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Wegnahme von Einbauten


| 02.05.2006 21:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Mieter M bezieht Ende 2000 eine Penthouse-Wohnung.
Vom Vormieter W muss er gegen Abstandszahlung von DM 9.600 den auf dessen Kosten bei Erstbezug im Jahr zuvor verlegten Fertigparkett-Fussboden (Wert DM 6.700,-) und 14 in die Fensterrahmen montierte massgefertigte Jalousien (Wert DM 2.900,-) übernehmen.

Ende 2005 zieht Mieter M aus der Penthouse-Wohnung aus. Bis Ende März 2006 gibt es keinen Interessenten für die Wohnung und der Vermieter hat kein Interesse an der Übernahme der Einbauten.
Mieter M kündigt daraufhin dem Vermieter an, dass er bereit ist, bezüglich des Fußbodens von seinem Wegnahmerecht Gebrauch zu machen. Dies wird ihm vom Vermieter zugestanden.

Im April 2006 taucht ein Interessent auf, der die Wohnung zum Mai 2006 mieten möchte. An der Übernahme der Einbauten hat er kein Interesse.
Der Vermieter fordert daraufhin Mieter M ultimativ auf, die Jalousien zu entfernen. Alternativ bietet er Mieter M an, dass er die Jalousien in der Wohnung belassen darf und diese in den Bestand des Vermieters übergehen, sofern Mieter M den Fussboden dem Vermieter kostenfrei überlässt.

Mieter M lehnt diesen Handel ab und erklärt, er werde den Fussboden und die Jalousien aus der Wohnung entfernen.
In einem folgenden Gespräch mit dem Hausmeister wird ihm nun folgendes eröffnet: Er müsse in sämtlichen 14 Fenstern das obere und untere Alu-Innenprofil auswechseln.
Die Profile sind durch die Befestigungsschrauben beschädigt worden und die enstandenen Löcher können nicht - wie etwa in einem Holzprofil - mit Holzspachtel gefüllt werden. Für die Wiederherstellung der Fenster würden Kosten in Höhe von mindestens 2000 Euro anfallen.
Der Vermieter habe seinerzeit mit dem Vormieter W die Vereinbarung getroffem, dass beim Entfernen der Jalousien die Fenster wieder in den Originalzustand hergestellt werden müssten. Diese Pflicht sei durch die Übernahme der Jalousien durch den Mieter M auf ihn übergegangen.

Mieter M verzichtet daraufhin auf eine Wegnahme sowohl der Jalousien als auch des Fussbodens.
Resultat: Der Vermieter hat durch diese Erpressung auf Kosten von Mieter M seine Wohnung um besagte Einbauten kostenfrei aufgewertet.
Die Jalousien werden natürlich nicht entfernt und der neue Mieter kann sich an ihrem Sonnenschutz erfreuen.

Im Mietvertrag mit Mieter M ist kein spezieller Passus, der sich mit den Jalousien und den Konsequenzen aus einer möglichen Wegnahme beschäftigt.

Meine Frage: Hatte der Vemieter das Recht, den Mieter M derartig unter Druck zu setzen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, d. h. die vorgenommenen Veränderungen und Einbauten wieder zu beseitigen, falls im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist.

Die Rückbaupflicht kann allerdings dann entfallen, wenn der Vermieter die Modernisierung ausdrücklich gewünscht oder einer sehr aufwändigen Investition zuvor vorbehaltlos zugestimmt hat, weil er damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Handlungen des Mieters in seinem Sinne waren, so dass er hinterher nicht die Entfernung verlangen kann. - Andererseits hat auch der Mieter das Recht, seine Einbauten wieder zu entfernen bzw. beim Auszug mitzunehmen. Wünscht der Vermieter, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben, muss er eine angemessene Entschädigung zahlen.

Hat ein Mieter vom Vormieter Einbauten in der Wohnung übernommen, ist der Mieter bei Auszug aus der Wohnung nur dann zur Entfernung der Einbauten verpflichtet, wenn die Einbauten im Mietvertrag konkret benannt und bezeichnet wurden. Eine allgemeine Klausel im Vertrag, wonach "etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen... als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" gelten, stellt keine konkrete Bezeichnung der übernommenen Einbauten dar. (AG Berlin Schöneberg, Az 108 C 386/99, aus: GE 12/00, S. 814). Nach einer Entscheidung des AG Hamburg sind demgegenüber grundsätzlich auch die Einbauten des Vormieters zu beseitigen (ZMR 1990, 341).

Überträgt man diese Grundsätze auf den von Ihnen geschilderten Fall wird mangels konkreter Bezeichnung der Einbauten des Vormieters in dem Mietvertrag gemäß dem Urteil des AG Berlin zunächst keine Wegnahmepflicht des Mieters M bestanden haben. Bestand keine Wegnahmepflicht, war die Forderung des Vermieters die Jalousien zu entfernen nicht gerechtfertigt. Sein weiteres Angebot, die Jalousien könnten unter der Bedingung in der Wohnung zurückgelassen werden, dass ihm auch der Fußboden überlassen werde, verstößt gegen das Wegnahmerecht des M. Vielmehr wäre M berechtigt gewesen, die Einbauten zu entfernen oder nach der genannten Entscheidung des AG Berlin in der Wohnung zurückzulassen. Bei Entfernung der Einbauten wird jedoch trotz fehlender eindeutiger Regelungen hierzu in dem Mietvertrag eine Schadensbeseitigungspflicht an den Profilen bejaht werden müssen.

Nachdem der Vermieter nunmehr im „Besitz“ der Jalousien wie auch des Fußbodens ist, stellt sich unabhängig von dem Wegnahmerecht bzw. der Beseitigungspflicht die Frage, ob M ein Anspruch auf Wertersatz hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Auszuges noch nicht abgewohnten Investitionen zusteht. Ein Wertersatz wird von einigen Gerichten dann bejaht, wenn die Maßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist (vgl. OLG Düsseldorf NJW –RR 1992, 716; LG Mannheim WM 1996, 143). Allein der Umstand, dass es sich um aufwändige und kostenintensive Maßnahmen handelte, wird nicht zwingend den Schluss auf den mutmaßlichen Willen des Vermieters rechtfertigen. Demgegenüber spricht sein Angebot nach dem Auftauchen des Mietinteressenten im April 2006, die Jalousien in der Wohnung zu belassen, sofern ihm auch der Fußboden kostenfrei überlassen werde dafür, dass die Einbauten seinem wirklichen Willen entsprachen. Läßt sich weiterhin feststellen, dass der Vermieter nun einen höheren Mietzins verlangt oder sich der Verkehrswert des Objektes nachweislich erhöht hat, wird eine Bereicherung des Vermieters angenommen werden können, für die er gem. §§ 812 ff. BGB Wertersatz zu leisten hat.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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