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Weitergabe von Wasser und Strom an Eltern auf Nachbargrundstück


| 22.10.2006 01:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Hallo,
ich bin Eigentümer eines unbebauten Erholungsgrundstückes, das Teil einer Eigentümergemeinschaft ist ( es handelt sich um 46 eigenständige Grundstücke, die voll Eigentum des jeweiligen Nutzers sind und um Gemeinschaftsflächen, die Gemeinschaftseigentum sind.)
Ich baue mit meinen Eltern auf dem Nachbargrundstück, das nicht zu besagter Eigentümergemeinschaft gehört ein Wochenendhäuschen. (Das Nachbargrundstück gehört den Eltern.)
Wir bauen dort, da dort anderes Baurecht herrscht und eine angemessene Größe genehmigt wurde.
Ich habe für die Erschließung der Anlage voll bezahlt, außerdem habe ich meinen Wasser und Stromanschluss voll selber bezahlt, (da ich zu einem Späteren Zeitpunkt das Grundstück erworben habe.)
Diese Anschlüsse sind also meiner Meinung nach nicht Eigentum der Gemeinschaft sondern meine eigenen. Es sind Unterzähler, der Verbrauch wird von der Gemeinschaft abgerechnet.
Jetzt möchte die Eigentümergemeinschaft mir verbieten, Wasser und Strom nach dem Zähler an meine Eltern auf dem Nachbargrundstück abzugeben.
Mein Grundstück wird im Prizip kaum genutzt, es steht nur ein Wohnwagen darauf.

Etwas schwierig, aber hoffendlich zu verstehen.
Darf mir das verboten werden?
Sieht die Rechtslage vielleicht anders aus, wenn mir das Nachbargrundstück auch gehört und nicht den Eltern?
Darf die Gemeinschaft mitreden, wie ich mein Grundstück nutze?
Genaugenommen, darf Sie mir verbieten, dort 2 Wohnwagen von Bekannten aufzustellen? ( Das Grundstück ist 500m² groß )

Danke!
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Grundsätzlich ist das Grundstück als Ihr Sondereigentum zu bewerten (eine Definition des Sondereigentums finden Sie in § 5 WoEigG).

Mit diesem Sondereigentum können Sie generell gem. § 13 WoEigG nach Belieben verfahren. Allerdings liefert diese Norm auch gleich die Einschränkung mit, der Sie unterfallen. So können Sie nur insoweit mit Ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht ein Gesetz oder Rechte Dritter eintgegenstehen.
Ein solches Recht ist bsw. die Gemeinschaftsordnung. Da Sie diesbezüglich nichts mitgeteilt haben, kann ich Ihnen nur die allgemeinen Grundsätze erläutern.

2. Sie haben dargestellt, dass Sie die Erschließung selbst bezahlt haben. Die Anschlüsse gehören damit in der Tat Ihnen. Allerdings haben Sie auch mitgeteilt, dass es sich um Unetrzähler handelt, die Abrechnung insoweit über die Eigentümergemeinschaft abgewickelt wird. In diesem Moment ist davon auszugehen, dass diese Abwicklung in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Dies vorausgesetzt, hätte die Eigentümergemeinschaft tatsächlich die Möglichkeit und das Recht, Ihnen die Abgabe "Ihres" Stroms und Wassers an Dritte zu untersagen.

Sie sollten daher eingehend die Gemeinschaftsordnung daraufhin untersuchen, ob diese besagten Punkt regelt.

3. Einschränkend ist jedoch zu sagen, dass auch das Sondereigentum nur in Grenzen gewährt wird. So kann bsw. ein Parkplatz Ihr Sondereigentum sein, Gleichwohl wäre es Ihnen nicht erlaubt, auf diesem Parkplatz andere Dinge als ein Kfz zu deponieren, da der Parkplatz nun einmal nur dafür gedacht ist. Daher kann die Eigentümergemeinschaft auch in Fällen, die nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt sind durchaus ein Mitspracherecht haben.

a) Was den Strom angeht, vermute ich, dass dieser Punkt in der Gemeinschaftsordnung gereglt sein dürfte. Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Abgabe an Dritte (die außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehen) zulässig ist.

b) Was die Wohnwagen angeht, so wird wahrschenlich auch dieser Punkt in der Gemeinschaftsordnung geregelt (und wahrscheinlich unzulässig) sein. Es ist sogar durchaus möglich, dass es Ihnen erlaubt wäre, Ihre eigenen Wohnwagen dort abzustellen, jedoch nicht die Wohnwagen von Dritten.
Allerdings halte ich diesen Punkt für diskussionsfähig. Sollte darüber nichts in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein, würde ich davon ausgehen, dass es Ihnen erlaubt sein muss, Ihren Freunden die Abstellung ihrer Wohnwagen zu gestatten. Anders sähe es allerdings dann aus, wenn Sie mit der Unetrstellung finanzielle Interessen verfolgen. Für diesen Fall hätte die Eigentümergemeinschaft wieder ein Mitspracherecht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen und noch ein angenehmes Wochenende

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2006 | 10:17

Hallo,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen.

