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Weisungen des Treugebers aufgrund des Herausgabeanspruchs.

| 21.07.2015 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Treuhandvertrag über das halten einer Immobilie. Durchsetzung von Weisungen des Treugebers.

Download Verträge:
Die Treuhandverträge, Verfügungen, Testament können Sie mit dem Link http://***** downloaden. Die Texte stammen von mir. Die Treuhandverträge sind von beiden Parteien unterschrieben und nicht mehr zu ändern. Der Rest wird von meiner Mutter unterschrieben und kann noch geändert werden. Bitte schlagen Sie notwendige Änderungen vor.

Sachverhalt:

Meine Mutter (92) und meine Schwester P (70) und ihr Mann wohnten seit 1992 Jahren in zwei Wohnungen im selben Haus in Spanien. Entsprechend dem Treuhandvertrag war meine Schwester P zur Hälfte in das Grundbuch der Wohnung meiner Mutter eingetragen.
Meine Mutter ist im April von Spanien nach Deutschland zu meiner jüngeren Schwester nach D umgezogen, weil meine Schwester P wegen ihrer Parkinsonerkrankung mit der Pflege meiner Mutter überfordert war.

Entsprechend der Erweiterung des Treuhandvertrags ging im April auch die zweite Hälfte der Wohnung auf meine Schwester P über. Die Wohnung soll verkauft werden. Um von der Wertzuwachssteuer (20%) für den Verkaufserlös befreit zu werden, muss meine Schwester P die Wohnung für drei Jahre selbst als Hauptwohnsitz bewohnt haben. Das tut sie aber nur zum Schein und hat die Wohnung ihrer Putzfrau für die drei Jahre ohne Mietvertrag überlassen.

Wir haben keine Befürchtung, dass meine Schwester den Verkaufserlös an meine Mutter oder die fünf Geschwister auszahlt. Aber wir befürchten, dass sie die Wohnung zu billig verkauft. Sie spricht sich nicht ab, entscheidet allein und setzt sich über alles hinweg,

Deswegen schreibt meine Mutter jetzt die beigefügten Verfügungen. Wir befürchten aber, dass meine Schwester P nicht kooperiert, die Verfügungen nicht befolgt und nach ihrem Gutdünken handeln, weil ihr ja die Wohnung gehört. Erschwerend kommt noch dazu, dass ich (Sohn A) von Deutschland aus agieren muss.

Ich befürchte, dass sie die Beauftragung mehrerer Makler boykottiert und auch die Schlüssel nicht herausgibt und sich über Weisungen von mir hinwegsetzt.

Fragen:

Begründen die Treuhandverträge auch ein Weisungsrecht meiner Mutter entsprechend der Verfügungen vom 15.7.2015? Kann meine Mutter das Weisungsrecht rechtswirksam an mich übertragen? Was sollte gegebenenfalls an den Verfügungen, besonders an dem ersten Zusatz, geändert werden, damit sie wirksam und durchsetzbar sind?

Wie kann die Weisung, mir alle Unterstützung zu geben, durchgesetzt werden, wenn meine Schwester die Unterstützung verweigert? Ist die von meiner Mutter einseitig festgelegte Sanktion für unterlassene Unterstützung einklagbar?

Es heißt im ersten Zusatz:
…haftest du für die Differenz des tatsächlich erzielten Kaufpreises zum Preisangebot des Käufers. …
Wie kann ich diesen Haftungsanspruch meiner Mutter oder der Erben durchsetzen? Reicht ein Schreiben des Maklers, aus dem Kaufinteresse und Preis hervorgeht? Meine Schwester könnte entgegenhalten, dass dies ja nicht bindend für den Käufer war und daraus nicht abgeleitet werden kann, dass dieser Kaufpreis auch wirklich hätte erzielt werden können.

Ist nach § 29 ZPO der Wohnort D meiner Mutter, der unter der Erweiterung des Treuhandvertrages steht, Erfüllungsort und damit Gerichtsstand? Zu dem Zeitpunkt hatte meine Schwester noch an einem anderen Ort in Deutschland ihren Hauptwohnsitz. Jetzt hat sie ihn nach Spanien verlegt.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ein entsprechendes Weisungsrecht folgt bereits aus dem Treuhandvertrag vom 05.10.1992. Entsprechende Weisungen, die sich aus dem Treuhandverhältnis ergeben sind von der Schwester P als Treunehmerin umzusetzen. Auch wenn der Schwester P ein Miteigentumsanteil im Rahmen einer Schenkung gemäß Erweiterung des Treuhandvertrages übertragen wurde, bleibt die Treugeberin für die gesamte Wohnung weisungsbefugt. Das Weisungsrecht ist ausdrücklich in der Erweiterung des Treuhandvertrages geregelt.

2. Ihre Mutter kann Sie hinsichtlich der Durchführung des Treuhandvertrages bevollmächtigen, so dass Sie die erteilten Weisungen, die der Tochter P dann bekannt gegeben werden, umsetzen.

3. Die erteilten Weisungen sind vollumfänglich in Ordnung. Eine Durchsetzung dieser Weisungen kann lediglich gerichtlich erfolgen. Auch eine fehlende Unterstützung ist einklagbar, wenn dies konkret benannt werden kann. So kann festgelegt werden, dass die Tochter in regelmäßigen Abschnitten Besichtigungstermine zu dulden hat oder auch Maklern den Zutritt zu der Wohnung zu gewähren hat. Dies kann dann mit einer Vertragsstrafe sanktioniert werden.

