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Wegerecht wird uns verweigert, was tun?

| 27.08.2014 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht sowie Grunddienstbarkeiten als Wege- und Leitungsrechte. Letztere sind zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen. Dennoch weigert sich Ihr Nachbar z.B. Baufahrzeuge zu dulden.

Lieber Herr RA,

wir kauften letztes Jahr ein Baugrundstück, in RLP, das in einer Hanglage liegt, und nur über einen Privatweg zu erreichen ist, dieser Weg gehört unseren zukünftigen Nachbarn.
Diese Nachbarn haben Ihr Eigentum 2008 inkl. des o.g. Weges gekauft.

Das herrschende Grundstück(unser Grundstück) wird im Folgenden mit A bezeichnet.
Das Dienende Grundstück (Grundstück des Nachbarn und Eigentümer des Weges) wird mit B bezeichnet.


Für die Nutzung dieses Weges wurde 2006, also bevor diese Nahbaren diesen Weg gekauft haben, eine Grunddienstbarkeit verbrieft, und ist seit dem ein Grundbuchbestand geworden.


Notarielle Urkunde:

„Die Zufahrt zur der hier verkauften Teilfläche A erfolgt über einen ausgebauten gemeinschaftlichen Weg.


Die gemeinschaftlichen Ver- und Entsorgungsleitungen befinden sich in der Wegefläche"
Die Eigentümer des dienenden Grundstückes B räumen dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes A folgende Dienstbarkeiten:

 1) Die Eigentümer des herrschenden Grundstückes A haben das Recht, die gemeinschaftliche Wegefläche, die als Weg ausgebaut ist, mitzubenutzen, insbesondere zu begehen und zu befahren, um von der Strasse XX über die dienende Grundstückfläche auf das herrschende Grundstück zu gelangen. Die Kosten der Unterhaltung und Erneuerung des vorhandenen Weges tragen die Eigentümer des dienenden Grundstückes zu 4/6 und Eigentümer des herrschenden Grundstückes zu 2/6.

 2) Die Eigentümer des herrschenden Grundstückes haben das Recht, an die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen in dem dienenden Grundstück anzuschließen, und diese mitzubenutzen, oder in das dienende Grundstück Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen, dort zu belassen, zu unterhalten und bei Bedarf zu erneuern und den Grundbesitz zu diesem Zweck zu betreten oder durch Dritte betreten zu lassen.


Mit Rechten zu 1) und 2) ist auch das Recht verbunden, die beschriebne Wegefläche zu begehen und zu befahren um die Autostellplätze zu nutzen."

Für das dienende Grundstück Vor vereinbarten Dienstbarkeit gilt als Nebenpflicht, dass auch die Eintragung von Baulasten verlangt werden kann.


So jetzt zu den Fragen:

Ich bitte meine Fragen einzeln zu beantworten:


Die Eintragung der Baulast wurde nur mit Hilfe des Anwaltes gelöst, jetzt wollen wir bauen und die Nahbaren verweigern uns Nutzug dieses Weges mit der Begründung, dass Baufahrzeuge den Weg sperren werden, was sie überhaupt nicht dulden würden,
eine einvernehmliche Lösung ist mit den Nachbarn offenbar nicht mehr geben.

Wie sieht die Rechtslage nach § 1027 BGB aus.

Frage 1:
kann man ohne weiteres nach Ankündigung des Baubeginns die Baufahrzeuge hin schicken? Falls ja dürfen die Nachbarn den Weg für die Baufahrzeuge Sperren.
Wenn Frage 1 mit nein zu beantworten ist kann man mit Klagen etwas erreichen?

Frage 2:
Für den Rohbau ist es unvermeidlich, dass ein Kipper während der des Beladens oder ein LKW für Belieferung den Weg sperren wird.
der Weg ist 3,5 breit, die Nahbaren können Ihr Fahrzeug auf die öffentliche Strasse parken, zumindest nur tagsüber, wo die Bauarbeiten laufen, was 10 m entfernt liegt.
Dürfen wir mit LKW während der Bauzeit den Wegsperren zumindest zeitweise, ich meine dürfen auch LKW z.B. für Betonlieferung auf dem Weg stehen bleiben.

