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Wegfall der Geschäftsgrundlge bei einem Baugrundstück

| 23.12.2019 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Tag,
wir haben im April 2018 einen Kaufvertrag über eine Grundstück 630 qm geschlossen, welches wir aber erst im Oktober 2018 übernommen haben, weil dort noch Bäume gefällt wurden. Dieses Grundstück wurde uns als Baugrundstück mit Bebauungsplan (Schleswig Holsteien-Kreis Stormarn) angeboten. Die damalige Anzeige: Baugrundstück beste Lage, Freiblick ruhig und zentral gelegen mit Privatweg...und sofort bebaubar . Daher auch ein Kaufpreis von ca, 400 €/qm.
Der Verkäufer sagte uns, er wollte dort ursprünglich sogar selbst bauen, aber seine Frau wollte dann wohl doch nicht mehr...

Wir waren auf dem Bauamt und haben dort nachgefragt, auch dort verwies man uns auf die Nr. des B-Planes und wir sollten auf Klinkerfarbe und Dachpfanenfarbe achten... schriftlich haben wir dazu aber nichts bekommen, ausser die Aussage, dass man diesen auf der Gemeindeseite im Intenet einsehen kann. Damit war für uns die Bebaubarkeit gegeben.

Auszüge aus unserem Kaufvertrag:

§ 1 Kaufgegenstand
Es verkauft der Erschienene das unter I. genannte Grundstück mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör, nachstehend „Grundstück" genannt an … zu Alleineigentum.

§ 4 Übergabe
Mit dem Übergabetag gehen die Nutzungen und Lasten des Grundstückes auf den Käufer über.
Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge trägt der Käufer, da es sich um ein vollerschlossenes Grundstück bis Flurstück 262 (Vorliegergrundstück) handelt. Dies gilt auch hinsichtlich solcher Erschließungsanlagen, die bis heute ganz oder teilweise baulich erstellt sind.

§ 5 Gefahrenübergang
Die Gefahr des zufälligen Unterganges und zufälliger Verschlechterung geht mit Übergabe des Grundstückes auf die Käufer über.
Der Verkäufer hat die Kaufsache bis zum Übergabetag auf seine Kosten im jetzigen Zustand zu erhalten. Der Käufer trägt ab Übergabe die Verkehrssicherungspflicht und das Haftpflichtrisiko.

§ 6 Mängelhaftung
Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz – und Eigentumsübergang des Grundstücks, soweit nicht in diesem Vertrag etwas anderes bestimmt ist. Ausgeschlossen werden alle Rechte und Ansprüche der Käufer wegen etwaiger allrechtlicher Dienstbarkeiten und Baulasten. Der Verkäufer erklärt, dass ihm von solchen Belastungen nichts bekannt ist.
Der Käufer hat das Grundstück eingehend besichtigt. Die gehen hinsichtlich Grundstücksgröße von der im Grundbuch genannten Fläche aus. Hinsichtlich der Bebaubarkeit verweist der Notar darauf, dass sich diese aus den baurechtlichen Vorschriften und Festsetzungen in einem Bebauungsplan ergeben und der Notar die Voraussetzungen für die geplante Bebauung der Käufer nicht geprüft hat und dies ausschließlich im Verantwortungsbereich des Käufers liegt. Der Verkäufer haftet nicht für den Umfang der geplanten Bebauung. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Bebaubarkeit des Grundstückes durch eine Bauvoranfrage geklärt werden kann. Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück einschließlich nicht erkennbarer Mängel werden hiermit außer für den Fall des Vorsatzes ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Ablagerungen, Kontaminierungen oder Altlasten iSd §2 BBodschG nicht bekannt sind.
Der Verkäufer tritt hiermit etwaige Rückgriffsansprüche gegen Voreigentümer an die dies annehmenden Käufer aufschiebend bedingt mit vollständiger Kaufpreiszahlung ab. Ausgleichsansprüche untereinander nach § 24 Abs. 2 BBodschG, werden hiermit ausgeschlossen.

Nun erhalten wir keine Baugenehmigung, weil der B-Plan Fehler enthält, es gibt keine Bewegungsflächen 12x7 qm lt. LBO §5 für die Feuerwehr. Das haben wir bei einer persönlichen Begehung mit der Bauaufsicht und dem Wehrführer erfahren. Ausser wenn die Anlieger Flächen über Baulasten freigeben, was diese natürlich nach so langer Zeit nicht wollen.
Sämtliche Eigentümer haben damals eine im B-Plan geplante Fläche vor 30 Jahren baulich nicht umgesetzt und in 2017 gab es eine Änderung, dass diese Fläche nun gar nicht mehr existent ist. Damit trifft das auch sämtliche Anlieger der Straße.