4. Hinsichtlich des Nachweises eine Schadens bei einem Verkauf, muss idealerweise ein konkretes schriftliches Angebot mit Finanzierungsnachweis vorliegen. Kann dieses Angebot nicht angenommen werden, weil die Tochter P dies vereitelt haftet Sie für den entstandenen Schaden. Eine Bestätigung eines Maklers wird aus meiner Sicht nicht ausreichend sein, wenn die Kaufinteressenten nicht auch ein schriftliches Angebot gegenüber dem Makler abgegeben haben.

5. Ein Schadensersatzanspruch ist bei dem zuständigen Gericht am Wohnort der Schwester durchzusetzen. Ein besondere Gerichtsstand kann sich auch aus der Lage des Grundstückes ergeben. Dies wäre dann ebenfalls das zuständige Gericht am Wohnort der Schwester.

6. Insgesamt sind die Verfügung wirksam, verhindern aber nicht, dass Ihre Schwester Verfügungen über die Wohnung trifft, die nicht den Weisungen entsprechen. Mit den Weisungen können Sie nur reagieren und sind ggfs. auf langwierige und teuere Gerichtsverfahren angewiesen.

Einziger Schutz bietet hier aus meiner Sicht entweder die Eintragung einer Kaufoption an Sie oder die Mutter die frei übertragbar ist. So kann die Schwester die Wohnung nicht ohne vorherige Löschung der Kaufoption verkaufen. Allerdinds darf eine solche Kaufoption nur für die Dauer von vier Jahren vereinbart werden.

Die andere Möglichkeit ist die Eintragung einer Hypothek zugunsten der Treugeberin als Sicherheit für das Treugut. Beides bedarf allerdings der Zustimmung der Schwester, was im Rahmen des Treuhandvertrages dann gerichtlich durchzusetzen wäre.

Nur so kann Ihre Mutter die sich aus dem Treuhandvertrag ergebenden Pflicht und Weisung durchsetzen bzw. einen Verkauf unter Wert verindern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2015 | 11:33

5. Gerichtstand:
Sie schreiben: „Ein Schadensersatzanspruch ist bei dem zuständigen Gericht am Wohnort der Schwester durchzusetzen"
In § 29 ZPO steht:
„(1) Für Streitigkeiten aus einem Vertragsverhältnis und über dessen Bestehen ist das Gericht des Ortes zuständig, an dem die streitige Verpflichtung zu erfüllen ist."
Ist ein Schadenersatzanspruch nicht auch eine Streitigkeit aus dem Vertragsverhältnis? Dann wäre der Wohnort D meiner Mutter Gerichtsstand. Wenn der nach der Vertragsunterzeichnung nach Spanien verlegte Wohnort meiner Schwester P Gerichtstand ist, habe ich schlechte Karten bei eine Klage.

3. In Spanien eine fehlende Unterstützung oder Duldung von Besichtigungsterminen oder Beauftragung von Maklern einzuklagen halte ich für schwierig. Falls der Gerichtsstand Deutschland ist, müsste man ein entsprechendes Urteil in Spanien vollstrecken. Kann man neben Geldforderungen auch die Durchsetzung solcher Urteile in Spanien betreiben?

Sie schreiben: „Dies kann mit einer Vertragsstrafe sanktioniert werden. Meine Mutter schreibt im zweiten Zusatz:
„Wenn du Sohn A nicht die von ihm angeforderte Unterstützung gewährst und sich deswegern der Verkauf verzögert, möchte ich von dir als Sanktion für die Zeit bis zum Verkauf von dir die marktübliche Miete haben."
Kann sie jederzeit wirksam eine Vertragsstrafe für die Nichtbefolgung einer Weisung androhen, oder muss die Schwester P ihre Zustimmung für die Androhung geben?

6. Glauben Sie, dass man mit dem deutschen Treuhandvertrag eine Kaufoption oder Hypothek in Spanien eintragen lassen kann? Fallen Ihnen vielleicht noch andere Schutzmaßnahmen für Spanien ein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2015 | 13:40

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die örtliche Zuständigkeit bei einem Anspruch auf Schadensersatz aus vertraglichen Ansprüchen ist der der verletzten primären Leistungspflicht (Zöller/Vollkommer, ZPO, § 29 Rdnr. 25). Da die Weisungen aus dem Treuhandvertrag in Spanien umzusetzen sind, folgt hieraus auch die örtliche Zuständigkeit bei dem zuständigen Gericht in Spanien.

Entsprechende Urteil in Deutschland müssen für die Vollstreckung in Spanien für vollstreckbar erklärt werden. Da die Vollstreckung im Ausland auf Geldforderung beschränkt ist, wird ein Feststellungsurteil in Spanien nicht vollstreckbar sein.

Insoweit müßte der Anspruch sinnvollerweise in Spanien durchgesetzt werden.

Aufgrund es bestehenden Treuhandvertrages kann die Vertragsstrafe jederzeit angedroht oder auch geltend gemacht werden. Eine Zustimmung der Schwester bedarf es nicht.

Eine Eintragung im Grundbuch in Spanien ist nur mit Zustimmung der Schwester möglich. Der Treuhandvertrag gibt hierbei leider keine Grundlage für eine Eintragung einer Sicherheit. Zudem hätte der Treuhandvertrag dann notariell beurkundet werden müssen.

Eine einseitige Durchsetzubg einer Sicherung im Grundbuch durch ein Vorkaufsrecht, Kaufoption oder Hypothek bedarf daher der Zustimmung der Schwester.

Leider kann ich den Link zu dem Treuhandvertrag nicht mehr einsehen. Eine Möglichkeit bestünde aus meiner Sicht darin den Treuandvertrag bei nicht befolgen der Weisung zu kündigen und hieraus die Rückübertragung des Miteigentumsanteils der Wohnung einzufordern und im Eigentumsregister in Spanien die Eintragung einer Vormerkung zu beantragen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 06.08.2015 | 10:03

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