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Wegerecht und Kostenbeteiligung

30.01.2010 17:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Anwälte,
wir sind Eigentümer eines Grundstücks A in Sachsen, das über einen Weg (Privatstraße) zu erreichen ist, der über 2 Nachbargrundstücke (B und C) zu erreichen ist.
Grundstück C liegt an einer öffentlichen Straße, ist 1878 m² groß und (noch) unbebaut.
Grundstück B liegt hinter Grundstück C und neben unserem Grundstück, ist 5209 m² groß und mit 3 Mehrfamilienhäusern bebaut (insgesamt 24 Eigentumswohnungen). Auf dem Grundstück befinden sich auch ca. 30 (vermietete) Parkplätze.
Unser Grundstück A ist 794 m² groß und mit einem 2-Familienhaus mit 2 Garagen bebaut.
Unser Wegerecht über die Grundstücke B und C ist im Grundbuch eingetragen, ein Umlageschlüssel für Unterhaltskosten des Wegs ist dort nicht angeführt.
Am 15.01.2008 haben wir mit der WEG des Grundstücks B eine „Vereinbarung über Dienstleistungen“ getroffen, die eine Beteiligung an den Kosten der Unterhaltung (Reinigung, Winterdienst, Schnee- und Eisbeseitigung etc.), der Instandsetzung und der Beleuchtung der (Privat-)Straße zum Gegenstand hat. Der Umlageschlüssel richtet sich nach dem Anteil an der Gesamtfläche der 3 Grundstücke, also beträgt unser Anteil 10 %. Aus der Vereinbarung geht nicht hervor, ob sie sich auf die gesamte Länge dieser Straße (auf den Grundstücken B und C) oder nur einen Teilabschnitt bezieht. Mit dem Eigentümer des Grundstücks C haben wir keine Vereinbarung geschlossen. Über eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern der Grundstücke B und C ist uns nichts bekannt.
Diese Vereinbarung haben wir am 30.06.2009 gekündigt, weil uns der Umlageschlüssel nicht gerechtfertigt und die Abrechnung nicht aussagekräftig genug erschien. Der Weg wird von den Bewohnern des Grundstücks B im weit stärkerem Maße genutzt als von uns sowie unseren Mietern und wir nutzen den Weg überdies nicht in voller Länge.
Außerdem haben wir um Kopien der Verträge für Straßenreinigung, Winterdienst und Beleuchtung sowie um Rechnungskopien gebeten.
Die WEG-Verwaltung hat die Möglichkeit einer Kündigung der Vereinbarung bestritten. Eine solche sei weder vorgesehen, noch vereinbart. Sie behauptet, dass wir aufgrund der gesetzlichen Regelungen des BGB und des Nachbarschaftsgesetzes zu einer Kostenübernahme hinsichtlich der Zuwegung zu unserem Grundstück verpflichtet seien.
Die Übersendung von Vertragskopien hat sie mit der Begründung verweigert, dass eine Übersendung von Vertragskopien an Personen, die nicht Miteigentümer sind, zur Überprüfung der Vereinbarung zur Kostenumlage nicht möglich sei. Sie hat stattdessen die Einsichtnahme in Vertragsunterlagen bzw. Rechungen in ihrem Büro angeboten. Nur Rechnungskopien würde sie uns gegen Zahlung der Kopierkosten übersenden.
Wir würden gerne wissen,
1. ob eine solche Vereinbarung tatsächlich nicht einseitig gekündigt werden kann, und ob sie nach unserer Kündigung noch Bestand hat,
2. aus welchen konkreten gesetzlichen Regelungen sich unsere Pflicht zur Kostenübernahme ergibt,
3. ob wir die anteiligen Kosten für den gesamten Weg oder nur für den Abschnitt von der öffentlichen Straße bis zu unserem Grundstück zu tragen haben,
4. ob und unter welchen Voraussetzungen die WEG-Verwaltung uns anteilige Kosten für den Wegabschnitt in Rechnung stellen kann, der auf dem Grundstück C liegt,
5. welchen Umlageschlüssel Sie für gerechtfertigt halten würden,
6. ob wir einen Anspruch auf Vertragskopien haben und
7. wie Sie weiter vorgehen würden, insbesondere ob und welchen Anteil an den Kosten Sie an die WEG zahlen würden.
Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

besten Dank für Ihre Online – Anfrage!

