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Wegerecht bei Grundstückskauf - 1/3 Garten und 2/3 Naturschutzgebiet

18.02.2012 23:37 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Ich möchte gern ein Grundstück mit einem eingezäunten Garten und einer nicht eingezäunten Streuobstwiese kaufen. Der Kaufvertrag wurde vor etwa 4 Wochen notariell beglaubigt.

Der Verkäufer kaufte das Grundstück (gelegen in den neuen Bundesländern) in den 70er Jahren von einem Bauern. Das Grundstück liegt auf einem Hang. Auf halber Höhe des Hanges tangierte ursprünglich die Kehre einer asphaltierten Serpentinenstrasse das Grundstück, von der aus das Grundstück betreten und befahren werden konnte. Der untere Teil der Serpentine fiel in den 80er Jahren einem Hangrutsch zum Opfer. Daraufhin wurde eine neue Strassenführung realisiert. Von der ursprünglichen Serpentine blieb der obere Teil und die Kehre erhalten. Bis heute ist es eine Sackgasse über die bis dato das Grundstück betreten und befahren werden könnte.

Der Verkäufer legte im unteren Teil des Grundstücks in den 70er Jahren einen Garten mit kleinem Gartenhaus an und zäunte diesen Garten ein. Den oberen und größeren Teil des Grundstücks - eine Streuobstwiese - überließ er der Natur. Über Jahre verbuschte und verwaldete dieser Teil. Auch der Garten wurde vom Verkäufer über mehr als 20 Jahre kaum noch gepflegt. Die Kommune nahm sich aus eigenem Antrieb heraus der Pflege und Wiederherstellung der Streuobstwiese an und erklärte vor etwa 6 Jahren diesen Teil des Grundstücks zum Naturschutzgebiet. Der Verkäufer duldete dies - wissentlich oder unwissentlich.

Im Zuge des Verkaufs will die Kommune nun von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Sie orientiert darauf, dass ich das gesamte Grundstück vom Verkäufer erwerbe und im selben Atemzug den oberen Teil des Grundstücks an die Kommune weiter verkaufe. Allerdings will mir die Kommune kein Wegerecht einräumen. Da selbst der Garten nahezu 20 Jahre nicht mehr genutzt und gepflegt wurde, ist auch der Weg, den der Verkäufer einst von der Kehre der Serpentine bis zum eingezäunten Garten hangabwärts nutzte, auf der Streuobstwiese nicht mehr erkenntlich. Wie soll ich mich im anstehenden Prozedere verhalten? Ich muss doch zumindest zu Fuß und mit einem Karren irgendwie in den Garten gelangen und eigentlich aufgrund der Grösse des Gartens auch ab und an mal mit einem Fahrzeug den Garten erreichen können. Ohne Wegerecht würde der Garten eine unerreichbare Insel inmitten von Grundstücken Dritter sein.

Wie würde sich das Procedere gestalten, wenn die Kommune gegenüber dem Verkäufer ihr Vorkaufsrecht direkt geltend machen müsste?

Und eine weitere Frage bewegt mich. Der Zaun auf dem zum Verkauf stehenden Grundstück, der den Garten vom Naturschutzgebiet trennt und durch ein ebenfalls vor etwa 6 Jahren deklariertes Biotop (Trockenrasen) verläuft, müsste erneuert werden. Ich würde diesen gern ein paar Meter versetzen und dabei zwar außerhalb des Naturschutzgebietes aber zwangsläufig doch noch im Biotop bleiben. Mir wurde angedeutet, dass ich dafür eine Genehmigung beantragen müsste. Im Kaufvertrag soll mir eine Genehmigung für diesen Zaun "in Aussicht gestellt" werden. Reicht diese Formulierung im Kaufvertrag, um den Zaun später auch wirklich erneuern zu können?

Falls der Kauf des Grundstücks wegen der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts der Kommune und wegen des fehlenden Wegerechts für mich nicht mehr interessant ist, kann ich dann noch vom Vertrag mit dem Verkäufer zurücktreten oder zumindest auf eine erhebliche Kaufpreisminderung orientieren? Im Vertrag wird dazu nichts ausgeführt. Lediglich eine allgemeine Belehrung weist den Käufer im Vertrag ganz allgemein auf die Möglichkeit des Vorkaufsrecht der Kommune hin.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

Anhand Ihrer Schilderungen ist mit nicht ganz klar, ob es sich um ein einheitliches Grundstück handelt, für das das Vorkaufsrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, oder ob es sich um mehrere Grundstücke handelt, für die das Vorkaufsrecht jeweils separat also einzeln ausgeübt werden kann. Gerne können Sie mir auch die Vertragsunterlagen und die Grundbuchauszüge übersenden.

Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchende/r, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.02.2012 | 19:53

Sehr geehrter Herr Koerentz,
das Grundstück, bestehend aus einemn eingezäunten Garten und einer zum Naturschutzgebiet erklärten Streuobstwiese ist eine Einheit. Die Gemeinde will nur die Streuobstwiese erwerben. Sie will nicht direkt mit dem Verkäufer verhandeln, sondern möchte, dass ich als Käufer zunächst das gesamte Grundstück erwerbe, das Grundstück im Anschluss geteilt wird und die Gemeinde dann die Streuobstwiese von mir kauft.
Folgende Fragen stellte ich im Forum: Wie würde sich das Procedere gestalten, wenn die Kommune gegenüber dem Verkäufer ihr Vorkaufsrecht direkt geltend machen müsste? Könnte ich auf Grund der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes auf ein Teil des Grundstückes vom bereits notariell beglaubigten Kaufvertrag zurück treten? Wie bekomme ich ein Wegerecht über die Streuobstwiese zum Garten und wie die beabsichtigte Zaunerneuerung im Vertrag geregelt?
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.02.2012 | 20:16

Folgende Fragen stellte ich im Forum:

Wie würde sich das Procedere gestalten, wenn die Kommune gegenüber dem Verkäufer ihr Vorkaufsrecht direkt geltend machen müsste?