Es gibt eine Vereinssatzung der Eigentümergemeinschaft, die absolut nicht auf dieses Tema eingeht.
Weder die Art der Nutzung des Grundstückes ist dort geregelt, noch die Nutzung des Wasser oder Stromanschlusses.
Unser Energieversorger hat in seinen AGB, das ein Weiterleitung an Dritte dann möglich ist, wenn keine überwiegenden versorgungswirtschaftlichen Gründe dagegen sprechen. Die Eigentümergemeinschaft macht es ja auch schon, indem es das Wasser und den Strom an die Eigentümer verteilt.
Die Leitungen sind ausreichend dimensioniert, den anderen Eigentümern entsteht also kein Nachteil.
Deshalb noch einmal zur Klärung, kann die Eigentümergemeinschaftjetzt im Nachhinein diese Weiterleitung verbieten, benötigt das eine Satzungsänderung, und wieviele müssen dem zustimmen?
Würde es etwas ändern, wenn mir das Nachbargrundstück auch gehört.

Vielen Dank noch einmal und eine schönes Wochenende noch!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2006 | 14:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

1. Ob das Nachbargrundstück Ihnen gehört oder nicht, ändert an der Situation nichts. Entscheidend ist allein, ob das Grundstück der Eigentümergemeinschaft zugehörig ist oder nicht.

2. Wenn Sie ausführen, dass in der Vereinssatzung nichts geregelt ist, bietet dies natürlich Raum für Diskussionen. Tatsache ist, dass die Eigentümergemeinschaft Ihnen zwei Dinge verbieten will. Einmal die Weitergabe von Wasser und Strom und zum Zweiten die Abstellung von fremden Wohnwagen.

Da die Satzung diesbezüglich nichts enthält, könnte man durchaus annehmen, dass Sie mit Ihrem Sondereigentum machen können, was Sie wollen. Wie ich Ihnen aber schon gesagt hatte, findet die Nutzung des Sondereigentums auch in diesem Fall seine Grenzen einerseits in der Zweckbestimmung des Sondereigentums und andererseits dort, wo die anderen Eigentümer belastet würden.

Die Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft den Strom an die Sondereigentümer verteilt, können Sie nicht als Argument heranziehen. Hier geht es ja gerade um eine Verteilung innerhalb der Gemeinschaft. Sie wollen aber den Strom (bzw. das Wasser) an Dritte weiterleiten. Hier wird man der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zugestehen müssen. Eine Satzungsänderung ist dazu nicht notwendig, er reicht ein Mehrheitsbeschluss (dies zu Ihrer Frage, wie viele dem Beschluss zustimmen müssen. Bei einer Satzungsänderung wird meistens eine 2/3-Mehrheit bzw. eine 3/4-Mehrheit verlangt).
Sollte diesbezüglich ein Beschluss gefasst worden sein, hätten Sie die Möglichkeit, diesen Beschluss anzufechten.

3. Hinsichtlich des Wassers gibt es eine Entscheidung des BayObLG aus 1996: "Die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in Flaschen abfüllt, gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie dürfen nicht in die Jahresgesamtabrechnung eingestellt werden, sondern sind von dem Teileigentümer gesondert zu tragen. Diesem kann aber nicht untersagt werden, Wasser "zu gewerblichen Zwecken" aus dem Leitungsnetz zu entnehmen. Az: 2Z BR 82/96

Dieser Fall ist zwar mit Ihrem nicht ganz vergleichbar, da die entnahme für das Sondereigentum stattfindet und nicht für Dritte. Aber zumindest hinsichtlich der Abrechnung wäre der Beschluss des BayObLG als Argument verwendbar.

4. Abschließend sei auf Folgendes hingewiesen: Solange es keinen Beschluss gibt und keinen Hinweis in der Vereinssatzung, könnten Sie weiter so verfahren, wie Sie es bisher tun. Die Eigentümergemeinschaft müsste dann einen Beschluss fassen und bei Nichtbefolgung oder Anfechtung eine gerichtliche Einigung herbeiführen. Ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, mag dahinstehen. Vielleicht wäre es eine Lösung, wenn Sie der Eigentümergemeinschaft darlegen, dass Sie alle anfallenden Kosten für "Ihre" Entnahme in vollem Umfang tragen und das die Entnahme nur aufgrund der Tatsache stattfindet, dass es sich um Ihre Eltern handelt. Solange der Gemeinschaft kein fianzieller Nachteil entsteht, sollte es eigentlich keine Probleme geben. Falls doch, kann ich Ihnen nur raten, sich an einen Kollegen vor Ort zu wenden, der Einblick in alle relevanten Unterlagen erhält. Dieser kann sich dann mit der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick geben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt



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