Wir gehen aber davon aus, dass unser Verkäufer das auch nicht gewußt hat, obwohl er kurz vor unserem Verkauf dieses Riesengrundstück in 5ter Reihe in zwei kleinere geteilt hat, kurz nachdem er selbst das Grundstück gekauft hat. Wir haben das hinterste Teilgrundstück (End- und Hanggrundstück) erhalten, welches nun 150 m von der öffentlichen Straße weg liegt. Die anderen Hälfte des Grundstückes wurde nun bereits bebaut und hat für die Wegerechte einegtragene Baulasten zu unseren Gunsten. Die haben sich die Baugenehmigung über das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren erschlichen, hätten aber ebenso wie wir nach LBO nicht bauen dürfen.

Damit ist für uns das Grundstück nicht bebaubar und das Amt prüft zwar, aber das kann ja ewig dauern, bis da eine Entscheidung kommt. Wir möchten nun, dass der Verkäufer das Grundstück zurücknimmt, da er bei der damaligen Teilung die baurechtlichen Vorschriften, nämlich eine Bewegungsfläche für die Feuerwehr hätte erstellen müssen, nicht umgesetzt beachtet oder das rechtlich mit den Nachbargrundstücken geklärt hat.

Es ist kein bebaubares Grundstück mehr und war es somit anscheinend dann auch nie nach der Teilung. Somit hat für uns der Verkäufer mit dem Preis Wucher betrieben und er hat als Verkäufer auch Informationspflichten uns gegenüber ...
Für uns persönlich sagt der § 6 aus, dass wir nicht die Bebaubarkeit mit einer Bauvoranfrage hätten klären müssen, sondern nur den Umfang (d.h. Höhe, Breite, Frage usw.). Da wir grundsätzlich und wissentlich auch für den Verkäufer ein Baugrundstück kaufen wollten, ist für uns damit die Vertragsgrundlage weggefallen, somit doch eigentlich auch sämtliche Paragrahen und Vertragsbestimmungen zu Mängeln und Haftung usw. in unserem Vertrag.

Haben wir überhaupt eine Chance auf eine Rückabwicklung? Hätte der Verkäufer selbst nicht die Pflicht gehabt sich abzusichern und sich zu informieren, was er da verkauft, zumal gerade bei einer Teilung von Grundstücken auch Vorschriften und Gesetze gelten, die er einzuhalten hat? Ist es nicht sittenwiedrig jetzt alles durch die Mängelparagrafen auf den Käufer zu schieben? Da muss es doch eine Möglichkeit geben auch den Käufer zu schützen.

Oder ist es nur noch möglich gegen die Gemeinde zu klagen auf § 42 Vertrauensschutz auf den B-Plan?

Über eine kurzftistige Rückantwort wären wir Ihnen sehr dankbar.









23.12.2019 | 15:46

Antwort

von


(272)
Gräfelfinger Str., 97a
81375 München
Tel: 089 1222189
Web: http://www.kanzlei-richter-muenchen.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Sittenwidrigkeit
Ein Anhaltspunkt für eine Sittenwidrigkeit ist nicht gegeben, da ausdrücklich daraufhingewiesen wird, dass eine Bauvoranfrage möglich ist.
2. Gewährleistung
Der notarielle Kaufvertrag enthält einen wirksamen Haftungsausschluss bezüglich der Bebaubarkeit. Damit sind die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen.
3. Irrtum bzw. Wegfall der Geschäftsgrundlage
Aufgrund der Klausel scheidet auch ein Irrtum bzw. eine Anfechtung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus. Denn laut notariell beurkundeter Klausel war die Bebaubarkeit nicht Geschäftsgrundlage des Kaufabschlusses. Dies ist zwar ein Widerspruch zur Werbeannonce und den mündlichen Aussagen. Maßgeblich kommt es jedoch auf den schriftlichen Kaufvertrag an und dort wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Bebaubarkeit nicht garantiert wird.
4. Wucher
Ein Wuchertatbestand erfordert ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Dies wird von der Rechtsprechung nur in absoluten Ausnahmefällen angenommen. Dies kann ich aufgrund der fehlenden Informationen nicht beurteilen. Tendenziell ist der Wuchertatbestand jedoch nicht gegeben.

5. Arglistige Täuschung
Laut Sachverhalt unterstellen Sie dem Verkäufer keine Kenntnis. Dafür hätten Sie die Beweislast.

Fazit: aufgrund der Klausel sehe ich keine Möglichkeit, den Vertrag wegen der fehlenden Bebaubarkeit anzufechten.

