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Weiterverkauf einer Neubauwohnung - Gewährleistungsausschluss möglich?

| 09.06.2013 11:41 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Zusammenfassung:

Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger können von dem Verkäufer einer Immobilie an den Käufer abgetreten werden, sofern dies nicht in dem Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Bauträger ausgeschlossen wurde.

Hallo, werde meine erst vor zwei Monaten bezugsfertige Neubauwohnung wieder verkaufen. Nun stellt sich mir die Frage ob ich mich bei der 5jährigen Gewährleistungpflicht notariell ausklinken kann indem sich der Käufer direkt an den Bauträger wenden soll im Falle des Falles oder stecke ich dazwischen fest und hafte falls der Bauträger die Kosten abweist. Speziell hatte ich bei der Wohnungsabnahme bemängelt daß mir die im Schlafzimmer hörbaren Sanitärgeräusche zu laut seien, was laut Bauträger wegen der laschen geltenden gesetzlichen Schallschutzvorschriften aber kein Mangel sei sondern nur ein subjektiver Eindruck (Gutachten wurde aber keins gemacht, hätte 2000,- gekostet). Bin ich nun verpflichtet diesen subjektiven negativen Eindruck einem Käufer mitzuteilen oder ist das dann später evtl. ein versteckter Mangel der mit Gutachten geklärt werden muß? Dazusagen muß ich noch, daß ich nicht wegen den Sanitärgeräuschen verkaufe, so schlimm sind sie dann doch nicht, sondern aus Gründen die nichts mit der Qualität der Wohnung zu tun haben.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

"Nun stellt sich mir die Frage ob ich mich bei der 5jährigen Gewährleistungpflicht notariell ausklinken kann indem sich der Käufer direkt an den Bauträger wenden soll im Falle des Falles oder stecke ich dazwischen fest und hafte falls der Bauträger die Kosten abweist."

Grundsätzlich ist es möglich, dass Sie Ihre Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger an den Käufer abtreten. Dies könnte im Rahmen des notariellen Kaufvertrages geschehen. Jedoch dürfte eine solche Abtretung nicht in Ihrem Vertrag mit dem Bauträger ausgeschlossen sein. Sie sollten Ihren Vertrag daraufhin überprüfen. Ansonsten ist es üblich, dass bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie eine Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen wird. Dies gilt jedoch nicht für Mängel, die der Verkäufer verschwiegen hat, obwohl sie diesem bekannt waren.


"Bin ich nun verpflichtet diesen subjektiven negativen Eindruck einem Käufer mitzuteilen oder ist das dann später evtl. ein versteckter Mangel der mit Gutachten geklärt werden muß?"

Selbstverständlich sind Sie verpflichtet, dem Käufer bestehende Mängel, die Ihnen bekannt sind, mitzuteilen, da sich diese auf den Kaufpreis auswirken. Hinsichtlich der von Ihnen beschriebenen Geräusche kann man natürlich darüber streiten, ob hier tatsächlich ein Mangel vorliegt. Immerhin hat der Bauträger dies mit Hinweis auf die Rechtslage verneint. Um späterem Streit wegen des Vorwurfs der arglistigen Täuschung vorzubeugen, würde ich eher dazu raten, mit offenen Karten zu spielen. Wenn es sich aber tatsächlich nur um Ihr subjektives Empfinden handelt, müssten Sie dies natürlich nicht mitteilen. Letztlich müssen Sie selbst abwägen, ob wirklich nur Sie selbst die Geräusche als störend empfinden. Wenn die gesetzlichen Vorschriften tatsächlich eingehalten wären, würde kein Mangel vorliegen, dies aber wurde nicht abschließend geklärt. Inwieweit man sich hier auf die Aussage des Bauträgers verlassen kann, ist meines Erachtens durchaus fraglich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann, Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 10.06.2013 | 19:41

Sehr geehrte Anwältin, Sie schreiben ich könnte bei gebrauchter Immobilie die Gewährleistung ausschließen, trifft daß wirklich auch auf meine erst 2 Monate alte Wohnung zu? Den Rest der 5 Jahre muß ich doch an den Käufer weitergeben oder?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.06.2013 | 21:02

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können die Gewährleistung ausschließen, wenn Sie die Wohnung als Privatperson verkaufen, wovon ich ausgehe. In diesem Falle ist ein Gewährleistungsausschluss durchaus üblich.

Sofern dies vertraglich möglich ist, sollten Sie die 5-jährige Gewährleistung gegen den Bauträger an den Käufer abtreten. Dieser kann dann Gewährleistungsansprüche aber nur gegen den Bauträger geltend machen, nicht gegen Sie. Das ist der kleine Unterschied.

Sie sollten eine entsprechende Vertragsgestaltung mit dem Notar besprechen.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 11.06.2013 | 09:31

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