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Wegerecht beschnitten durch Fehler des Vermessungsamts?


20.02.2006 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Fall:
. Ein Grundstück eines Privatbesitzer hat 2 Liegenschaften, ein Forsthaus und einen Pfarrhof. Diese beiden Anwesen sind durch eine alten Privatweg geteilt. Der Anfang des Weges (vor dem Forsthaus) ist in der Gemarkung als Weg ausgewiesen, der weitere Verlauf wurde in den alten Vermessungen unterschlagen.

. Das Forsthaus erhält letztlich einen neuen Eigentümer. Diesem wird mit dem Plan auch suggeriert, der Weg sei ihm zuzuschlagen.

. Daraufhin sperrt der neue Eigentümer den Weg durch ein massives Tor.

. Das hat zur Folge, dass

a.) der Eigentümer des Pfarrhofes nicht mehr an große Teile seiner Pfarrhofaußenmauer kommt und dass er
b.) um an ein anderes, in seinem Besitz befindliches Grundstück zu kommen, einen großen Umweg in Kauf nehmen muss.
c.) der Eigentümer vertritt die Meinung, dass das, in diesem Fall jahrhundertealte Wegerecht, die Längsteilung des Weges erforderlich gemacht hätte, um jedem der Eigentümer den freien Zugang zu seinen Grundstücksgrenzen zu ermöglich. Der Fehler liegt eindeutig beim Vermessungsamt, der Pfarrhofeigentümer ist nie befragt worden.

Der Bürgermeister der zuständigen Gemeinde sieht keine Chancen und lehnt eine Befassung mit dem Fall ab.

Frage: wir möchten das grundsätzlich geklärt haben. In welcher geeigneten Form und - vor allem - an welcher übergeordneten Behörde legt man Beschwerde ein und wie sind die Erfolgsaussichten.

Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihr Fall enthält sowohl eine öffentlich-rechtliche Ebene in Bezug auf einen möglichen Behördenfehler als auch eine rein privatrechtliche, nur unter den Beteiligten Eigentümern wirkende Ebene. Dies sollte auch zum besseren Verständnis auseinander gehalten werden.

1.
Allerdings ist hier auch in Bezug auf das Handeln des Vermessungsamtes der Verwaltungsrechtsweg nicht eröffnet. Denn es liegt kein Verwaltungsakt vor, gegen den der Eigentümer des Pfarrgrundstücks (P) gegenüber der übergeordneten Behörde in offizieller Form aus eigenem Recht vorgehen gehen kann.
Nächsthöhere Behörde ist in Bayern das Bayerische Landesvermessungsamt, das wiederum den Staatsministerium für Finanzen unmittelbar nachgeordnet ist (§ 12 des Vermessungs- und Katastergesetzes).
P könnte allenfalls im Rahmen einer formlosen Beschwerde versuchen, dort den Fall zu schildern, um möglicherweise eine interne fachaufsichtliche Weisung gegenüber dem Vermessungsamt zu erreichen.

Ansonsten müsste hier ein sogenannter Folgenbeseitigungsanspruch geltend gemacht werden, und zwar im Streitfall vor dem Zivilgericht nach den Grundsätzen und Voraussetzungen des Art. 34 GG und des § 839 BGB, in denen Schadensersatzansprüche aus Staatshaftung geregelt sind.

Das Vermessungsamt könnte insofern in Anspruch genommen werden, als es seinerzeit bei der Aufzeichnung der Vermessungsdaten einen Fehler gemacht und das Grundstück deshalb nicht lagerichtig im Liegenschaftskataster erscheint.
Allerdings verjähren diese Ansprüche gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 spätestens in 30 Jahren nach der Begehung der Pflichtverletzung. Wenn also der Fehler bereits in der damaligen Niederlegung der Grundstücksteile im Mittelalter gelegen hat, wird bereits Verjährung eingetreten sein, auch wenn ein Schaden bei P erst kürzlich eingetreten ist.

