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Wegfall des Kündigungsgrundes nach Räumungsvergleich


| 08.03.2006 08:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

zusammen mit meiner Frau habe ich im Oktober 04 per Zuschlagsbeschluss eine Wohnung erworben und dem Mieter am ersten Termin zum 31.07.05 wegen Eigenbedarf gekündigt. Der Eigenbedarf war begründet mit dem Wunsch nach Kindern und dem daraus resultierenden Platzmangel. Kurz nach der Kündigungsfrist haben wir dann Zwillinge bekommen.

Unser Mieter hat sich im Frühjahr 05 dann selbst eine Wohnung erworben, die er seitdem für die Eigennutzung saniert bzw. renoviert. Wegen Verzögerungen bei der Renovierung hat er am Mietende eine 3-Monatige Räumungsfrist beantragt, die von uns aussergerichtlich bewilligt wurde.

Nachdem dann der Mieter nach diesen drei Monaten Räumungsfrist nicht ausgezogen war, haben wir im November 05 Räumungsklage eingereicht und uns Mitte Januar 06 vor dem Amtsgericht verglichen. Es wurde vereinbart, dass der Mieter zum 31.03.06 unsere Wohnung räumt und uns seit Mietende eine Nutzungsentschädigung bezahlt, die ca. 25% höher ist als seine bisherige Miete. Diesen Zahlungen kam der Mieter bisher nur unvollständig nach und er ist aktuell mit ca. 300 EUR im Verzug. Die vollstreckbare Ausfertigung habe ich schon zustellen lassen.

Unsere Wohnung ist heute noch von unserem Mieter bewohnt. Ich kann nicht abschätzen, ob ihm die Räumung zum vereinbarten Termin am 31.03.06 gelingen wird. Ich denke, die Chancen stehen 50:50.

Nun hat sich uns die Möglichkeit ergeben, eine andere Wohnung zu kaufen. In diese könnten wir auch sofort einziehen und wären somit nicht mehr abhängig vom Auszug unseres Mieters (Paradoxerweise hat die monatelange Verzögerung erst ermöglicht, schon wieder genug Grundkapital ansammeln zu können, um eine andere Wohnung zu erwerben).

Mit dem Erwerb dieser neuen Wohnung würde der Grund für unsere Eigenbedarfskündigung, die letztlich auch Grundlage des Vergleichs war, natürlich wegfallen.

Ich wünsche mir hier fachliches Feedback zu folgenden Fragestellungen:

(1)
Die Entscheidung des BGH (Az: VIII ZR 339/04) würde ich in meinem Sinn interpretieren und dem Mieter nicht mitteilen, dass wir uns kurzfristig entschlossen haben, woanders einzuziehen. Wäre das OK?

(2)
Wie gross wäre die Gefahr für den Erfolg einer (Schadensersatz-?)klage des Mieters gegen uns (z.B. wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf? - obwohl das ja zu keinem Zeitpunkt zutraf und wir gerade wegen Eigenbedarf eine verlässliche und planbare Alternative für angemessenen Wohnraum suchen).

(2a)
Würde es bei den Erfolgsaussichten einer Klage gegen uns einen Unterschied machen, ob der Mieter pünktlich am Ende der vereinbarten Räumungsfrist zum 31.03.06 auszieht oder danach?

Bei einem rechtzeitigen Auszug würde ich argumentieren, dass ich nicht davon ausging, dass der Mieter pünktlich ausziehen würde, da er mir durch seinen Zahlungsverzug signalisiert hat, dass er sich nicht an die Vereinbarungen des Vergleichs hält. Da wir nicht noch länger warten wollten, war es für uns deshalb erforderlich, eine andere Wohnung zu suchen.

Bei einem unpünktlichen Auszug würde ich argumentieren, dass für mich nicht abzuschätzen war, wie lange eine Zwangsräumung - mit eventuellem Vollstreckungsschutz - in Anspruch nehmen würde und ich mein asoziales Dasein in meiner 2-Zimmer-Wohnung meiner Familien nicht mehr länger zumuten wollte.

(3)
Sollten wir noch etwas berücksichtigen?

Danke und Gruss,

Peter Blohm
08.03.2006 | 10:19

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Nach Ihrer Schilderung haben Sie die Wohnung noch nicht gekauft. Erst mit Abschluß des Kaufvertrags und Eintragung in das Grundbuch würde die Situation bestehen, dass Sie keinen Eigenbedarf mehr hätten.

2. Das von Ihnen zitierte Urteil zeigt ebenso wie die Äußerung des Kollegen, dass die Frage, wann der Vermieter zur Mitteilung des Wegfalls des Kündigungsgrundes verpflichtet ist, umstritten und abschließend noch nicht entschieden ist. Wie in Ihrem Fall die Entscheidung ausfallen wird, kann daher nicht vorhergesagt werden. Jedenfalls hat Ihre Sachverhaltsdarstellung Parallelen zur genannten Entscheidung, wodurch eine gute Argumentationslinie vorgegeben ist.

3. Der BGH verfolgt in dieser Entscheidung die Meinung, dass der Wegfall des Kündigungsgrundes nur dann maßgeblich ist, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Das ist laut Ihrer Schilderung bei Ihnen nicht der Fall.

4. Für den Erfolg der Klage des Mieters auf Schadensersatz ist maßgeblich, ob seine Ansprüche bestehen. Der Zeitpunkt seines Auszugs kann die Höhe des Anspruchs beeinflussen.
5. Ich rate Ihnen, sich mit sämtlichen Unterlagen an einen Kollegen zu wenden und die Erfolgsaussichten einer Klage gegen Sie bzw Ihre Maßnahmen prüfen zu lassen.



Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de


Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder Fragen von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.




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