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Wasserschäden im Haus, im Keller gelbliche Wände - Schimmel?

01.06.2018 11:24 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Haftungsausschluss in Kaufverträgen über Grundbesitz bei Arglist, (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 150/15).

Hallo,
wir haben im letzten Jahr ein Haus gekauft. Die Regenrinnen wurden vom Haus provisorisch so verlegt, dass das Wasser 1-3 Meter vom Haus weg in Regentonnen laufen. Auf die Frage, ob es schon Probleme mit Wasser gab, wurde das vom Makler verneint. Mit den Eigentümern hatten wir nie persönlichen Kontakt. Es wurde immer darauf hingewiesen, dass es eine Rückstauklappe gibt, die jährlich gewartet werden muss, das steht auch im Kaufvertrag.
Im Keller in den bewohnbaren Zimmern war die Wandfarbe gelblich, wir haben diese gestrichen und bis jetzt ist soweit alles in Ordnung. Der Mieter hat geraucht, wir haben angenommen, dass es damit zusammenhängt.
Zwei Monate nach Einzug hatten wir im Bad an der Badewanne und in beiden Zimmern Ameisen. Diese konnten wir mit Ameisenködern und Natron los werden.

Bei Einzug bemekten wir, dass das Gerät der Rückstauklappe gar nicht am Strom war. Beim Einstecken des Stromkabels blinkte diese und gab Warngeräusche ab. Wir holten einen Techniker zur Wartung der Rückstauklappe. Dieser sagte, dass diese lediglich nur eingebaut wurde (vor ca. 15 Jahren), aber eine Wartung nie gemacht wurde.Es stellte sich raus, dass eine wichtige Dichtung fehlte.

Jetzt, ein halbes Jahr später kam ich mit einem Mann ins Gespräch, der mir mitteilte, dass er die untere Wohnung gemietet hatte und immer wieder Wasser in der Wohnung war. Das Wasser wäre aus der Toilette rausgesprudelt. Die Wände wären verschimmelt gewesen, es wäre auch immer wieder Wasser von der oberen Wohnung runtergelaufen. Er vermutet, dass die Isolierung unter der Tapete komplett beschädigt sei. Die Wände wären immer wieder gelblich geworden.
Auch die Nachbarn erzählten uns auf Anfrage, ob es mal Probleme mit Wasser gab, dass sogar die Feuerwehr da war und ein Farbstoff zugesetzt wurde, um herauszufinden, wo das Wasser herkommt.

Gestern hatten wir einen Starkregen mit überfluteter Straße, die von uns gewartete Rückstauklappe hat zu gemacht und nach Ablaufen des Wasser wieder auf. Es hat alles dicht gehalten.

"Auszug vom Kaufvertrag:
Das Vertragsobjekt wurde vom Käufer vor Vertragsabschluss besichtigt und wird im derzeitigen Zustand übernommen. Der Käufer übernimmt das bei einer gebrauchten Immobilie typische Risiko, das verborgene Fehler des Vertragsobjekts bestehen, die bei einer Besichtigung nicht entdeckt werden und auch dem Verkäufer unbekannt sind."

"Haftungsausschuss:
Im Übrigen wird jede Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel ausgeschlossen, insbesondere für die Beschaffenheit von Boden und Gebäude, die Verwendbarkeit für Zwecke des Käufers und das Flächenmaß von Grundstück, Gebäude und Wohnung."

Der Verkäufer erklärt, dass ihm im Übrigen keine verborgenen Mängel bekannt sind, insbesondere Altlasten, keine schädlichen Bodenveränderungen, keine altrechtlichen Dienstbarkeiten.."

Die Aussage vom Makler, dass es noch nie Probleme mit Wasser gab, war nur mündlich. Haben wir eine Handhabe auf Wertminderung aufgrund dieser Tatsachen?

Desweiteren haben wir momentan keinen Privatrechtschutz. Können wir nach Abschluss einer Versicherung direkt anwaltlich vorgehen oder haben wir eine Wartezeit einzuhalten?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Auch wenn der Kaufvertrag einen Haftungsauschluss vorsieht, haftet der Verkäufer für Mängel, die er arglistig verschwiegen hatte. (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 150/15)

Hinsichtlich der hier aufgeführten Mängel bestand zudem eine ungefragte Aufklärungspflicht, Gefahr Überflutung. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.11.1991, Az. V ZR 193/90) Insoweit bestand die Aufklärungspflicht auf die nicht funktionierende Rückstauklappe.

Hinsichtlich des verschwiegenen Mangels habeb Sie die gesetzlichen Gewährleistungsrechte. Diese sind nachfolgend:

- Beseitigung der Mängel.

- Minderung des Kaufpreises, wenn Kaufpreis in voller Höhe gezahlt wurde.

- Rücktritt vom Kaufvertrag: Der Rücktritt setzt neben einem nicht unerheblichen Sachmangel auch eine vorherige Frist zur Mangelbeseitigung mit Androhung des Rücktrittes voraus.

- Schadensersatz: in Höhe eines nachweisbaren Schadens.

2. Die Versicherung muss in der Regel drei Monate bestanden haben, bevor dies in Anspruch genommen werden kann. In der Regel wird aber ein Versicherungsschutz für Immobilien ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2018 | 08:34

Sehr geehrter Herr Schröter,

was bedeutet, dass der Versicherungsschutz für Immobilien in der Regel ausgeschlossen ist? Gibt es keine Wartefrist oder wie soll ich das verstehen?
Momentan ist kein Schaden ersichtlich, dafür müssten wir die Tapete im Keller entfernen und evtl. einen Test auf Schimmel durchführen. Wie ist die Vorgehensweise? Sollten wir jetzt sofort eine Versicherung für Wohneigentum abschließen oder greift da der Privatrechtschutz? Können Sie uns einen Anwalt empfehlen oder können Sie den Fall in Angriff nehmen? Ist es besser einen Anwalt vor Ort zu beauftragen?
Wir haben im oberen Stockwerk bereits alle Fenster erneuert und eine neue Küche eingebaut, ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist in diesem Fall ja gar nicht mehr möglich, da wir schon einige Renovierungsarbeiten vorgenommen haben.

Sollten wir einen Gutachter beauftragen und kann man die Kosten rückwirkend bei der Rechtschutzversicherung geltend machen?

Mit freundlichen Grüßen und danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2018 | 10:06

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Mögliche Schäden aus dem Erwerb oder der Finanzierung einer Immobilie werden in der Regel ausgeschlossen. Soweit die Rechtsschutzversicherung dies umfassen soll, sollte dies ausdrücklich vereinbart werden.

Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise sollten Sie zunächst die Eigentümer und Verkäufer informieren und um Stellungnahme zu den mitgteilten Schäden bitten. Teilen Sie auch mit, dass Sie ein Gutachten einholen werden und ggfs. Ansprüche geltend machen. Die Einholung eines Gutachtens rate ich auch zur eigenen Erkenntnisgewinnung an.

Eine Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen für die mögliche Auseinandersetzung mit den Verkäufern nicht, da der Vertrag vor der Geltendung eines Versicherungsschutzes abgeschlossen wurde.

Soweit Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, sollte dies ein Kollege/Kollegin vor Ort sein, da in der Regel bei einer Auseinandersetzung auch Ortstermin anfallen.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfragen beantworten.

mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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