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Wasserschaden/Trocknungsgerät

| 22. September 2022 15:36 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Schönen guten Tag.

Mitte Juli hatten wir in unserer Mietwohnung einen Wasserschaden, um diesen zu Orten wurden im Wohnzimmer Zwei Löcher in eine Rigipswand gemacht.
Es wurde festgestellt das der defekt in einer weiter oben liegenden Wohnung liegt. Das Teilstück des Rohres wurde ausgetauscht. Wasserflecken oder ähnliches gab es nicht. Die Löcher sind geblieben.

Nun ist am 30.08 ein weiterer Wasserschaden entstanden. Dieses Mal mit richtiges flecken, im Wohnzimmer etwa 1*1 Meter und im Flur 0,5* 2 Meter.

Seit gestern haben wir jetzt zwei Trocknungsgeräte in unsere Wohnung.
Mit dem Handy und per App Messe ich in allen Räumen abgesehen vom Schlafzimmer zwischen 50 und 60 Db.
Die Geräte sollen laut Firma 2-3 Wochen stehen.

Am Montag dieser Woche haben wir dem Vermieter eine Mail geschrieben das wir aufgrund der ganzen Umstände, Löcher in der Wand, Wasserschaden beziehungsweise Flecken und den Trocknungsgeräten uns ein entgegen kommen bei einer Minderung der Miete wünschen.
Wir haben um eine Reaktion bis kommenden Montag gebeten.

Leider laufen wir seit dem ersten Schaden Mitte Juli hinter dem Vermieter hinter her um Information oder Lösungsansätze zu bekommen.

Dürfen wir wenn keine Reaktion kommt die Miete eigenständig kürzen und wenn ja um wie viel?

Vielen Dank.

22. September 2022 | 16:58

Antwort

von


(1163)
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01796 Pirna
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

§ 535 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB bestimmt:

"Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Bezüglich MIertminderung gilt § 536 Abs. 1 S. 1, 2. Alternative, S. 2 BGB:

"[E]ntsteht während der Mietzeit ein [...] Mangel [der [die] Tauglichkeit [der Mietsache] um vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt], so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Das heißt bei einem Mangel, einer Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit der Wohnung, ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert. Der Vermieter muss nicht um Erlaubnis geftragt werden.

Voraussetzung ist nur, dass dem Vermieter der Mangel angezeigt wird (§ 536c Abs. 1 S. 1; Umkehrschluss aus § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB).

Problem ist die richtige Höhe der Minderung. Das Risiko einer zu großen Minderung trägt der Mieter, wenn es keine Einigung auf einen Minderungsbetrag gibt.

Bei einem (bloßen) Wasserfleck kommt eine Minderung in Höhe von 3% der Bruttowarmmiete in Betracht (LG Berlin, Urt. v. 20.09.2009 - 67 S 483/08). Fünf Prozent sind bei Ihnen vertretbar.

20 % wurden bei Feuchtigkeitstrocknungsgeräten und vom Vermieter bezahlter auswärtiger Übernachtung ausgeurteilt, aber auch nur 15 % laut AG Hamburg, Urt. v. 23.12.2019 – 25a C 155/18, wo allerdings auch weitere 35% gemindert waren wegen einer überfluteten Etage.

Bei vollständiger Nichtnutzbarkeit der Wohnung hat das AG Schönberg wegen Unzumutbarkeit der Nutzung auch schon eine Mietminderung von 100 % angenommen (https://www.mieterbund.de/index.php?id=545).

EIne 100%-ige Mietminderung für 3 Wochen führte zu einer Monatsmiete in Höhe von 3/4,33 = 69 % der Ungeminderten.


Der konkrete Minderungsbetrag ist sehr einzelfallbezogen.
Laufen die Lüfter den ganzen Tag und die ganze Nacht?
Können Sie nachts problemlos schlafen?

Ja, Sie dürfen mindern.

Eine Minderung von mindestens 50% halte ich für angemessen.

(Wenn Sie selbst nicht konfliktscheu sind, können sie auch einen höheren Minderungsbetrag wählen. Letztverbindlich kann nur ein Gericht den "richtigen" Betrag festlegen.)

Alternativ könnten Sie auch die Miete "unter Vorbehalt der Rückforderung" zahlen. Dabei erhalten Sie sich einen Rückforderungsanspruch in Höhe der berechtigten geminderten Miete.
Oder Sie mindern nur 25 % und zahlen den Rest "unter Vorbehalt".


Beachten Sie auch, dass die Stromkosten für die Trockner Ihnen nicht zur Last fallen dürfen.


Bezüglich der Löcher in der Wand im Wohnzimmer aus dem Juli könnte ein geringfügiger Mangel vorliegen, der nicht zu einer Minderung berechtigt. Sie haben aber einen Anspruch auf Verschließen der Löcher, den Sie auch gerichtlich durchsetzen oder nach Erfolgloser Fristsetzung letztlich auf Kosten des Vermieters selbst verschließen (lassen) könnten (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 24. September 2022 | 09:09

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