Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Weitergabe der Mietminderung an den Störer

07.07.2016 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgender Fall:
Der Eigentümer besitzt ein Mehrfamilienhaus (Wohnen / Gewerbe) in Berlin-Friedrichshain (innerstädtische Lage).

Gegenüber dieses Mehrfamilienhauses entsteht eine Großbaustelle - ein neuer Hausblock inkl. Gewerbeeinheiten im EG wird errichtet.

Durch Baulärm und Schmutz fühlen sich die Gewerbemieter im EG des bereits bestehende Mehrfamilienhauses beeinträchtig und mindern die Miete entsprechend.

Zur Frage:
Kann der Eigentümer des bestehenden Mietshauses die Mietminderung die seine Mieter an ihn richten an den Bauherrn der Baustelle weiterreichen? Bzw. diese als Schaden gegenüber dem Bauherrn gelten machen?
Ich benötige eine Antwort inkl. Verweis auf einschlägige Rechtsprechung sowie die Gesetzesgrundlage.
Vielen Dank.

07.07.2016 | 18:08

Antwort

von


(1213)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Gerichte beurteilen vergleichbar gelagerte Fälle teilweise unterschiedlich, wobei sich die Tendenz abzeichnet, dem Eigentümer des Hauses, dessen Wohnungen durch das Bauvorhaben beeinträchtigt sind mit der Folge, dass die Mieter die Miete mindern, keine Schadenersatzansprüche gegen den Bauherren des anderen Hauses, von dem die Störungen ausgehen, zuzusprechen.

Die Gerichte stellen dabei auf die Lage der Objekte ab.

So wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass in städtischer Lage stets mit Baumaßnahmen und mit davon ausgehenden Immissionen gerechnet werden müsse. Das sei, so die heute wohl herrschende Rechtsprechung, das Risiko in einer bebauten Lage, da in diesen Fällen immer mit neuen Baumaßnahmen gerechnet werden müsse.

Da es erlaubt sei, neue Gebäude zu errichten und da es unvermeidbar sei, dass von diesen Baumaßnahmen Störungen ausgehen, sei der Bauherr auch Dritten gegenüber nicht schadenersatzpflichtig.

D.h., nach der überwiegenden Rechtsprechung kann der Eigentümer des Hauses mit den vermieteten Einheiten die von den Mietern – zu Recht – geltend gemachte Mietminderung nicht erstattet verlangen.


2.

Demgegenüber können die Mieter sehr wohl die Miete mindern, wenn der Mietgebrauch beeinträchtigt ist. D.h., den Schaden hat der Vermieter.


3.

Der Eigentümer des Hauses mit den vermieteten Einheiten hat gegenüber dem Bauherrn des Neubaus keine vertraglichen Ansprüche, da zwischen dem Eigentümer des Hauses mit den vermieteten Einheiten und dem Bauherrn keine vertraglichen Beziehungen bestehen.

Demzufolge käme nur eine Schadenersatzforderung kraft Gesetzes in Betracht. Eine solche Schadenersatzforderung lehnt die Rechtsprechung aber mit der Begründung ab, dass die Errichtung von Bauten in städtischer Lage gewissermaßen ein Normalfall sei, den man hinzunehmen habe.

D.h., der Eigentümer wird hier keine Aussicht auf Erfolg haben, die Mietminderungen als Schadenersatz beim Bauherrn des Neubaus geltend zu machen.

Ich bedaure, Ihnen hier keine günstigere Mitteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2016 | 00:57

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für Ihre Antwort - da Sie Rechtsprechung zitieren - könnten Sie mir bitte die Urteile nennen (siehe auch meine Fragestellung) auf welche Sie sich beziehen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2016 | 09:32

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst sei darauf hingewiesen, dass wir in Deutschland kein "Präzedenzfallsystem" haben, wie z. B. in den angelsächsischen Ländern. D. h., der Richter ist nicht an ein Urteil eines anderen Gerichts gebunden, sondern entscheidet eigenverantwortlich. Deshalb ist die Verweisung auf andere Urteile nicht in dem Maß hilfreich, wie es der Bürger vielleicht vermutet. Selbst wenn man also ein bestimmtes Urteil zitiert, kann das Gericht stets die Auffassung vertreten, dass es die Rechtslage anders beurteile und sich nicht der Meinung des anderen Gerichts anschließe, das die gegenteilige Ansicht vertrete.

Ich habe selbst einige Prozesse geführt, die vom Sachverhalt her gesehen Ihrer Fallkonstellation entsprechen. Nur in einem einzigen Fall hat der Richter zugunsten des Eigentümers entschieden, der Mietminderungen ausgesetzt gewesen ist. Die anderen Abteilungen desselben Gerichts (!) entschieden zugunsten des Bauherrn. Diese Urteile sind aber nicht veröffentlicht.


2.

Entscheidungen zu dieser Problematik: BayObLG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201987,%201950" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1987, 1950 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1987, 1950</a>; AG Fürth <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202007,%20319" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.04.2007 - VIII ZR 182/06: Auch bei erheblicher Gesundheitsgefährdung muss ein Mieter vo...">WuM 2007, 319</a>, und grundsätzlich zum Thema BGH 1993, 144

Und hier noch eine Entscheidung, die dem Vermieter einen Entschädigungsanspruch bei Mietminderung gegen den "Störer" zuspricht: LG Hamburg, Urteil v. 3.12.1998, 327 S
97/98 = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201999%20S.%20169" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 03.12.1998 - 327 S 97/98: Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Mietminderung i...">NZM 1999 S. 169</a>. Allerdings ging das Gericht in diesem Fall davon aus, dass die Beeinträchtigung zum Teil unzumutbar gewesen sei.

Helfen werden Ihnen diese Entscheidungen nicht.

Hilfreicher ist die "Faustregel": Beinträchtigt die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung über das zumutbare Maß hinaus, ist eine Entschädigung zumindest denkbar. Aber die Hürde, wann eine Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus geht, hängt hoch und bedarf einer Klärung des Einzelfalls.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(1213)

Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Erbrecht, Familienrecht, Straßen- und Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, allgemein, Kaufrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 81221 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank für die schnelle Hilfe. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herzlichen Dank für die Beantwortung meiner Frage ...
FRAGESTELLER
4,4/5,0
Schnell, freundlich und hilfreich. Werde mir diesen Anwalt merken auch für mögliche andere Dinge. ...
FRAGESTELLER