Nur wenn hier ein Wegerecht für den Fall des Eigentumsübergangs auf einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung aus Vorzeiten beruhen sollte, wäre es denkbar, dass insoweit eine Selbstbindung der Verwaltung eingetreten ist, die wiederum dazu führen könnte, dass die Behörden von sich aus nach wie vor verpflichtet sind, nach möglicherweise noch Geltung beanspruchender früherer Rechtslage eine Längsteilung von Amts wegen vorzunehmen.
Hierfür liegen aber keine Anhaltspunkte vor.


Als möglicher staatlicher Anspruchsgegner kommt aber auch das Grundbuchamt in Betracht.
Denn spätestens bei dem Verkauf hatte P als ehemaliger Eigentümer des Gesamtgrundstücks eine Teilungserklärung abzugeben.
Der Staat haftet dann bei der Abschreibung von Grundstücksteilen für Abweichungen der in das Grundbuch eingetragenen Parzellen von der Teilungserklärung des Eigentümers (BGHZ 124, 100).
Ob der Fehler (auch) an dieser Stelle gelegen hat, lässt sich Ihrem Sachbericht jedoch nicht entnehmen.


Inhalt eines Folgenbeseitigungsanspruchs ist die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands, hier also eine Änderung der fehlerhaften flächenmäßigen Zuordnung der beiden Grundstücke.
Allerdings ist hier wiederum fraglich, ob dem P nicht ein Mitverschulden anzurechnen ist. Denn als Eigentümer des ursprünglich ungeteilten Grundstücks hatte er die Möglichkeit, nach Einsicht in die Pläne, aus denen sich die fehlerhafte Zuordnung der Grundstücksteile ergibt, noch im Vorfeld des Verkaufs eine Änderung herbeizuführen.

2.a
Der neue Eigentümer (F) erwirbt das Grundstück von der Lage her so, wie es nach dem zugrundeliegenden Vertrag und gemäß der Niederlegung im Grundbuch geschuldet ist.

Ob nach vorzeitiger Rechtslage eine Längsteilung hätte vorgenommen werden müssen, ist insoweit nicht mehr ausschlaggebend.

Das geltende Recht kennt eine solche Längsteilung nur im Falle der sogenannten Grenzverwirrung. Diese ist in § 920 Abs. 1 BGB geregelt. Ich zitiere zunächst:

§ 920 Grenzverwirrung

(1) Lässt sich im Falle einer Grenzverwirrung die richtige Grenze nicht ermitteln, so ist für die Abgrenzung der Besitzstand maßgebend. Kann der Besitzstand nicht festgestellt werden, so ist jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zuzuteilen.

(2) Soweit eine diesen Vorschriften entsprechende Bestimmung der Grenze zu einem Ergebnis führt, das mit den ermittelten Umständen, insbesondere mit der feststehenden Größe der Grundstücke, nicht übereinstimmt, ist die Grenze so zu ziehen, wie es unter Berücksichtigung dieser Umstände der Billigkeit entspricht.


Dieser Fall liegt nach Ihren Angaben aber zum Teil vor. Die Zuteilung einer Weghälfte wird P nur für den Teil des Weges beanspruchen können, der schon nicht mehr in den Vermessungen als solcher ausgewiesen ist (der hintere Teil), und dies eben auch nur insoweit, als aufgrund der falschen Wiedergabe über den genauen Grenzverlauf keine Feststellung getroffen werden kann (also z.B. direkt an der Pfarrhofaußenmauer entlang oder eben auf der anderen Seite des Weges).

2.b
Bezüglich des gesamten Weges einschließlich des anderen Wegabschnitts (Anfang des Weges vor dem Forsthaus) steht dem P gegenüber F jedenfalls ein Notwegerecht zu:

§ 917 Notweg

(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.

(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.

