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Wegerecht bei Sondereigentum / Haftung des Notars


21.01.2006 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Hallo,

vor ca. 4 Jahren hat mein Mann im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge Miteigentumsanteile an einem Grundstücks und Sondernutzungsrechte an einzelnen Gebäudeteilen erworben.

Da durch einen Fehler des Notars zu viel Grundstück vererbt wurde und meine Schwiegermutter steuerliche Probleme bekam (sie nutzt das Grundstück gewerblich und hätte dies dann als Privatentnahme zu versteuern gehalt) haben mein Ehemann und Sie ein Sondernutzungsrecht für die gewerblich genutzten Grundstücksteile notariell vereinbart.

Eigentlich war mit dem Notar besprochen, dass das Nutzungsrecht so lange aufrecht erhalten werden soll, wie die Mutter lebt. Wir haben zwischenzeitlich aber festgestellt, dass im notariellen Vertrag das Recht dem jeweiligen Eigentümer zugeschrieben ist.

Weiteres Problem ist, dass durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts der Haupteingang unseres Hauses nur noch durch Überqueren des mit dem Sondernutzungsrecht der Mutter belegten Grundstückteils möglich ist. Ein Wegerecht ist nicht eingetragen. Wir können zwar immer noch immer von der Rückseite des Gebäudes über einen Feldweg und den Notausgang an unser Sondereigentum heran, könnten aber, wenn uns die Mutter das Überqueren ihres mit dem Sondernutzungsrecht belegten Grundstückteils untersagt, die seit Jahren genutzten Parkflächen vor dem Haus nicht mehr nutzen und zu unserem Haupteingang von außen nur noch über die Böschung gelangen. Eine Vermietung des Gebäudes (mehrere Mietwohnungen und Ferienzimmer) würde ohne die Nutzung der Parkflächen nahezu unmöglich.

Fragen:

1.) Hat die Mutter die Möglichkeit, uns die Nutzung der Zufahrt, bei dem wir das mit ihrem Sondernutzungsrecht belegte Grundstücksteil überfahren müssen, zu verbieten?
2.) Haben wir die Möglichkeit, aufgrund des inhaltlichen Irrtums - sofern die Mutter die Möglichkeit hat, uns das Überqueren zu verbieten - den notariellen Vertrag anzufechten?
3.) Gibt es eine Möglichkeit, den Notar in die Haftung zu nehmen? Hinsichtlich der Tatsache das besprochen wurde, dass das Sondernutzungsrecht mit dem Tode erlöschen soll, haben wir natürlich ein Nachweisproblem. Dass es aber nicht gewünscht ist, dass wir zu unserem Haus nicht mehr über die normale Zufahrt gelangen können, sollte eigentlich jedem einleuchten. Aus meiner Sicht hätte der Notar meinen Ehemann hinsichtlich der Nowendigkeit eines Wegerechts beraten müssen. (Die Notare schreiben doch sonst immer in die Verträge, über was sie die Mandanten alles aufgeklärt haben, in diesem Vertrag steht diesbezüglich überhaupt nichts!).

Danke im voraus für die Antwort.
Sehr geehrter Fargestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten möchte:

1) Vorbehaltlich einer genauen Prüfung des genauen Vertragsinhalts klingt Ihre Darstellung tatsächlich zunächst so, als könnte Ihre Schwiegermutter die Durchfahrt unterbinden. Da nach Ihrer Beschreibung aber offensichtlich ist, dass natürlich die Zufahrt zu den Parkplätzen gewährleistet werden sollte, dürften Sie gute Aussichten zumindest gem. Treu und Glauben haben, eine Änderung der Nutzungsrechte Ihrer Schwiegermutter dahingehend zu erreichen, dass Ihnen die Duchfahrt zu den Parkplätzen gewährt wird.

2) Eine anfechtung des Vertrages dürfte nicht möglich sein. Aber auch hier wäre der vetrag im Einzelnen zu prüfen.

3) Bzgl. des Erlöschens des Sondernutzungsrechts werden Sie tatsächlich kaum etwas beweisen können, zumal Ihnen der Vertrag vorgelegen haben und jedenfalls auch vorgelesen worden ist.
Wenn der Notar in Kenntnis aller Umstände tatsächlich nicht das Problem der Zufahrt angesprochen hat, käme da evtl. tatsächlich eine Haftung in Betracht. In der regel ist dieser Weg aber der am wenigsten erfolgversprechende.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.01.2006 | 15:15

Sehr geehrter Herr Alpers,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich würde gerne noch wissen, welche Schritte wir aus Ihrer Sicht in die Wege leiten sollten, um die Änderung der Nutzungsrechte der Mutter dahingehend zu erreichen, dass uns die Duchfahrt zu den Parkplätzen gewährt wird. Gehen Sie dabei davon aus, dass die Mutter nicht freiwillig zu einem Notar gehen wird, um einer Änderung ihrer Nutzungsrechte zuzustimmen.

Mit welchem finanziellem Aufwand ist hier größenordnungsmäßig zu rechnen und wie lange dauert so etwas.

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2006 | 15:53

Da ich Ihrer Schilderung entnehme, dass das Verhältnis zu Ihrer Schwiegermutter offenbar derartig gestört ist, dass ein vernünftiges Gespräch nicht erfolgversprechend zu sein scheint, würde ich Ihnen raten, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen. Möglicherweise hilft dann bereits ein Schreiben des Anwalts, um Ihre Schwiegermutter doch zu überzeugen. Die anwaltlichen Kosten richten sich in der Regel nach dem Streitwert. Dieser bestimmt sich hier an Ihrem konkreten wirtschaftlichen Interesse, eine Zufahrtmöglichkeit zu erhalten (hierzu kann ich in Unkenntnis des Objekts nichts Konkretes sagen). Sprechen Sie zu Beginn mit dem Anwalt über die Kosten und treffen Sie eine Vergütungsvereinbarung (außergerichtlich ohne Weiteres möglich).

Auch die Dauer eines Verfahrens kann ich leider nicht abschätzen. Sollte Ihnen Ihre Schwiegermutter allerdings im wahrsten Sinne des Wortes "Steine in den Weg legen" und eine gerichtlich Klärung erforderlich sein, kann ein Vorgehen im einstweiligen Rechtsschutz Ihnen bis zu einer endgültigen Klärung innerhalb kürzester Zeit die Möglichkeit der Durchfahrt einräumen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers

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