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Wasserschaden unmittelbar nach Hauskauf

| 25. Juli 2022 08:12 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:25

Guten Tag,

Ich würde mich über eine Antwort zu unserem Fall sehr freuen.

Wir haben ein saniertes Haus mit einem Grundstück an einem Gewässer gekauft.
Bei der Besichtigung war aus unserer Sicht alles in Ordnung und in unserem Vertrag sind Gewährleistungsansprüche mit dem Satz "gekauft wie gesehen" ausgeschlossen.

Am Tag der Schlüsselübergabe haben wir gemeinsam mit dem Makler festgestellt, dass Wasser im Keller steht, da die Handwerker wohl vergessen hatten, den Stecker für die Tauchpumpe nach ihren Arbeiten wieder einzustecken und diese so ihre Arbeit nicht machen konnte.

Wir wissen nicht genau, wann zuletzt Handwerker im Haus zugange waren, also ob das Wasser da ein paar Tage oder schon länger stand.

Wir haben den Stecker wieder eingesteckt und das Wasser an dem Tag selber aufgewischt und den Verkäufer per Email darüber informiert. Er ist aktuell im Urlaub und hat noch nicht auf die Email geantwortet.

Nun 4 Tage später kann man an den Wänden schon deutlich Feuchtigkeit sehnen.

Wie gehen wir nun vor? Was genau können wir fordern und wie müssen wir das geltend machen und formulieren?

Können wir so einziehen oder sollte man damit warten (nicht wegen der Feuchtigkeit sondern wegen Ansprüchen)?

Vielen Dank.

25. Juli 2022 | 09:31

Antwort

von


(1)
Pagentorner Str. 59-60
28203 Bremen
Tel: 042184825662
Web: https://www.kanzlei-zum-roland.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grunsätzlich kann auch bei einem Haus- bzw. Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen werden. Gerade im Bereich der privaten Veräußerung ist dies regelmäßig der Fall.

Die von Ihnen zitierte Klausel des Vertrags lässt grundsätzlich den Rückschluss zu, dass auch bei Ihnen ein Gewärleistungsauschluss von den Parteien gewollt war. Allerdings spricht meines Erachtens nach hier mehr für einen Auschluss von lediglich offensichtlichen Mängeln. Das heißt, dass verdeckte Mängel nicht vom Gewährleistungsauschluss erfasst sind.

Versteckte Mängel liegen vor, wenn ein durchschnittlicher Käufer den Mangel durch eine eigene Untersuchung nicht erkennen kann. Dies könnte nach Ihrer Schilderung bei Ihnen der Fall sein. Die Frage wäre noch, ob der Verkäufer Kenntnis von dem (offenbarungspflichtigen) Mangel hatte und diesen verschwieg. Liegt bei Ihnen ein solcher verdeckter Mangel vor können Sie (1.) Nacherfüllung verlangen (vgl. § 439 BGB), (2.) den Kaufpreis mindern, (3.) ggf. vom Vertrag zurücktreten oder (4.) Schadensersatz verlangen (bei Pflichtverletzung des Verkäufers).


Daneben könnte sich etwas anderes ergeben, wenn Sie im Rahmen des Kaufs vom Verkäufer arglistig getäuscht worden sein sollten (vgl. § 123 BGB). Dann könnten Sie den Kaufvertrag innerhalb eines Jahres anfechten (vgl. § 124 BGB). Sollten sich Hinweise ergeben, dass der Verkäufer den Mangel gekannt hat und Ihnen bewusst verschwiegen hat, könnte eine Anfechtung erfolgreich sein. Die Rechtsfolge der Anfechtung ist, dass wieder der Zustand hergestellt wird, der ohne die (durch Täuschung) agegebene Willenserklärung geherrscht hätte; sprich das Grundstück wird rückübereignet wird und Sie erhalten den Kaufpreis zurück. Daneben könnten auch Schadensersatzansprüche bestehen, diese müssten aber gesondert geprüft werden. Im Rahmen eines Prozesses wären Sie allerdings beweisbelastet hinsichtlich der Tatsache, dass Sie getäuscht worden sind. In derartigen Prozesses wird sehr oft ein Gutachter beauftragt, um festzustellen dass der Veräußerer den Mangel gekannt haben musste.

Grundsätzlich bietet es sich im Ihrem Fall an, den Verkäufer zu kontaktieren und ihn auf die in Frage stehenden Mängel anzusprechen und wie diese behoben werden sollen. Hierbei sollten Sie vorrauschauend an die Beweissicherung denken und dies schriftlich machen oder in Beisein eines Zeugen. Ggf. könnten Sie auch Ihre Nachbarn frage, ob ihnen solche Mängel bekannt waren oder Sie entsprechende Arbeiten beobachtet haben. Sollten Sie sich nicht mit dem Veräußerer einigen können, sollten Sie eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Ich rate in diesem Fall dringend zur Beauftragung eines Anwalts für das außergerichtliche Vorgehen. Eine datailierte Auseinandersetzung mit den Einzelhalten Ihres Falls ist dann unumgänglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 25. Juli 2022 | 12:55

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Über die allgemeinen Regelungen bei verdeckten Mängeln habe ich mich auch schon informiert.

Allerdings ging es mir bei meiner Frage vor allem darum, dass der Wasserschaden ja nicht vorher existent (ob bekannt oder nicht) war, sondern erst NACH Notartermin und vor Schlüsselübergabe überhaupt passiert ist. Und zwar, weil ein Handwerker den Stecker der Pumpe rausgezogen und nicht wieder eingesteckt hat.

Falls ich das falsch verstanden habe bitte ich um Entschuldigung, aber für mich klingt das nicht wie ein von Ihnen beschriebener verdeckter Mangel oder g aw r arglistige Täuschung. Vielleicht können Sie mir das nochmal kurz erklären für unseren speziellen Fall mit dem Versäumnis den Stecker der Pumpe einzustecken und dem Schaden, der NACH Notartermin erst entstanden ist.

Dankeschön im Voraus für Ihre Mühe und Hilfe!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25. Juli 2022 | 13:25

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Tatsächlich bin ich davon ausgegangen, dass der Mangel schon bestand. Daher vielen Dank für Ihre Aufklärung! Wenn der Mangel zwischen Kaufvertrag und Übergabe entsteht, stehen Ihnen grundsätzlich die gesetzlichen Gewährleistungsrechte (Nacherfüllung, Minderung, gff. Rücktritt & Schadensersatz) zu. Der Gewährleistungsauschluss für diesen Zeitpunkt müsste auch im Vertrag gesondert erfasst werden. Dies ist nach Ihren Angaben aber nicht der Fall.

Hierzu möchte ich Ihnen noch ein recherchiertes Urteil an die Hand geben: BGH NJW 2003, 1316 f.; Urteil vom 24. 1. 2003 - V ZR 248/02: "Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers i.S. der §§ 459 ff. BGB a.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfasst der Ausschluss in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen."

Insofern sich nicht eine derartige Regelung in Ihrem Vertrag befindet, können Sie, wie beschrieben Ihre Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Ich rate dazu dem Veräußerer aufzufordern den Mangel zu beseitigen (hierzu sollte auch eine angemessene Frist gesetzt werden).

Ich hoffe Ihnen numehr weitergeholfen zu haben.

Bewertung des Fragestellers 25. Juli 2022 | 13:28

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