Diese Voraussetzungen dürften hier gegeben sein, da zumindest Teile des Grundstücks aufgrund der Absperrung nicht mehr begehbar und befahrbar sind. Insbesondere ist eine Beaufsichtigung des Grenzbereichs und die Pflege und Instandhaltung der Einfriedung nicht mehr möglich.

Dagegen kann sich P aber nicht darauf berufen, dass er zu dem anderen (dritten) Grundstück nur noch über einen Umweg gelangt, da nach ständiger Rechtsprechung die Notwendigkeit der Benützung des Verbindungsgrundstücks entfällt, wenn ein alternativer, wenn auch unbequemerer oder teuerer Zugang vorhanden ist.

3. Fazit:
Auch wenn Sie hier verständlicherweise eine grundsätzliche Klärung wünschen, nach der durch die öffentliche Hand ein geteiltes Wegerecht zugewiesen wird, müssen Sie bedenken, dass dieser Weg mehr als unsicher ist.

Erfolgversprechender ist es daher, zunächst mit dem Eigentümer F zu verhandeln und ihn notfalls zu verklagen.

Zunächst schreiben Sie am Besten den F per Einschreiben/Rückschein an und verlangen die Einräumung eines (Not)wegerechtes innerhalb einer kurzen Frist.

Weigert sich dieser, ist ein solches Notwegerecht notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzbar, im Wege der Klage auf Duldung der Benutzung. Wenn Sie noch innerhalb einer (richterrechtlichen) Dringlichkeitsfrist von ca. einem Monat nach der Beeinträchtigung vorgehen, können Sie auch eine einstweilige Verfügung beantragen.

Das Notwegerecht ist allerdings nicht grundbuchfähig.

Auch ist in der Regel eine Notwegrente zu entrichten, wenn dem anderen Grundstückseigentümer (F) aus der dauerhaften Einräumung des Notwegerechts Nachteile entstehen.
Sofern ein Staatshaftungsanspruch gegeben ist (siehe oben 1), könnten diese Kosten wiederum gegenüber der Gemeindeverwaltung als Schaden eingeklagt werden.


Auf der Basis Ihrer präzisen, aber doch etwas knappen Schilderung dürften meine Ausführungen hoffentlich eine hilfreiche erste rechtliche Einschätzung wiedergeben.

Selbstverständlich können Sie per Nachfragefunktion den Sachverhalt noch etwas ergänzen, um im Rahmen Ihrer Anfrage nach Möglichkeit noch etwas genauere Informationen erhalten zu können.

Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, falls dies erforderlich wird und soweit es erwünscht ist.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2006 | 08:23

Sehr geehrter Herr RA Geyer,
vielen Dank für Ihre Ausführungen, die, leider, einen Ausgang einer Klage wie das "Hornberger Schießen" vermuten lassen.

Da Sie, wie wir, ebenfalls in München residieren, eine Frage: welche Kosten entstehen, wenn ich Ihnen in Ihrer Kanzlei den Fall schildere, den Auszug aus dem Katasterkartenwerk mitbringe und Sie mir einen geeigneten "Widerspruch" an a.)entweder die Gemeinde oder b.) an das Finanzministerium formulieren?

Da es sich um einen Fall privaten Rechtes handelt, könnte hier eine Rechtsschutzvers. eintreten? Evtl. könnten Sie nachfragen? Unser VS-Generalagent ist *****
Grundsätzlich hätte ich - mit oder ohne RS - gerne einen Bescheid über die Kosten für einen "geharnischten" Brief...

Wir möchten im Grunde nicht mit den neuen Eigentümern des Forsthauses verhandeln, da man uns von dortiger Seite - ohne nachbarschaftlich nachzufragen - in diese Situation gebracht hat.

Gerne höre ich von Ihnen, wenn möglich per eMail

Mit besten Empfehlungen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2006 | 18:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe soeben eine Antwort per E-Mail direkt an Sie versandt.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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