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Weitere Nachfrage: Berechnung Mieterhöhung Pauschalmiete

27.05.2011 16:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag, noch eine ergänzende Nachfrage zu meiner ersten Anfrage: http://www.frag-einen-anwalt.de/Zusätzlicher-Bewohner-in-vermieteter-Wohnung-Pauschalmiete-Erhöhung-__f148016.html,

da Folgendes immer noch nicht klar ist:

1. konkrete Errechnung Mieterhöhung bei Pauschalmiete wegen Einzug einer 2. Person:
wenn keine pauschale Erhöhung der Pauschalmiete (laut Antwort Anwalt) erlaubt ist: wie ist denn nun die gesetzlich erlaubte Mieterhöhung bei Einzug einer weiteren Person zu errechnen?

Kann ich beispielsweise zur Berechnung der Mieterhöhung die tatsächlichen Verbrauchskosten 2010 auf 3 Personen, statt auf 2 aufteilen(unten im Haus wohnt noch mein Vater, der auch mit einzurechnen ist)und 2 Anteile auf die Miete aufrechnen? Beispiel: rechne ich die derzeitige Pauschalmiete von 385 Euro in eine Verbrauchsmiete um, sind wir derzeit bei 235 Euro Kaltmiete + 150 Verbrauchskosten, wenn ich 3 Personen zugrunde lege: 235 + 200 = 435 Euro . Darf ich die Miete nach dieser Rechnung um 50 Euro erhöhen?

2. Da ich die Miete noch nie erhöht habe und die Nebenkosten und Verbrauchskosten stark gestiegen sind: Darf ich zusätzlich bzw. unabhängig von der o.g. Erhöhung wegen einer 2. Person eine weitere (reguläre Mieterhöhung) bis zu 20% der Kaltmiete durchführen? Diese hätte ja nichts mit dem 1. Sachverhalt zu tun.

3. Wie müsste ich die Kaltmiete, die ich für die reguläre Mieterhöhung aus Punkt 2 ansetzen muss, berechnen: Verbrauchs- und sonstige Nebenkosten auf die Gesamt-qm Wohnfläche umlegen und den Wohnflächen-Teil der Mieterin ausrechnen und von der Pauschalmiete abziehen? dann hätte ich ja eigentlich die reguläre Kaltmiete, von der ich dann bis zu 20% erhöhen dürfte. Dar ich diese Berechnung anwenden?

4. Für den Fall, dass die Vermieterin einer Umstellung auf eine Miete mit BK-Abrechnung zustimmt, darf ich nun sämtliche Verbrauchs- und Nebenkosten (müll, steuern) nach qm umlegen (da keine extra Zähler vorhanden sind), oder MUSS ich für strom wasser heizung extra Zähler einbauen lassen? Gibt es keine rechtlichen Ausnahmeregelung zur vollständigen Umlage der Verbrauchskosten pro qm statt tatsächlichem (im Sinne von Verhältnismäßigkeit, unverhältnismäßiger Aufwand Einbaukosten, Privathaus oder ähnliches)

Danke für die Beantwortung meiner weiteren Fragen.

27.05.2011 | 22:52

Antwort

von


(745)
Wrangelstrasse 16
24105 Kiel
Tel: 0431-895990
Web: http://www.kanzlei-steidel.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfragen möchte ich anhand Ihrer Schilderung wie folgt beantworten:

1.
Zur Erhöhung der Nettomiete müssen Sie diese Nettomiete ja zuerst einmal ermitteln. Dafür ermitteln Sie die tatsächlichen Betriebskosten der Wohnung des letzten vergangenen Jahres und legen diese auf den qm-Wohnfläche um. Diesen Betrag ziehen Sie dann von der Pauschalmiete (ebenfalls nach Umrechnung auf den qm- Mietpreis ) ab.

Wichtig ist, dass Sie die tatsächlichen Betriebskosten abziehen, da Sie Durchschnittswerte nach den örtlichen Mietspiegeln nicht zugrundelegen dürfen (BGH, 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 ).

Nunmehr können Sie anhand eines Vergleichs von Nettomiete zu Nettomiete nach Mietspiegel eine Erhöhung der qm-Miete errechnen ( unter Beachtung der 20 % Grenze ).

Sie müsen gegenüber der Mieterin die Rechenschritte in dem Mieterhöhungsverlangen darlegen, damit der Erhöhungsbetrag nachvollzogen werden kann.

2.
Sollten die Mieter einer Umstellung der Mietstruktur auf eine Nettomiete mit Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten zustimmen, so können Sie die Betriebskosten nach qm abrechnen. Eine Verpflichtung zur Abrechnung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach tatsächlichem Verbrauch besteht nicht, wenn keine Erfassungsvorrichtungen vorhanden sind.

3.
Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale scheint mir nach Ihren Angaben nicht möglich. Gem. § 560 I BGB kann eine Erhöhung nur dann erfolgen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Hierfür finden sich in Ihren Angaben aber keine Anhaltspunkte. Existiert eine solche mietvertragliche Vereinbarung nicht, so scheidet eine Erhöhung aus.

Sie sind daher darauf angewiesen, die Mieterhöhungen nach den Ausführungen oben unter 1. unter Beachtung der Fristen und Kappungsgrenzen durchzuführen.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche ein schönes Wochenende.


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2011 | 06:55

Ja, vielen Dank. Eine Nachfrage zu Punkt 1 zur Berechnung der Nettomiete:
MUSS ich die Verbrauchskosten des vergangenen Jahres wie Strom, Wasser, Gas aus den Betriebskosten auch nach der Wohnfläche umlegen oder KANN ich das auch nach der Personenanzahl im Haus tun?

Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2011 | 09:52

Zur Ermittlung der Nettomiete müssen Sie auf die Wohnfläche umrechnen.

Sollten danach die Mietstruktur geändert werden, dann können Sie als Umlegungsmaßstab auch die Personenzahl im Haus als neuen, künftig geltenden Maßstab vereinbaren.

ANTWORT VON

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