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Wege-, Fahr- und Leitungsrecht: Kosten und Entgelte für herrschendes Grundstück?

16.03.2018 21:07 |
Preis: 70,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben die Option ein Grundstück von der Stadt zu erwerben (Grundstück A). Die Stadt verkauft ebenfalls ein Grundstück B, welches über Grundstück A erschlossen werden soll. Ein Wege-, Durchfahrt- und Leitungsrecht muss eingeräumt und als Grunddienstbarkeit eingetragen werden - dies ist Bedingung für den Kauf der Grundstücke.
Wir werden den Weg zum Grundstück B nicht nutzen, sondern stellen ihn ausschließlich für B zur Verfügung!

Fragen:

1) Der Eigentümer des Grundstücks B soll für die Unterhaltung, Instandsetzung und Instandhaltung aufkommen. Wo wird dies festgehalten? Was genau bedeutet „Unterhaltung"? Sind hiermit auch Grundbesitzabgaben o. ä. für den Weg gemeint?

2) Wer muss die Baukosten für den Bau des Weges tragen. Gibt es eine rechtliche Grundlage, dass diese vom Eigentümer des Grundstücks B getragen werden? Falls Ja; wo wird dies festgehalten?

3) Kann ein Nutzungsentgelt/-entschädigung verlangt werden? Falls Ja; auf Basis welcher rechtlichen Grundlage und in welcher Höhe? Wo wird dies festgehalten?

4) Nach meiner Recherche muss ein Wege-/Durchfahrtsrecht „schonend" ausgeübt werden. Muss dieses festgehalten werden?

Unsere Fragen zielen dahin ab zu ermitteln in wie fern der "Makel" einer Grunddienstbarkeit und der damit einhergehenden etwaigen Wertminderung des Grundstücks A monetär ausgeglichen werden kann.

Vielen Dank

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Sehr geehrte Fragensteller,

1) Die wird normalerweise dinglich im Grundbuch als die besagte Grunddienstbarkeit eingetragen. Grundsteuern zählen leider nicht zu den Unterhaltskosten. Dies müsste man gesondert schuldrechtlich in einem Vertrag vereinbaren. Z.B.: "Grundsteuern für den genutzten Weg trägt anteilig der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks."

2) Dies sollte man in einer schuldrechtlichen Vereinbarung gesondert mit der Kommune vereinbaren, dass Sie dies dem Käufer des Grundstückes B auferlegt. Z. B.: "Die Kosten der erstmaligen Herstellung sowie die Kosten einer etwaigen vollständigen oder teilweisen Wiederherstellung des Weges sind vom jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks alleine zu tragen."

3) Grds. ist es eher unüblich eine Nutzungsentschädigung zu vereinbaren. Aber auch dies ist im Rahmen einer schuldrechtlichen Einigung möglich. Man sollte klar stellen, dass die Nutzungsentschädigung zusätzlich zu den Instandhaltungskosten etc. gezahlt wird, und diese nicht ersetzt.

4) Nein. Dieses versteht sich grundsätzlich von Gesetzes wegen von alleine - § 1020 BGB . Man kann es natürlich auch vereinbaren, wenn man möchte, um es nochmals klarzustellen.

In der Regel wird man wohl eher versuchen, den Kaufpreis zu drücken, indem man auf die möglichen Beeinträchtigungen und Kosten des Wegerechts verweist.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2018 | 13:47

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe jedoch noch Verständnisfragen.

Was genau ist mit "schuldrechtlicher Vereinbarung" gemeint?
Ist dies ein notariell beglaubigter Vertrag der zwischen dem Käufer des Grundstücks B und mir abgeschlossen werden muss?
Ist dieser durch einen Anwalt aufzusetzen?

Muss diese Vereinbarung auch in irgendeiner Form im Grundbuch festgehalten werden? (z. B. wäre es ja sinnvoll dass die Grundsteuer immer vom Eigentümer des Grundstücks B zu zahlen wäre, damit bei einem Eigentümerwechsel dies bestehen bliebt wäre m. E. nach Vertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und mir bei einem Verkauf seinerseits hinfällig.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2018 | 14:12

Sehr geehrter Fragensteller,

es gibt keine zwingende Formvorschrift, dass ein Anwalt oder Notar die entsprechende schuldrechtliche Vereinbarung aufsetzen. Wichtig ist aber in jedem Fall, dass sich der Vertragspartner verpflichtet, die Vereinbarung unverändert auf seine Rechtsnachfolger weiterzuleiten.

Der Vorteil einer grundbuchrechtlichen Eintragung ist, dass diese sicher gegenüber Dritten wirken wird, weil das Grundbuch "dinglich" und gegenüber jedermann gilt. Insofern sollte man die Vereinbarung zur Steuerlast miteintragen lassen. Zumal normalerweise der Berechtigte immer auf einer Eintragung des Wegerechts bestehen wird, weil er selbst sonst nicht abgesichert ist.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -


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