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Wegerecht - Täuschung bei Kaufvertrag

05.03.2014 20:16 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Anfechtung eines Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und die Minderung des Kaufpreises.

Ich habe Mitte ltz Jahres ein Haus gekauft. Im Grundbuch dieses Hauses war ein Wegerecht eingetragen und der Verkäufer zeigte mir den über den Hof des Nachbargrundstückes laufenden Weg den es betreffen sollte . Er ging von meinen Garten über den Hof zur Vorderseite des Hauses/Strasse. Gegen hinten ist alles durch Zäune geschlossen. Auch auf dieser Seite war ein verschweister Zaun, welchen ich nun wegen Bauarbeiten geöffnet habe. Nun stellte sich offenbar bei Meinungsverschiedenheiten dieses Wegerecht betreffen mit dem Nachbar des Hofes heraus, dass dieses Grundstück gar nicht gemeint ist - Es würde eine Parzelle hinter dem Haus betreffen - Vor Jahren war das ein Wohnhaus und eine Scheune. Der Verkäufer wusste das zum Zeitpunkt des Verkaufes auf jeden Fall. Ich meine er wäre auch schon in Streitigkeiten deswegen mit dem Nachbar des Hofes verstrickt gewesen. Eindeutig für mich war, dass ich Mülleimer oder sonstiges durch diesen Hof auf die Vorderseite transportieren dürfte, das geht aber nur wenn der Zaun ein Tor hat. So bin ich sehr eingeschränkt. Meine Frage ist, kann ich den Verkäufer wegen arglistiger Täuschung verklagen und eine Minderung des Kaufpreises herbeiführen. Welche Stelle kann mir genau sagen, wo mein Wegerecht verläuft und ob der Zaun des Nachbarn auf meinem Grundstück steht.
Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eingangs möchte ich festhalten, dass die Beantwortung der Frage ohne die Einsicht in die Grundbücher und die Kaufverträge nicht abschließend möglich ist.

Unter Berücksichtigung des Einsatzes antworte ich in der gebotenen Kürze:

Grundsätzlich kann man nicht einfach jemanden wegen arglistiger Täuschung verklagen. Jemand kann klagen, wenn er einen Anspruch gegen eine andere Partei hat. Eine Täuschung ist kein Anspruch. Allerdings kann keine Täuschung dazu führen, dass ein Anspruch entsteht. Angenommen eine arglistige Täuschung läge hier vor, weil der Verkäufer Ihnen wesentliche Umstände verschwiegen hat, dann müsste der Kaufvertrag angefochten werden, wodurch eine Nichtigkeit des Vertrags einträte. Der Kaufpreis müsste zurückgewährt werden.

Eine Minderung setzt jedoch einen wirksamen Kaufvertrag voraus, so dass eine Minderung grundsätzlich nicht in Betracht kommt, wenn eine Anfechtung erfolgt.

Gewissheit über die genauen Rechtsverhältnisse hinsichtlich der Wegerechte würden Sie beim Grundbuchamt einerseits und aus dem Kaufvertrag andererseits erhalten. Dort müsste das Wegerecht genau bezeichnet sein und außerdem im Grundbuch eingetragen sein.

Ergäbe sich, dass der Zaun des Nachbarn auf Ihrem Grundstück steht, hätten Sie einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB .

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 05.03.2014 | 23:27

Sehr geehrter RA,
wenn ich sie richtig verstanden habe müsste ich mich mit dem Verkäufer aussergerichtlich einigen was die Minderung einer Kaufpreissumme angeht oder den Kaufvertrag anfechten = Kaufpreis zurück. Es handelt sich bei dem Zaun auf meinem Grundstück höchstens um 5 cm - aber wer entscheidet das in ltz Konsequenz?
Grüsse
K.P

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.03.2014 | 20:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

entschuldigen Sie die verspätete Antwort, ich hatte leider auswärtige Termine wahrzunehmen, gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Sie müssten sich nicht unbedingt auf eine Minderung einigen. Sie kann unter Umständen gerichtlich durchsetzbar sein. Eine Einigung ist grundsätzlich aber effektiver, weil Sie kostensparender ist. Es werden unnötige Gerichts- und Verfahrenskosten vermieden. Die zweite Alternative ist natürlich die Anfechtung, allerdings ist die Arglist der Täuschung in der Praxis sehr schwer nachzuweisen, da es sich um eine "innere" Tatsache handelt.

In letzter Konsequenz erhalten Sie die Informationen über die Eigentümerverhältnisse vom Grundbuchamt, bei dem im Grundbuch die erforderlichen Informationen vorhanden sind und außerdem beim Gericht, das letztendlich als Judikative über den Rechtsstreit urteilt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein und würde mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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