Mein RA teilte mir heute mit, dass wir geringe Erfolgschance haben, wenn wir klagen würden, denn er begründet seine Vermutung so, dass wir diesen zwar begehen und befahren dürfen, aber auf diesen nicht parken oder mit Pkws oder LKWs stehen dürfen.
wir brauch den Weg aber nur zeitweise und nur während des Rohbaus.
Er konnte mir aber keine Gerichtsurteile nennen.

Frage 3:
Die Nachbarn verlangen eine Sicherheitsleistung für den Weg in Höhe von 20000 €, falls der Weg beschädigt wird, was bei weitem nicht realistisch ist, denn ich habe 4 Angebote für die Erneuerung des Weges geholt, alle 4 Angebote belaufen sich bei 7000-8000 €, und das ist für die komplette Erneuerung.
Die Hinterlegung sichert nicht die Freigabe für Sperrung dieses Weges, ich zitiere:
„Sie müssen uns eine Sicherheitsleistung hinterlegen, da Sie mit fremden Fahrzeugen diesen Weg befahren, was aber nicht heißt, dass Sie Fahrzeuge auf diesen Weg auch für eine Minute abstellen dürfen" Zitatende.
In der Dienstbarkeit ist erwähnt, dass ich Dritte Person beauftragen darf, und somit erlaubt ist, diesen Weg zu benutzen, um zu meinem Grundstück zu gelangen z.B. Firmen, Besucher oder Zustelldienste …..
Meine Frage bin ich verpflichtet, diese Sicherheitsleistung in Höhe von 20000 € zu hinterlegen, ich werde natürlich den Weg schonend nutzen, und bei Beschädigung natürlich nachbessern, dies hat mein Ra erwähnt, und ihnen auch eine schriftlich Verpflichtung angeboten, was von den Nachbarn abgelehnt wurde.

Hier möchte aber auch erwähnen, dass ich laut der Dienstbarkeit verpflichtet bin, an die Kosten der Instandsetzung diese Weges zu 2/6 beteiligt bin, dies gilt aber und lebenslang.

Frage 4:
Mein RA möchte das Nachbarrechtsgesetz also das Hammerschlags- und Leiterrecht anwenden, was ich für nicht für sinnvoll halte.
Ist das Nachbarrechtsgesetz hier anwendbar?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht sowie Grunddienstbarkeiten als Wege- und Leitungsrechte. Letztere sind zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen. Dennoch weigert sich Ihr Nachbar z.B. Baufahrzeuge zu dulden.


Meiner Auffassung nach ist zunächst erheblich, dass Teil der behördlichen Baugenehmigung immer auch die Frage nach der baulichen/verkehrlichen Erschliessung der Grundstücke ist. Nach § 123 BauGB ist Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt, was regelmässig durch Baulasten abgesichert sein wird. Die Erschließungsanlagen sollen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig hergestellt werden und spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein. Teil der Baugenehmigung ist aber auch die öffentlich-rechtliche Genehmigung die mit dem Bau selbst verbundenen zeitweiligen Tätigkeiten (Lärm, Staub, Verkehrssicherung, Verkehre) ausüben zu dürfen. Unterstellt es liegt die erforderliche Baugenehmigung vor, dürfte es von dieser Seite (dem öffentlichen Recht) keine Probleme geben (sogar öffentlich-rechtliche Straßen können auf Antrag gesperrt werden.

Damit kommt es zu der Frage ob Ihre Nachbarn zivilrechtlich (BGB, Nachbarschaftsgesetz) Ihr Bauvorhaben verhindern können. Auf den ersten Blick hier gestatten die Regelungen im Grundbuch "mitbenutzen" auch die im Zusammenhang mit dem Bebauen erforderlichen Handlungen und Tätigkeiten. Auch kurzfristige Sperrungen und Blockaden im Zusammenhang mit dem Bau sind m.E. zulässig, was sich insbesondere aus § 1020 BGB (Schonende Ausübung - Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert), und § 226 BGB (Schikaneverbot - Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einem anderen Schaden zuzufügen) ergibt. M.E. ist das Wege- und Leitungsrecht klar auf eine bauliche Nutzung Ihres Grundstücks zugeschnitten, was die erstmalige Erstellung eines Gebäudes beinhaltet. Machen Sie Sich klar dass zur Durchführung von Bauarbeiten regelmässig auch große Strassen gesperrt werden können.