Sie müssen daher gegen die Baubehörde vorgehen.
Ich rate Ihnen, einen im Baurecht spezialisierten Anwalt zu nehmen. Grundsätzlich schützt der Vertrauensschutz allerdings nur den Bestand und begründet keinen Anspruch auf etwas Neues.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


Rückfrage vom Fragesteller 25.12.2019 | 23:37

Guten Abend,
danke für Ihre Antworten:

Nachfrage zu 3: 3. Irrtum bzw. Wegfall der Geschäftsgrundlage

Ihre Antwort: Aufgrund der Klausel scheidet auch ein Irrtum bzw. eine Anfechtung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus. Denn laut notariell beurkundeter Klausel war die Bebaubarkeit nicht Geschäftsgrundlage des Kaufabschlusses. Dies ist zwar ein Widerspruch zur Werbeannonce und den mündlichen Aussagen. Maßgeblich kommt es jedoch auf den schriftlichen Kaufvertrag an und dort wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Bebaubarkeit nicht garantiert wird.

Wir verstehen das aber so: dass die Geschäftsgrundlage "das sofort bebaubare Grundstück" ist!
Denn wenn wir ein Grundstück kaufen, wofür es einen Bebauungsplan (sogar mit unserem eingetragenen Haus) gibt und sofort lt. Anzeige bebaubar sein soll, handelt es sich doch um ein Baugrundstück mit Bebaubarkeit. Mehr Sicherheit kann man doch eigentlich nicht bekommen vorallem bei einem so hohen Preis mit 430 €/qm. Somit widerspricht es sich doch, die Bebaubarbeit nochmal vorab prüfen zu lassen! Das macht man doch heute auch nur noch, wenn es keinen B-Plan gibt. Der Notar verwies ja selbst auf die Bebaubarkeit aus einem B-Plan. Er hat lediglich die "geplante" (groß, breit , tiefe , Höhe ...) Bebauung und Voraussetzungen nicht geprüft. Der Vertrag wäre sonst zwischen dem Verkäufer und uns doch nicht zustande gekommen. Grundlage hierfür war die Anzeige und der vorhandene Bebauungsplan und auch die sofortige Bebaubarkeit diesem Vertrag überhaupt zuzustimmen.
Der Irrtum besteht doch darin, dass der Verkäufer uns eine grüne Wiese anstatt ein sofort bebaubares Grundstück verkauft hat.

Könnten Sie Ihre Ihre Antwort dahingehend nochmals überdenken?

Ansonsten empfehlen Sie eine Klage gegen die Gemeinde. Wir haben auf den B-Plan vertraut und haben aus diesem Grunde dieses Baugrundstück gekauft. Wir haben nichts schriftliches in der Hand, nur mündliche Aussagen von einer Dame von der Bauaufsicht, dass dieses Grundstück so wie es ist keine Baugenehmigung erhält und somit kein Baugrundstück ist. Einen Bauantrag konnten wir bisher auch nicht abgeben, da die gesetzlichen Vorschriften ja nicht eingehalten werden können um ein Haus auf dieses Grundstück zu bauen... . Das Fehler im Bebauungsplan sind, gibt uns auch niemand schriftlich. Nur die mündliche Bestätigung von einer dortigen Sachbearbeiterin haben wir, die sagte, dass es zwischen Bauaufsicht und Gemeinde dahingehend eine Besprechung geben soll. Das ist 3 Wochen her.

Sehen Sie da überhaupt eine Chance für Schadensersatz oder könnte die Gemeinde auf den Verkäufer verweisen, der als voriger Eigentümer hätte wissen müssen, dass das Grundstück nach gesetzlichen Vorschriften nicht bebaut werden kann und darf und er es sogar noch geteilt hat?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung










Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.12.2019 | 05:05

Sehr geehrter Fragesteller,

die Annonce ist kein Angebot, sondern nur eine sogenannte invitatio ad offerendum. Maßgeblich ist das konkrete Angebot, das notariell bestätigt wurde.

Aber eine Chance sehe ich:

"Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück einschließlich nicht erkennbarer Mängel werden hiermit außer für den Fall des Vorsatzes ausgeschlossen."

Wenn der Verkäufer das Grundstück geteilt hat, kann man eventuell darin eine Kenntnis unterstellen , dass der Käufer gewusst hat, dass keine Bebaubarkeit besteht.
Dazu haben Sie jedoch die Beweislast.

Es ist zwar nur ein dünner Strohhalm, aber man kann versuchen, darüber Druck auszuüben, und außergerichtlich zu einem Vergleich zu kommen.

Gerne übernehme ich das Mandat und fordere die Gegenseite zu Schadensersatz bzw. Rücktritt auf.

Beste Grüße
RA Richter

Bewertung des Fragestellers 27.12.2019 | 21:00

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Die Antworten waren gut strukturiert und gut verständlich. Hat uns doch geholfen und würden wir wieder machen, obwohl bei der Nachfrage nur ein Teil beantwortet wurde.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.12.2019
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Die Antworten waren gut strukturiert und gut verständlich. Hat uns doch geholfen und würden wir wieder machen, obwohl bei der Nachfrage nur ein Teil beantwortet wurde.


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