Wegerecht auf einer Wiese, die nicht an das Grundstück des Rechteinhabers grenzt

Question

Sehr geehrter Rechtsbeistand,      ich habe eine Frage zum Thema Wegerecht auf einem Grundstück, die sich am besten mit den angehängten Skizzen erklären lässt.     In der Datei &#8222;1963 Wegerecht 3" ist die Parzelle 231 eingezeichnet. Sie findet sich in der Bildmitte rechts.     Die Besitzerin dieser Parzelle 231 räumte im Jahr 1963 ihrem Nachbarn, dem Besitzer der Parzelle 232, die oberhalb angrenzt, ein &#8222;Wegerecht zum Gehen und Fahren" ein &lpar;Anhang &#8222;1963 Wegerecht 1"&rpar;. So konnte der Nachbar seine Parzelle von der Straße aus erreichen, die ebenfalls in der Skizze eingezeichnet ist. Dementsprechend ist dieses Recht ausdrücklich am Rand seines Grundstücks 232 formuliert. Einen Fahrweg gab es zu der Zeit nicht.     Die heutige Situation ist am besten im Anhang &#8222;12 Geodaten-Portal Märkischer Kreis Kopie" zu erkennen. Die ursprüngliche Parzelle 231 wurde inzwischen durch Vererbung in die Parzellen 654 und 653 aufgeteilt.     In Erbengemeinschaft mit meiner Schwester gehört mir die Parzelle 653, die wir jetzt verkaufen wollen. Wir haben auch schon einen Käufer.     Auch die Parzelle 232 des Nachbarn ist mittlerweile umbenannt in 656 und hat einen neuen Besitzer, Herrn S. Das Geh- und Fahrrecht des Anrainers und heutigen Besitzers von Parzelle 656 ist nach der Aufteilung der Parzelle 231 auf die beiden neuen Parzellen 654 und 653 übergegangen, so steht es im Grundbuch.     Wie man auf der Luftaufnahme &#8222;12 Geodaten&#8230;" sehen kann, gibt es jetzt einen Fahrweg auf der Parzelle 654. Den hat der Besitzer, unser Cousin W., zusammen mit dem jetzigen Besitzer von 656 kostenteilig angelegt.      Auf unserer Parzelle 653 gibt es aber keinen Fahrweg. Sie ist ein reines Stück Wiese. Sie grenzt auch nicht mehr an das Grundstück 656 des Rechteinhabers, an dessen Grenzverlauf das Wegerecht limitiert ist. Ein Geh- und Fahrrecht ergibt dort auch keinen Sinn, weil der Rechteinhaber über unsere Parzelle kein eigenes Grundstück erreichen kann.     Unser potenzieller Käufer besitzt bereits die Parzelle 330, die im Norden an unsere Parzelle 653 angrenzt. Er möchte damit sein relativ kleines Grundstück arrondieren und verständlicherweise dieses Geh- und Fahrrecht geklärt wissen, weil er auch einen Zaun zu 654 ziehen will.     Im Vorfeld haben wir den Rechteinhaber S. angeschrieben und ihn gebeten, auf sein Wegerecht zu verzichten. Das hat er abgelehnt &lpar;Anhang &#8222;220222 M. S. zu Rechteabtretung"&rpar; mit der Begründung, er nutze das Recht schon gewohnheitsmäßig, um auf diesem Weg das Haus seiner Schwiegereltern durch deren Garten zu erreichen, die auf der Parzelle 282 wohnen.      Zunächst mal denke ich, dass das Wegerecht dazu ursprünglich nicht gewährt wurde.     Für Parzelle 654 von W., dessen Eigenheim auf Parzelle 227 steht, gilt wohl, dass S. darüber in den Garten seiner Schwiegereltern gelangt. Nach W.s Auskunft duldet er das Verhalten, S. nehme dieses Recht aber keineswegs regelmäßig wahr.     Es ist nur eine Mutmaßung. Aber ich kann mir vorstellen, dass S. damit der Verwirkung des Wegerechts entgegenwirken will. Schließlich hat er es auf der Parzelle 653 ja nie genutzt.     Meine Schwester und ich wohnen nicht am Ort, sondern mehrere hundert Kilometer entfernt. Wir sind nur im Abstand von Jahren dort. S. haben wir nie persönlich kennengelernt und ihm nie ein Gewohnheitsrecht eingeräumt.      