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Wegerecht / Umnutzung

07.05.2009 18:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Anwältinnen und Anwälte,

Ich habe ein Einfamilienhaus mit Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern gekauft, zu dem es ein eingetragenes Wege-,Fahr-, und Leitungsrecht zum dahinter gelegenen Garten gibt. Die Verkäufer überreichten mir dazu eine Abschrift des GrundstückKaufvertrages, die dieses Wegerecht beinhaltet. Die Oma der Verkäufer hatte nämlich den linken hinteren Teil ihres eigenen Gartenlandes an ein Ehepaar verkauft und ihnen das Wegerecht grundbuchamtlich eingeräumt, da sie sonst nicht auf das Land gelangt wären.

Nach einigen Jahren verkaufte das Paar das "Gartenland" an meinen jetzigen Nachbarn weiter. Gerade in der Zeit, als auch ich das Einfamilienhaus von den Erben der inzwischen verstorbenen Frau kaufte. Die neuen Eigentümer stellten ein Gartenhaus auf. Allerdings nicht auf das linke hintere Grundstück, sondern auf das rechte. Ich lief zum Katasteramt und tatsächlich war das rechte Grundstück vermessen und eingetragen worden. (Die Anlage zum Kaufvertrag beinhaltete eine Flurkarte und auf dieser war das verkaufte Grundstück links markiert und auch das Wegerecht dorthin genau eingezeichnet).

Ich vermute, dass immer schon der rechte, statt der linke Teil des Grundstückes gekauft werden sollte. Aber da die Grundstücksgrenze dann mitten durch einen Schuppen verlaufen wäre, wäre dies wahrscheinlich nicht genehmigungsfähig gewesen (?). Der Notar hätte diesen Kauf nicht "durch" bekommen. Deshalb wurde dann einfach ein anderer Teil vermessen und eingetragen, die Genehmigungen waren ja "durch".
Meine Frage: Kann ich heute darauf bestehen, was damals im Kaufvertrrag stand? Denn der nun quere Verlauf des Wegerechtes beinträchtigt unsere Nutzung des Grundstückes sehr (Bau Kläranlage). Außerdem beabsichtigt der Nachbar nun, den Teil des Schuppens, der auf "seinem" Grundstück steht, zu Wohnzwecken zu nutzen. (Als Wochenendquartier). Doch wir sind hier im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet und ich denke, dass ist auch rechtlich ohne Umnutzung nicht möglich. Doch meine Frage bezieht sich auf die Geschichte mit dem vermessenen Grundstück. Kann ich verlangen, dass das Grundbuch entsprechend dem Kaufvertrag geändert wird? Ein "Gewohnheitsrecht" gibt es ja sicher auch nicht, da der Nachbar das Gartenland ja ebenfalls gerade erworben hat.
Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Mit der Vermessung des Grundstückes erhält das neue Flurstück eine Flurstücksnummer. Diese werden in den Liegenschaftskarte und das Liegenschaftsbuch (Kataster) eingetragen. Damit ist das Grundstück veräußerungsfähig.

Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Flurstücke im Sinne des § 2 II der Grundbuchordnung. Der Katasterplan/ Liegenschaftskarte genießt hinsichtlich der Lage des Grundstücks öffentlicher Glaube und damit die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit.

Die im Grundbuch geführten Einträge (Lage, Größe, Nutzung) haben nicht den Charakter des öffentlichen Glaubens.

Gleiches gilt für den Kaufvertrag, so dass aus dem Kaufvertrag nicht die Änderung des Grundbuches und der Liegenschaftskarte verlangen können.

Die Liegenschaftskarte im Zusammenhang mit den vermessungstechnischen Unterlagen des Liegenschaftskatasters haben daher zwingend Vorrang.

Insoweit haben Sie die aktuellen Grenzen als auch die Lage des Wegerechtes zu akzeptieren. Gleichwohl bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer, insbesondere, wenn hier eine vorsätzliche Täuschung über die Lage des Wegerechtes erfolgte.

Zudem besteht die Möglichkeit gegen die Wohnungsnutzung im Außenbereich vorzugehen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

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