Vorweg möchte ich darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum (Frag-einen-Anwalt) dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln und eine persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen soll. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen könnte die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen im Zusammenhang mit der beschriebenen Grunddienstbarkeit auf der Grundlage der gemachten Angaben wie folgt:

Es existiert keine gesetzliche Regelung über eine Entgeltlichkeit von Grunddienstbarkeiten!

Insoweit gilt nur die Vorschrift des § 1021 BGB: Vereinbarte Unterhaltungspflicht , der besagt, dass in dem Fall, dass dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung des Weges zustehen soll, bestimmt werden kann, dass der durch die Dienstbarkeit Berechtigte verpflichtet ist, den Weg zu unterhalten, soweit dies für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist.

Die Unterhaltspflicht kann bei Rechtsbestellung oder später (§ 877 BGB: Rechtsänderungen ) durch Einigung und Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstückes zu einem sogenannten „dinglichen Rechtsinhalt“ werden; so BayObLG 79, 372.

Ohne Eintragung in das Grundbuch entfaltet eine solche Vereinbarung allenfalls schuldrechtliche Wirkung.

Vorliegend haben Sie also gegenüber B folgende schuldrechtlich verbindliche Pflicht zur Kostentragung der Unterhaltskosten übernommen:

10 % der Unterhaltskosten.

Fraglich ist daher, ob Ihre fristlose Kündigung wirksam ist!

Wenn vertraglich keine Kündigungsfrist vereinbart wurde, so besteht meines Erachtens eine versteckte Vertragslücke, die im Streitfall vom zuständigen Gericht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen würde. Einer solchen Entscheidung kann ich im Rahmen dieser Erstberatung nicht voraus greifen. Danke für Ihr Verständnis!

Allerdings gibt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes folgende Orientierungshilfe: Wenn nämlich Vorschriften über ein ordentliches Kündigungsrecht fehlen und die Parteien die ordentliche Kündigung nicht ausdrücklich ausgeschlossen haben, sollen demnach die § 624 BGB: Kündigungsfrist bei Verträgen über mehr als fünf Jahre und § 723 BGB: Kündigung durch Gesellschafter entsprechend anwendbar sein; BGH NJW 72, 1129, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2093,%201460" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.05.1993 - X ZR 79/92: Kündigung eines Wäschereivertrags; Vertraglicher Ausschluss eines...">NJW-RR 93, 1460</a>, Mü <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2096,%20561" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 96, 561 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 96, 561</a>.

In § 723 Abs. 1 Satz 1 heißt es: „ Ist die Gesellschaft nicht für eine bestimmte Zeit eingegangen, so kann jeder Gesellschafter sie jederzeit kündigen.“

Es sprechen also gewichtige Argumente dafür, dass die von Ihnen ausgesprochen Kündigung wirksam ist!

Sie sollten also mit guten Gründen auf Ihrem Standpunkt weiter bestehen!

Da Sie nach einem geeigneten Umlageschlüssel fragen antworte ich rein informatorisch weiter wie folgt:

Eine Unterhaltspflicht könnte ohnehin nur für den von Ihnen mitbenutzten Teil des Weges wirksam vereinbart werden; KG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%2070,%20372" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 03.04.1970 - 1 W 1324/70">OLGZ 70, 372</a> / Köln Rechtspfleger 90, 409. Außerdem sind Erstherstellungs - ( RG 131, 176) und Haftpflichversicherung wohl keine umlagefähigen Unterhaltskosten; Bassange in Palandt 2010 zu § 1021 BGB: Vereinbarte Unterhaltungspflicht .

Wenn Sie trotz der für Sie vorteilhaften beschriebenen Rechtslage für eine "freundschaftliches Nachbarschaftsverhältnis" eine neue Umlagevereinbarung eingehen wollen, so wäre gegen eine Übersendung der maßgebenden Belege gegen eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 10 Cent nichts einzuwenden.

Alles allem halte ich jedoch nach erster Einschätzung der Sach-und Rechtslage die von Ihnen ausgesprochene Kündigung in Anlehnung an die zitierte höchstrichterliche Rechtsprechung für wirksam und in Ordnung. Schließlich wissen wir ja noch nicht einmal, welche Vereinbarung vor Eintragung des Wegerechts zwischen den damaligen Grundstückseigentümern getroffen war. Womöglich hat der Eigentümer Ihres Grundstückes damals einen einmaligen Geldbetrag andie Eigentümer B und C bezahlt?

Ich hoffe, Ihnen jedenfalls eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten bitte ich Sie über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir gerne nachzufragen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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