Parzelle 282 grenzt sowohl an 654 wie an 653. S. kann das Grundstück seiner Schwiegereltern also auch erreichen, ohne 653 zu überqueren.     Außerdem hat S. &#8211; dem Tonfall seines Schreibens nach zu urteilen mit rechtlicher Beratung &#8211; Interesse bekundet, das Grundstück selbst zu kaufen. Mit der isolierten Parzelle kann er allerdings wenig anfangen. Wir halten das für einen Vorwand, um den Preis zu drücken oder eine Entschädigung zu verlangen. Bislang haben wir nicht darauf reagiert, weil wir vorher unsere rechtliche Position klären wollen.     Wie sieht es juristisch aus, erstreckt sich das Wegerecht überhaupt auf Parzelle 653, obwohl die nicht an Parzelle 656 angrenzt, auf deren Verlauf das Wegerecht beschränkt ist?     Könnte es nicht auf der Parzelle annulliert werden, weil es ja dem Inhaber ja gar nicht dazu dient, sein Grundstück zu erreichen.       In einem älteren Fall &lpar;https://www.frag-einen-anwalt.de/Wegfall-der-Grunddiesntbarkeit-Wegerecht-nach-Grundstuecksteilung--f243616.html&rpar; habe ich dazu einen Hinweis auf ein BGH-Urteil vom 25.01.2007 gefunden &lpar;Az.: V ZR 93/07&rpar;:     &#8222;Wenn das dienende Grundstück geteilt wird, dann erstreckt sich die für das ungeteilte Grundstück eingetragene Dienstbarkeit auch auf die geteilten Grundstücke, es sei denn, das "abgespaltene" Grundstück wird räumlich von dem eingetragenen Wegerecht nicht betroffen."    Ich habe mich gefragt, ob das vielleicht in unserem Fall zutrifft.     Wenn nicht, müssen wir für den Verkäufer diese Fragen klären:     Kann S. nach dem Verkauf von 653, das Recht geltend machen, über dieses Grundstück zu gehen und zu fahren?     Kann sich der neue Besitzer von 653 dort einen Zaun ziehen?      Gibt es noch weitere Möglichkeiten mit der Situation umzugehen, die ich hier nicht angesprochen habe?    Welches Vorgehen empfehlen Sie uns?     Dazu ist ergänzend zu sagen, dass wir uns mit dem potentiellen Käufer auf einen sehr niedrigen Kaufpreis von 10.000 € für die 295 m2 Fläche geeinigt haben. Es ist ja nur eine Wiese mitten auf dem Land. Für größere Ausgaben für Verwaltungsakte haben wir also keinen Spielraum.     Mit freundlichen Grüßen    Matthias Stelzig

Rechtsanwalt C. Norbert Neumann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Maßgeblich für die Rechtslage sind nicht irgendwelche "Gewohnheitsrechte", sondern nur der Inhalt der Dienstbarkeit, wie er im Grundbuch eingetragen ist.    Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei &lpar;&#167; 1026 BGB&rpar;.    Die Parzelle 653 ist von der Dienstbarkeit frei, da das Wegerecht nicht über die Parzelle führt.    S. hat nach dem Verkauf nicht das Recht, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren.    Sie dürfen einen Zaun um Ihr Grundstück errichten, falls nicht die Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans dies untersagen. Nach &#167; 62 Abs. 1 Nr. 7 a Bauordnung-NRW sond Einfriedungen bis 2 m Höhe im Innenbereich genehmigungsfrei.    Die Rechtslage ist zu Ihren Gunsten. Sie müssen insoweit nichts unternehmen, sondern können das Grundstück verkaufen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Wegerecht auf einer Wiese, die nicht an das Grundstück des Rechteinhabers grenzt

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Diese Frage ist vertraulich.

Antwort