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Wegen Mängeln: Auflösung eines Mietvertrags vor Einzug möglich?

19.05.2011 14:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

mein Sohn und ich haben einen Standard-Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit 3-monatiger Kündigungsfrist über einen Makler unterschrieben, in dem die Schönheitsreparaturen genau gestaffelt sind nach Raumart, Dauer der Nutzung usw., aber die Wohnung wurde völlig unrenoviert übergeben. Vereinbart wurde vor und während der Übergabe, dass die Türen nicht lackiert werden, beim Auszug aber auch nicht von uns lackiert werden müssen. Tapeten an den Wänden müssen von uns erneuert und gestrichen werden, und die Decken müssen gestrichen werden. Als Ausgleich hierfür wurde die Miete ohne Nebenkosten für 2,5 Monate erlassen. Auch die Möglichkeit, dass der Mieter vor Fertigstellung fristlos vom Mietvertrag zurückzutreten kann, wurde vereinbart. Das Übergabeprotokoll sowie diese Vereinbarung wurden aber trotz mehrmaliger Reklamation beim Makler und bei der Verwaltung nicht schriftlich ausgefertigt.

Am ersten Tag nach der Übernahme mussten jedoch weitere Mängel festgestellt werden. So ist die Balkontür aus der Angel gesprungen. Der Holzfussboden ist nicht ausreichend versiegelt und zeigt an einzelnen Stellen reparaturbedürftige Wasserschäden. Die Verwaltung hat jetzt zudem auf eigene Veranlassung die elektrische Anlage von einem Elektriker prüfen lassen. Dieser hält die Anlage für nicht sicher und rät dringend zu einer Sanierung.

Jetzt möchte der Vermieter (nach Aussage des Verwalters) plötzlich von uns die vereinbarten 2,5 mietfreien Monate verkürzen, da er für die Elektroarbeiten Geld braucht und der Meinung ist, dass dies auch von uns mitgetragen werden müsste.

Wir halten dies für unseriös und möchten den Mietvertrag schnellstmöglich auflösen/beenden, da wir kein Vertrauen mehr zu dem Vermieter haben.

Wie müssen wir vorgehen, damit die bereits an den Vermieter überwiesene Kaution wieder an uns zurückgeht?

Wie vermeiden wir, dass der Makler auch noch die (schriftlich von uns anerkannte) Provision von uns verlangen kann?

Mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


1) Wie müssen wir vorgehen, damit die bereits an den Vermieter überwiesene Kaution wieder an uns zurückgeht?

Die Mietkaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgefordert werden.

Sie müssen den Mietvertrag also kündigen.

Da Sie sicher schnell wieder aus der Wohnung raus wollen, kommt eine fristlose Kündigung wegen der gravierenden Mängel in Betracht.

Insbesondere die mangelhafte Elektrik kann eine solche fristlose Kündigung rechtfertigen.

Dann müssen Sie nach der Kündigung die Kaution schriftlich unter Fristsetzung zurückfordern.

Weigert sich der Vermieter steht es Ihnen frei, einen Anwalt zu beauftragen oder zu klagen.

Neben der Kündigung kommt auch eine Anfechtung in Betracht, siehe dazu Frage 2.


2) Wie vermeiden wir, dass der Makler auch noch die (schriftlich von uns anerkannte) Provision von uns verlangen kann?

Hierzu muss der Mietvertrag nicht gekündigt, sondern angefochten werden.

Dazu bedarf es eines Anfechtungsgrundes. Hier kommt eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB durch den Vermieter in Betracht, weil sich nach Übergabe weitere gravierende Mängel offenbart haben.

Man kann annehmen, dass der Vermieter bewusst über die anderen Mängel getäuscht hat, um die Wohnung zu vermieten.

Mit der Anfechtung ist der Mietvertrag nichtig. Dann können Sie ausziehen und müssen keine Kündigungsfrist einhalten.

Der Vermieter muss umgehend die Kaution erstatten.

Der Makler kann keine Kaution verlangen, da der Mietvertrag nichtig ist.

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2011 | 16:23

Herzlichen Dank für die wichtigen Informationen, die uns so nicht bekannt waren.
Können wir dem Vermieter so schreiben?:

An den Vermieter
z.K. an die Verwaltung und das Maklerbüro

Anfechtung des Mietvertrags vom DATUM betreffend des OBJEKTS

Aufgrund verschiedener Mängel, wie dem Wasserschaden an der Decke der Küche, der mangelhaften Elektrik, diverser Defekte an den Fenstern, den Türen und dem Fußboden, kann die Wohnung nicht vertragsgemäß von mir genutzt werden.

Wie ich nun erfahren musste, waren Ihnen bereits Mängel durch meinen Vormieter bekannt, welche Sie nicht bei der Übergabe erwähnt haben. Auch haben Sie mir bis heute keine Kopie des Übergabeprotokolls und der weiteren, vom Mietvertrag abweichenden Renovierungsvereinbarungen ausgefertigt, obwohl ich darum mehrmals gebeten habe.

Der Mietvertrag wird daher von mir angefochten wegen des begründeten Verdachts der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB).

Ich betrachte den Vertrag als nichtig und fordere Sie auf, die von mir an Sie überwiesene Kaution von EUR 740,-- unverzüglich zurückzuüberweisen an meine Kontoverbindung XXXXXX

Sollten Sie den Anfechtungsgrund abweisen, behalte ich mir vor, auch Schadenersatz für die von mir bereits erbrachten Leistungen (15 Arbeitsstunden für begonnene Renoierungsarbeiten) zu fordern.

Mit freundlichen Grüßen

Sind in diesem Schreiben grundsätzliche Fehler, bzw muss hilfsweise auch fristlos gekündigt werden?

Nochmals vielen herzlichen Dank!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2011 | 18:33

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Das Schreiben ist soweit in Ordnung, nur den letzten Satz lassen Sie besser weg.

"Sollten Sie den Anfechtungsgrund abweisen, behalte ich mir vor, auch Schadenersatz für die von mir bereits erbrachten Leistungen (15 Arbeitsstunden für begonnene Renoierungsarbeiten) zu fordern."

Diesen Satz streichen Sie. Stattdessen setzen Sie noch eine konkrete Frist von längstens 10 Tagen.

Reagiert der Vermieter nicht entsprechend, stehe ich gern zur Verfügung, sowohl Anfechtung als auch Kautionsrückzahlung durchzusetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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