Ihnen vertraglich auferlegten Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch daraus, dass Sie nach § 10 Ziffer 4 des Mietvertrages anlässlich der Beendigung des Mietvertrages die Tapeten zu entfernen haben. Diese Endrenovierungsverpflichtung stellt deshalb eine unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, weil ihm unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Beseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird und den Mieter somit auch dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflichtet, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 152/ 05). Vorbehaltlich einer Prüfung des gesamten Vertragstextes werden Sie anlässlich Ihres Auszuges daher weder die Wände und Decken streichen müssen, noch zur Abnahme der Tapeten verpflichtet sein.

Was die vorhandenen Dübellocher betrifft, gelten folgende Grundsätze: Hat der Mieter Löcher in die Wand durch die Fliesen gebohrt, um gebrauchsbedingte Ausstattungen, wie Seifenschalen, Duschstangen, Haltegriffe, Spiegelkonsole u.ä. anzubringen, kann der Vermieter keinen Schadenersatz verlangen, auch nicht bei 32 Dübellöchern (vgl. LG Hamburg WM 2001, S. 359). Denn das Anbringen derartiger Gegenstände entspricht dem normalen Wohngebrauch – § 538 BGB bestimmt ausdrücklich, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Da die Beseitigung von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen zählt, Sie diese anlässlich Ihres Auszuges jedoch nicht vornehmen müssen, sind Sie auch nicht verpflichtet, die im üblichen Rahmen entstanden Dübellöcher zu verschließen (vgl. OLG Ffm. WM 1992, 56). Tauscht Ihr Vermieter nach Ihrem Auszug die angebohrten Fliesen aus, wird er insoweit keine Schadensersatzforderungen stellen können (vgl. hierzu BGH WM 1993, 109).

Nachdem die Regelung zu den Schönheitsreparaturen aus den vorgenannten Gründen unwirksam ist, wird Ihr Vermieter weiterhin keine Ansprüche daraus herleiten können, dass infolge des Verschießens von Dübellöchern, ohne dass hierzu allerdings eine vertragliche Verpflichtung bestünde, die Struktur der Tapeten entgegen den Vorgaben des Merkblattes durchbrochen wird.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2007 | 08:43

Guten Morgen,

danke für Ihre hilfreiche Antwort.

Nachfrage:
Ist die Tatsache, dass wir schon einmal vor Einzug renoviert haben noch ein zusätzliches Argument dafür, dass wir jetzt bei Auszug nicht nochmals renovieren müssen?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2007 | 02:40

Sehr geehrter Fragesteller,

nachdem Ihnen eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, worin die Verpflichtung zu sehen ist, diese bei Mietbeginn zu renovieren, kann die Gesamtunwirksamkeit der Klausel zu den Schönheitsreparaturen auch hierauf gestützt werden. Denn nach der Rechtsprechung ist die Klauselkombination „Anfangsrenovierung – laufende Renovierung“ unwirksam (vgl. z.B: AG Dortmund NZM 2002, 121), ganz abgesehen davon, dass Ihr Mietvertrag darüber hinaus eine Verpflichtung zur Endrenovierung enthält und die Fristenregelung unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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