Aus der Pflicht einer schonenden Ausübung Ihrer Rechte ergibt sich m.E. auch, dass man Bauarbeiten ankündigt, und ggf. Terminabsprachen trifft.
Fragen der Kostentragung sind m.E. in der Vereinbarung, und im Gesetz (§ 1021 BGB Vereinbarte Unterhaltungspflicht - (1) Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, so kann bestimmt werden, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Anlage zu unterhalten hat, soweit das Interesse des Berechtigten es erfordert. Steht dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung der Anlage zu, so kann bestimmt werden, dass der Berechtigte die Anlage zu unterhalten hat, soweit es für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist. (2) Auf eine solche Unterhaltungspflicht finden die Vorschriften über die Reallasten entsprechende Anwendung) ausreichend geregelt. Sollte Ihre Nachbarschaft durch die Anfahrt "normaler", ortsüblicher Baufahrzeuge derart heftige Schäden am Weg befürchten, wäre m.E. zu untersuchen ob der Weg richtig geplant und gebaut und abgenommen wurde. Es stellt sich z.B. insbesondere die Frage, ob z.B. Fahrzeuge der Feuerwehr den Weg gefahrlos befahren könnten. Vielleicht hier nur der Tipp, dass es im Straßenrecht unzählige Vorschriften (auch DIN-Normen) gibt, die die Anforderungen an die Straße (mit wieviel Tonnage darf diese von welchen Fahrzeugarten befahren werden ?) gibt. Hierzu müssten ja Dokumentationen vorliegen z.B. von dem der den Weg geplant, gebaut und abgenommen hat.

M.E: müssen Sie ggf. von Ihnen am Weg verursachte Schäden ersetzen, aber eine Verpflichtung in Vorleistung zu treten sehe ich nicht.

Allenfalls Not-, Flucht und Rettungswege wären ständig freizuhalten.

§§ 21- 25 des Landesnachbarrechtsgesetz Rheinland-Pfalz NRG)regeln sogenannte Hammerschlags- und Leiterrechte ist auch m.E. einschlägig und sollte Ihnen neben dem oben genannten helfen. Nach § 21 NRG gilt : "... Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte müssen dulden, daß ihr Grundstück zwecks Errichtung, Veränderung, Reinigung, Unterhaltung oder Beseitigung einer baulichen Anlage auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten wird und daß auf oder über dem Grundstück Leitern oder Gerüste aufgestellt sowie die zu den Bauarbeiten erforderlichen Gegenstände über das Grundstück gebracht werden, wenn und soweit 1. das Vorhaben anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann und 2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile und Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen ...".

M.E. wäre Ihrer Nachbarschaft klarzumachen, dass die Idee eine Bebauung und bauliche Nutzung Ihres Grundstücks derart zu verzögern oder zu verhindern, nicht zielführend sein kann. Jedenfalls im Nachbarverhältnis gilt das Rücksichtnahmegebot. Die Frage ist also nicht ob Sie bauen, sondern ggf. nur wie. Sie sollten ggf. damit "drohen", dass wenn Ihnen Ihre Rechte unter Vorwänden und überzogenen Forderungen verwehrt werden, Sie anwaltlich prüfen lassen werden den hieraus entstehenden Schaden Ihrerseits geltend zu machen (Verzögerung des Baus, Mehrkosten). So ist z.B. weit und breit nicht ersichtlich dass nur Sie als Grundstückseigentümer mit Ihren eigenen Fahrzeugen dort fahren dürfen. Es handelt sich um von Ihnen beauftragte Personen.

Kann keine Einigkeit erzielt werden sehe ich hohe Chancen Ihre Rechte gerichtlich durchzusetzen.



Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2014 | 00:56

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
vielen Dank für die rasche Antwort, die mir schon weitergeholfen hat.