In der Tat muss sich die Kommune direkt an den Verkäufer wenden, um das Vorkaufsrecht geltend zu machen. Die Ausübung führt dann dazu, dass der Kaufvertrag zu den von Ihnen verhandelten Konditionen zustande kommt.

Da das Grundstück eine Einheit darstellt, kommt auch nur die einheitliche Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das gesamt Grundstück in Betracht. Eine Aufteilung des Vorkaufsrechts hinsichtlich Gartenteil und Naturschutzteil ist nicht möglich, da das Grundstück eine Einheit ist.



Könnte ich auf Grund der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes auf ein Teil des Grundstückes vom bereits notariell beglaubigten Kaufvertrag zurück treten?

Nein. Mit der (nur einheitlich möglichen) Ausübung des Vorkaufrechts entfällt der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Veräußerer. Die von Ihnen vereinbarten Konditionen gelten dann zwischen der Kommune und dem Verkäufer. Ein Rücktritt ist nicht mehr notwendig. Vielmehr gibt es nach der Ausübung des Vorkaufsrechts keinen Vertrag zwischen Ihnen und dem Veräußerer mehr.



Wie bekomme ich ein Wegerecht über die Streuobstwiese zum Garten und wie die beabsichtigte Zaunerneuerung im Vertrag geregelt?

Ihr Bedarf eines Wegerechts setzt zunächst voraus, dass die Kommune das Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Sofern die Kommune ihr Vorkaufsrecht ausübt stellt sich diese Frage nicht, weil dann der Kaufvertrag mit dem Erwerber über das ganze Grundstück erwirbt.

Verzichtet die Kommune auf das Vorkaufsrecht, können sie mit ihr einen weiteren Vertrag schließen, in dem Sie sich dazu verpflichten,den Naturschutzteil für den Fall an die Kommune weiter zu verkaufen, jedoch unter der Bedingung, dass die erwerbende Kommune Ihnen ein Wegerecht einräumt wird und auch die Instandsetzung der Grenzanlage (Zaun) übernimmt.


Insgesamt hoffe ich Ihnen mit dieser Information gedient zu haben. Dennoch kann ich Ihnen nur dazu raten Vorsicht walten zu lassen, beim Erwerb eines Grundstücks das schon einmal abgerutscht ist. Könnte sich ein dieser Vorfall doch möglicherweise wiederholen oder gar verstärken, dann würden gegebenenfalls Sie schadensersatzpflichtig.


Ergänzung vom Anwalt 19.02.2012 | 13:57

Sehr geehrte Fragenstellerin,

bitte gestatten Sie, dass ich meine Antwort ergänze.

Übt die Kommune in Ihrem Fall das Vorkaufsrecht aus, können Sie vom Verkäufer nicht mehr die Übereignung des Grundstücks verlangen und Sie sind auch nicht zu Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Dementsprechend erhalten Sie auch keine Rechte an dem Grundstück, die Sie der Gemeinde weiterverkaufen könnten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat vielmehr zur Folge, dass der das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmende, also vorliegend die Gemeinde zu den zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbarten Konditionen einen neuen Kaufvertrag mit dem Verkäufer abschließt. Es ist also nicht so, dass die Gemeinde Ihren Vertrag übernehmen würde (RGZ 72, 385 , 387 f; RGZ 121, 137 , 138 f; BGHZ 67, 395 , 397 = NJW 1977, 762 ).


Die von Ihnen angesprochene Passage mit dem allgemeinen Hinweis auf das Vorkaufsrecht hat die Bedeutung, dass Ihr Erfüllungsanspruch nicht mehr besteht. Je nach Ausgestaltung des Vorkaufsrechts im einzelnen Vertrag meist durch Eintritt einer auflösenden Bedingungen gemäß § 158 Abs. 2 BGB . Auch wenn eine solche Bedingung nicht ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart wurde, ergibt sie sich doch aus der gebotenen Auslegung des von Ihnen angesprochenen Hinweises auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Da Ihnen das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt war, ist anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (vgl. RG, JW 1922, 576; OLG Nürnberg, MDR 1984, 755 ; BayObLGZ 1997, 223 [227] = NVwZ-RR 1998, 510 ).

Für Ihren Fall hat dies zur Folge, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Bedingungseintritt führt und Sie damit nicht mehr aus dem zwischen Ihnen und dem Verkäufer geschlossenen Kaufvertrag in Anspruch genommen werden können.

Vielmehr kommt zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein anderer Kaufvertrag zustande, der neben den infolge Bedingungseintritts aufgelösten Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer getreten ist.

Die Gemeinde muss nach Ausübung des Vorkaufsrechts den zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbarten Kaufpreis zahlen. Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich nach Ihrer Vereinbarung mit dem Verkäufer, gemäß der gesetzlich angeordneten Rechtsfolge der Vorkaufsrechtsausübung gemäß § 464 BGB .

FRAGESTELLER 23.02.2012 2/5,0
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