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Wasserschaden nach Notartermin jedoch vor Eigentumsübergang


03.02.2006 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Wasserschaden nach Notartermin jedoch vor Eigentumsübergang

Ich habe im Dez. 2005 einen notariellen Kaufvertrag über eine DHH abgeschlossen. Die Eigentümer hatten das Haus im Okt. 2005 komplett renovieren lassen. Das Haus ist BJ 1998.

Ein Hausschlüssel wurde mir sofort nach dem Notar übergeben. Ich habe in der Zwischenzeit im Haus Malerarbeiten durchführen lassen und auf eigene Rechnung den Ölvorrat aufgefüllt. Im Jan. habe ich einen Wasserschaden im Keller festgestellt. Nach Meldung des Schaden wurde mir von der Eigentümergemeinschaft der Schlüssel wieder abgenommen. Den Kaufpreis habe ich noch nicht überwiesen - ich gerate jedoch bald in Verzug.

Der Zeitpunkt des Schadenvorfalls selbst steht nicht eindeutig fest. Bei der Eigentümergemeinschaft habe ich einen "verdeckten Mangel" gerügt. Diese behaupten jedoch, dass Ihnen kein Wasserschaden bekannt war.

Nach meiner Meldung wurde sofort die Begutachtung und Reparatur durch die Eigentümer beauftragt - und voraussichtlich bis zum Eigentumsübergang auch abgeschlossen.

Als wahrscheinlicher Fehler gilt eine leckende Dichtung zwischen Abwasserrohr und Hauswand. Damit Wasser hierdurch eintreten kann muss aber zwingend drückendes Wasser außen an der Hauswand anliegen. Es gibt aber hier kein Grundwasser. Die Abwasserrohre und die Regenrohre wurden mit einer Kamera inspiziert, aber kein Leck gefunden. Darüber hinaus ist der Boden gefroren - es kann kein Wasser von der Oberfläche eindringen.

Vorausgesetzt der Schaden wäre nach dem Notartermin aufgetreten, ist die Ursache für das Vorhandensein von Wasser ungeklärt und der vermeintliche Fehler nicht plausibel nachgewiesen.

Wäre der Schaden schon vorher aufgetreten, bei z.B. einem Starkregen, dann könnte die defekte Dichtung die Ursache gewesen sein. Dann wäre der Schaden aber auch schon vorher bekannt gewesen (und wurde bei der Renovierung überstrichen).

Es bleibt für eine gewisse Unsicherheit darüber ob der Fehler für den Wasserschaden gefunden und beseitigt wurde. Eine gesonderte Garantie darüber, dass an dieser Stelle zukünftig kein Wasser mehr auftritt möchte der Verkäufer nicht abgeben.

Der Notarvertrag regelt folgendes:
... Besitz, Nutzen und Lasten gehen ab dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.
... Weitergehende Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Mängel werden ausgeschlossen.
... Der Verkäufer übernimmt keine Garantien.

Meine Fragen:
1. Muss der Verkäufer mir eine Garantie für die Beseitigung des Schadens geben? Bzw. gilt unabhängig davon eine gesetzliche Garantie?

2. Kann ich die Schadensbeseitigung reklamieren, da der Fehlerursache nur wahrscheinlich ist, und weitere Analysen auf seine Kosten beauftragen?

3. Wer trägt die Kosten für einen zukünftigen Wasserschaden in diesem Bereich?

4. Habe ich das Recht jetzt, oder nach dem Eigentumsübergang, noch vom Vertrag zurückzutreten? Ist der Verkäufer dazu verpflichtet meinen Schaden (Kaufnebenkosten, Renovierung, etc ..) zu übernehmen?

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Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Einführend möchte ich Ihnen zunächst folgendes mitteilen:

Beim Grundstückskauf ist zwischen dem schuldrechtlichen Rechtsgeschäft (notarieller Vertrag) und dem sachenrechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden. Durch den notariellen Kaufvertrag haben Sie sich zunächst verpflichtet den Kaufpreis zu zaheln und der Verkäufer muss Ihnen das Eigentum am Grundstück verschaffen.

Das tatsächliche Eigentum erwerben Sie aber erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbauch eingetragen werden.

In Ihrem Kaufvertrag ist weiter geregelt, dass der Besitz aber bereits ab Zahlung des Kaufpreises übergeht. Der Besitz räumt Ihnen das Recht zur Nutzung des Grundstückes ein, ist aber nicht mit dem Eigentum gleich zu stellen.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)

"Gebrauchte" Wohnungen und Häuser werden nach den Verkehrsgepflogenheiten und auch in rechtlich zulässiger Weise vom Verkäufer unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft.

So ist es auch in Ihrem notariellen Kaufvertrag geregelt ( "weitergehende Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Mängel werden ausgeschlossen").

Die gilt allerdings nicht für Mängel, welche dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt waren und sodann arglistig verschwiegen wurden.

Eine Garantie im rechtlichen Sinn muss Ihnen der Verkäufer daher nicht geben.

Sollte sich aber beweisen lassen, dass der Verkäufer von dem Wasserschaden schon vor Abschluss des Kaufvertrages wusste und diesen dennoch verschwiegen hat, hätten Sie die Möglichkeit den Kaufpreis zu mindern, Schadenersatz zu verlangen oder sogar den Kaufvertrag rückabzuwickeln (Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung).

Das Problem dürfte sein, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er wesentliche Mängel verschwiegen oder von diesen gewusst hat.

Der Gang zum Bausachverständigen ist dann unvermeidbar.

Dieser kann erkennen, ob in Ihrem Fall Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und die vom Verkäufer nur provisorisch übermalt wurden.

