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Weiterzahlung v. Nebenkosten nach Verkauf


27.04.2006 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach einem Rechtsstreit mit meiner Bank schloss ich einen Vergleich. Nun wurde die Wohnung verkauft. Notariell ist alles abgeschlossen, der Kaufpreis wurde vom neuen Käufer bereits am 13.04.06 an die Bank überwiesen. Das zuständige Grundbuchamt hat eine Eigentumsvormerkung übersandt, die endgültige Umschreibung/Löschung der Grundschuld wird irgendwann wohl erfolgen.
Die Bank teilte mir mit, dass ab Zeitpunkt des Zahlungseingans, der ja nun erfolgte, der sog. "Kosten-Nutzen-Übergang" erfolgt ist u. ich nicht mehr verpflichtet bin weitere Nebenkosten zu bezahlen (Wohnung ist derzeit ohne Mieter). Mein Hausverwalter schreibt nun, dass ihn das alles nicht interessiere, erst wenn eine endgültige Umschreibung in der ersten Abteilung des Grundbuches vorgenommen ist, hätte ich keine Verpflichtung mehr. Ich könnte den neuen Käufer zwar dazu veranlassen Nebenkosten zu zahlen, jedoch sei dieser wohnungseigentumsrechtlich nicht dazu verpflichtet. Ich meine, ein Eigentumswechsel hat doch nun stattgefunden, oder wie sehen Sie die Rechtslage ?

Vielen Dank vorab auf Ihre (hoffentlich fundierte ?) Auskunft.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der grundbuchrechtlichen Eintragung, dürfte also nach Ihrer Darstellung noch nicht erfolgt sein.


Ob der "Kosten-Nutzen-Übergang" nun schon erfolgt ist, hängt von dem Vergleich und der notariellen Urkunde ab.


Bitte sehen Sie nach, was dort zum Übergang geregelt ist:


Dieses dürfte sich um den § 7 des notariellen Vertrages bewegen unter der Überschrift "Besitz, Lasten, Nutzungen und Gefahr" (wobei die Überschrift auch etwas variieren kann.

Ist dort geregelt, dass die Lasten mit dem Tage der Zahlung des Kaufpreises auf den Erwerber übergehen (Regelfall), ist die Auskunft der Bank richtig und Sie hätten dann keine Verpflichtungen mehr.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2006 | 21:47

Guten Abend, aus aktuellem Anlass in oben betreffender Sache eine nochmalige Nachfrage:

Habe dem Hausverwalter dies so mitgeteilt, wie Sie erwähnten, sei dies im Vertrag mit dem Nutzungsübergang geregelt, was auch tatsächlich so notariell verfasst war. Nun schreibt mein nervender HV wieder, dass 95% der Anwäte vom Wohnungseigentumsrecht überhaupt nichts verstehen (hatte ihm pauschal mitgeteilt, dass ich von einem Rechtsanwalt beraten wurde). Bindend für eine Eigentümergemeinschaft sei einzig und allein die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mittlerweile habe ich die Löschung im Grundbuch bereits erhalten (Umschreibung dauert wohl noch). Weiter teilt er mit, daß Übergang von Lasten und Nutzen für die Eigentümergemeinschaft nicht relevant sei, da es sich hier lediglich um eine Individualvereinbarung zwischen zwei Parteien handle u. die Eigentümergemeinschaft hiermit nichts zu tun habe. Bitte teilen Sie mir nochmals die Rechtslage hier mit.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2006 | 08:27

Der Hausverwalter hätte dann Recht, dass die schuldrechtliche Vereinbarung die Eigentumergemeinschaft nicht interessiert, wenn sie nicht beteiligt worden wäre.

Davon ist hier aber nicht auszugehen; denn auch der Verwalter wird sicherlich von der Übertragung informiert sein, da beim Verkauf der ETW der Notar von sich auch die Verwaltung informiert.

Wenn der Verwalter es aber formaljuristisch auf die Spitze treiben will, ergibt sich dann nun folgende Konstellation:

Da die Eintragung noch nicht erfolgt ist; haften SIE gegenüber der Gemeinschaft auf der Erfüllung der Verpflichtungen, die schuldrechtlich der Erwerber zu tragen hat. Der Erwerber müsste Sie freistellen aufgrund des entsprechenden Passus im Vertrag und er müsste direkt an die Verwaltung zahlen, um den Umweg zu vermeiden.

Da der Verwalter hier "nervig" ist, sollten Sie den Erwerber anschreiben und auffordern, die Gelder direkt an die Verwaltung zu zahlen (hierzu ist der Erwerber aber nicht verpflichtet: Er könnte auch an Sie zahlen, und Sie müssten es dann weiterleiten - wenn es denn Spaß macht). Sind die Zahlungen erfolgt, müssen Sie nicht nochmals zahlen.

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