Sie schrieben, dass " allenfalls Not-, Flucht und Rettungswege ständig freizuhalten wären.
wenn es so sei, können wir ohne Zustimmung der Nachbarn gar nicht bauen!!! Da die Nachbarn über diesen Neubau nicht erfreut sind, werden Sie auch nie zustimmen, dass auf Weg Fahrzeuge während des Bauens abgestellt werden.

wie kann man in solchen Situation vorgehen, denn bei unserem Grundstück handelt es sich seit der Teilung beider Grundstücke (also unseres und das des Nachbaren) um Bauerwartungsland, d.h. die Nachbaren wussten schon vor dem Kauf Ihres Eigentums inkl. des o. g. Weges, dass dieser Weg für Bauzwecke benutzt werden wird.

Bei meiner Hauptfrage geht es um die gleichzeitige Nutzung des Weges während des Bauens.

Der Weg ist 3,5 m breit und gestattet nicht die gleichzeitig Nutzung von 2 Fahrzeugen, ich meine, falls ein Betonmischer oder ein LKW auf dem Weg steht, können die Nachbarn mit ihrem PKW nicht durchfahren.

Wir Nehmen aber an, dass die Nachbaren Ihr Fahrzeug auf die öffentliche Straße abstellen würden, falls wir mit Rechtsmittel drohen, wie schaut es denn aus mit der Frage Rettungsweg für den Fall der Fälle.

Bei einer Breite von 3,5 m, bleibet seitlich ca. 1 m frei, dass man ohne weiteres laufen kann, aber Durchfahren wäre nicht möglich!!!


Bitte um nähere Erläuterung

Mit freundlichen Grüssen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2014 | 10:08

Sehr geehter Fragensteller, sehr geehte Fragenstellerin,


ich hatte im Rahmen der hier möglichen Einschätzung mitgeteilit, dass Sie voraussichtlich BERECHTIGT sein, im Rahmen der Baugenehmigung (öffentlich-rechtlich) UND aufgrund des dinglich gesicherten Wegerechts, den Weg auch zum Bauen zu nutzen.

Kernproblem Ihrer Nachbarn scheint die Annahme zu sein, der Weg könnte durch Baufahrzeuge beschädigt werden, und wäre dann entsprechend der Kostenverteilung zu sanieren. Ich hatte versucht den Blick auch den baulichen Zustand des Weges zu richten (wer hat den wann gebaut ? warum wurde dieser ggf. nicht gleich so ausgelegt, dass er übliche Baufahrzeuge, deren Ladung un Tonnage aushält ?)

Nach meiner Einschätzung können Sie auch Notwege während der Bauphase freihalten. Ich beziehe mich hier auf Fußwege, weil die KfZ ggf. eben anderswo untergebracht werden müssen.

Es ist also m.E. NICHT (!) so, dass Ihre Nachbarn den Bau und die bauliche Nutzung auf Dauer verhindern können werden. Bauverzögerungen etc. würde SIE schädigen und die Nachbarn Schadensersatzpflichtig machen.

Bauablauf auch Termine sind (schicken Sie einen Bauleiter/Architekten vor) mit den Nachbarn abzustimmen um eben die Belästigungen möglichst klein und kurz zu halten.

Man könnte das auch so sehen : Entweder der Weg hält das was er verspricht (der Weg und die Wegerechte wurden m.E. auch eine bauliche Nutzung Ihres Grundstücks ausgerichtet - und nimmt eben keinen Schaden), oder er wäre bei Gelegenheit entsprechend Ihren Bedürfnissen (teilweise) zu ertüchtigen (Ausbau, Neubau). Vielleicht sollte bei Gelegenheit eine andere Kostenverteilungsregel diskutiert werden.

Nochmal : Verkehrsbehinderungen und Belästigungen (Lärm, Staub) sind ÜBLICH wenn Nachbarn bauen. Es gelten wechselseitige Rücksichtnahmepflichten. Sich zu streiten sollte auch wirtsschaftlich für alle Beteiligten teurer sein als sich zu einigen. Sollte es zum Strteit kommen haben Sie m.E. gute Karten.


Mit freundlichen Grüssen


RA P. Lautenschläger





Bewertung des Fragestellers 23.09.2014 | 01:05

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.09.2014 4,4/5,0
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