2)

Für sämtliche Schritte, welche Sie nun zur Beweissicherung oder auch zur Schadensbeseitigung einleiten, werden Sie gegenüber der Beauftragten Firma oder des beauftragten Gutachters zunächst selber kostenmäßig haften. Sollte sich herausstellen, dass der Wasserschaden vor Abschluss des Kaufvertrages vorhanden war und durch den Verkäufer überstrichen wurde, hätte dieser Ihnen sämtliche Kosten zu erstatten (Schadenersatz).

3)

Für zukünftige Wasserschäden, als Folgeschäden, haftet der Verkäufer, soweit diese aus einem arglistig verschwiegenen Mangel resultieren. Hier stellt sich also wieder die Frage, ob der Verkäufer den Mangel vor Vertragsabschluss kannte.

4)

Ein Rücktrittsrecht haben Sie nur, soweit dieses im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Ansonsten könnten Sie den Vertrag wegen der Mängel wegen arglistiger Täuschung anfechten. Hier müsste aber zuvor feststehen, dass der Verkäufer arglistig getäuscht hat und es müsste sich weiter um einen erheblichen Feuchtigkeitsschaden handeln, wovon ich in Ihrem Fall ausgehe.

Die Frist zur Anfechtung beträgt dabei 1 Jahr ab dem Zeitpunkt, in welchem Sie die Täuschung entdecken, also feststeht, dass der Verkäufer den Mangel vorher kannte und dennoch verschwiegen hat.

Die Ihnen entstandenen Kosten hat der Verkäufer dann zu ersetzen.


Der Verkäufer übernimmt damit keinerlei Haftung für etwaige Mängel am Objekt, es sei denn, er hat den Käufer arglistig getäuscht.

Im Ergebnis wird entscheident sein, ob Ihnen der Nachweis gelingt, dass eine arglistige Täuschung erfolgt ist.

Da Ihnen der Objektschlüssel aber abgenommen wurde und Sie nun wohl keinen Zugang mehr haben, könnte dies schwierig werden. Es wäre nämlich notwendig einen Bausachverständigen einzuschalten und die Beweise so zu sichern.

Ausweislich des Notarvertrages haben Sie aber ab Kaufpreiszahlung das Recht den Besitz auszuüben, vorher nicht.

Sie sollten sich daher, soweit Sie nicht vom Vertrag zurücktreten, mit dem Verkäufer einigen, dass Sie einen Teil des Kaufpreise als "Sicherungseinbehalt" zurückhalten, bis die Angelegenheit geklärt ist.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt

www.net-rechtsanwalt.de
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Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2006 | 19:11

Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Von den Eigentümern wird verneint, dass ein alter Wasserschaden vorlag und überstrichen wurde. Ihren Ausführungen zufolge muss ich auch leider davon ausgehen, dass es für mich im Prinzip unmöglich ist den Eigentümern Arglist nachweisen, da ich keinen Zugang zum Objekt mehr habe, und die sichtbaren Schäden inzwischen mit Sicherheit beseitigt wurden. Das Hinzuziehen eines unabhängigen und vereidigten Sachverständigen hatte ich bereits eingefordert – es wurde von der Eigentümerseite abgelehnt. Ebenso abgelehnt wurden alle über den notariellen Kaufvertrag hinaus gehenden Garantien.

Demzufolge gehe ich davon aus, dass ich folgende Darstellung der Sachlage aus Sicht der Eigentümer anerkennen muss:
1.) Der Käufer hat das Haus gründlich besichtigt und keine Mängel festgestellt.
2.) Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen „gekauft wie gesehen“.
3.) Es wurde ein Wasserschaden festgestellt, nach dem Notartermin auf, jedoch vor Zahlung.
4.) Der Schaden wurde behoben. Die Kosten trägt der Eigentümer.
5.) Mit vollständiger Kaufpreiszahlung gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
6.) Für den Eigentümer ist mit dem Tag der Kaufpreiszahlung das Engagement beendet!

Sie schreiben, dass ich mich mit den Eigentümern darauf hin verständigen soll, einen Teil des Kaufpreises als „Sicherheitsbehalt“ zurückzuhalten. Ich gehe davon aus, dass die Eigentümer hierzu bestimmt nicht bereitwillig zustimmen. Mit welcher Begründung und bis zu welcher Höhe kann ich das verfügen, und auf welches Recht kann ich verweisen?

Mein einziger Anspruch ist, dass ich selber durch die Angelegenheit auf jeden Fall schadlos bleibe. Ich empfinde es als zutiefst ungerecht, dass ich ein fehlerfreies Haus gekauft habe, in der Zwischenzeit ein Schaden aufgetreten ist, niemand garantieren will, das der Fehler auch tatsächliche behoben wurde – ich aber offensichtlich den vollen Kaufpreis bezahlen MUSS, und mir das weitere Risiko aufgebürdet wird. Das kann und darf eigentlich gar nicht sein!

Darüber hinaus hat das Haus zukünftig den Makel, dass bereits ein Wasserschaden aufgetreten ist. Das ist für mich vergleichbar mit einem Fahrzeug das bereits einen Unfall hatte.

Habe ich irgendwie eine rechtliche Handhabe den Kaufpreis zu mindern, und wenn ja mit welcher Begründung?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Beratung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2006 | 20:30

Ihre Rechte gegenüber den Eigentümern stehen und fallen mit dem Nachweis der Arglist der Verkäufer bei Vertragsabschluss. Dieser Nachweis ist Ihnen momentan nicht möglich. Es besteht aber sicher die Möglichkeit nach Eigentumsübergang durch einen Bausachverständigen eine Begutachtung der betroffenen Stelle vornehmen zu lassen und so nachzuweisen, dass der Schaden schon vor Vertragsabschluss bestand und auch erkennbar war.Nur so könnten Sie auch im Nachhinein Ihre Rechte durchsetzen.

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