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Wasserschaden nach Notartermin. Welche Rechte hat der Käufer?


06.02.2006 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



(Hr. Kah, vielen Dank für Ihre vormaligen Ausführungen. Ich würde gerne darüber hinaus die Ansicht eines Kollegen hören.)

Wasserschaden nach Notartermin und vor Kaufpreiszahlung.

Nach dem Notartermin und vor Kaufpreiszahlung wurde ein Wasserschaden im Untergeschoss festgestellt. Nach Aussage der Eigentümergemeinschaft gab es bislang noch nie Probleme mit Wasser und es handle sich um einen erstmaligen Vorfall. Wassereintritt von innen (ausgelaufene Waschmaschine, oder ähnliches) wird kategorisch ausgeschlossen. Es wurde auch umgehend eine Baufirma mit der und Reparatur durch die Eigentümer beauftragt. Die Arbeiten werden voraussichtlich noch bis zur Kaufpreiszahlung abgeschlossen.

Bei der 1. Begutachtung durch den Sachverständigen der Baufirma war ich mit anwesend. Der Wasserschaden wurde eindeutig als solcher identifiziert. Kondensation an der Wand (Niederschlag aus der Luft) wurde ausgeschlossen, und als Ursache gilt „drückendes Wasser“. Als wahrscheinlicher Fehler wird eine ehemals leckende Dichtung zwischen Abwasserrohr und Hauswand angegeben. Ein direkter Nachweis wurde nicht erbracht (sichtbarer Wassereintritt).

Damit Wasser nach innen durchdringen kann muss von außen drückendes Wasser anliegen. Das Grundwasser liegt viel tiefer und kann als Ursache ausgeschlossen werden. Der Boden ist gefroren , und es kann kein Wasser von der Oberfläche eindringen. Die Abwasserrohre und die Regenrohre wurden mit einer Kamera inspiziert, aber es wurde kein Leck gefunden. Eine plausible Erklärung für das Vorhandensein von Wasser fehlt.

Wenn jedoch in dem angegebenen Schadenszeitraum kein drückendes Wasser an der Hauswand anliegen konnte – dann kann auch kein Wasser von außen durch eine evtl. leckende Dichtung eindringen. Die fehlerhafte Stelle und die Ursache für das Vorhandensein des Wasserschadens sind damit unerklärt.

Als Reparaturmaßnahmen wurden das Nachjustieren der Dichtung in Auftrag gegeben. Als flankierende Maßnahmen wird der Putz an den schadhaften Stellen entfernt und ausgetauscht. Darüber hinaus soll die Restfeuchte in der Wand und den angrenzenden Bauteilen noch bestimmt werden. Falls eine erhöhte Feuchtigkeit gefunden wird soll der Keller technisch getrocknet werden.

Der Notarvertrag regelt folgendes:
... Ich habe den Kaufpreis demnächst zu überweisen!
... Besitz, Nutzen und Lasten gehen ab dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.
... Weitergehende Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Mängel werden ausgeschlossen.
... Der Verkäufer übernimmt keine Garantien.

Meine Fragen sind:
1. Muss der Verkäufer mir eine Garantie für die fachgerechte Beseitigung des Schadens geben? Bzw. gilt unabhängig davon eine gesetzliche Garantie?

2. Kann ich die Schadensbeseitigung reklamieren, da der Fehlerursache nicht plausibel ist, und weitere Analysen, bzw. Reparaturen auf seine Kosten beauftragen?

3. Welche sonstigen Aktionen/Maßnahmen kann/muss ich treffen/beachten, damit ich schadfrei bleibe. (evtl. Gutachten, Widerspruch, Fristen, etc...)

4. Die Immobilie hat durch den Schadensvorfall „das Manko“, das ein Wasserschaden schon einmal vorlag, den ich bei einem Wiederverkauf nicht verschweigen darf (vgl. Unfallfahrzeug). Habe ich das Recht den Kaufpreises zu mindern? Wenn ja in welcher Höhe?

5. Was würden Sie tun? Wozu raten Sie mir?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantwotren:

1.)
Die Frage der Gewährleistung ist in §§ 437 BGB abschließend geregelt, wobei die Sache bei Übergabe nicht mit Mängeln behaftet sein darf. Dieses kann allerdings im Vertrag ausgeschlossen werden, was sich aus § 444 BGB ergibt, und wäre auch in Ihrem Fall wirksam, sofern der Mangel nicht arglistig verschwiegen worden ist. Diese Arglist müssten Sie aber beweisen, was ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens kaum möglich sein wird.

Einen weitergehenden Garnatieanspruch können Sie einseitig nicht geltend machen; da der Verkäufer sich weigert, muss er Ihnen auch keine Garantie geben.

2.)
Die Schadensbeseitigung können Sie nur reklamieren, wenn diese nicht fachgerecht erfolgt ist. Auch dafür werden Sie nicht um die Hinzuziehung eines Sachverständigen herumkömmen.

4.)
Wenn der Schaden vollständig repariert und die Ursache behoben worden ist, liegt auch kein Manko vor, der einen messbaren Minderungsbetrag nach sich ziehen kann.

Sicherlich werden Sie bei einem späteren Verkauf auf den reparierten Schaden hinweisen müssen, wobei die von Ihnen beabsichtigte Minderung des Kaufpreises (den Sie bitte nur "unter Vorbehalt" leisten wollen, um die Rechte nicht gänzlich zu verlieren), nicht ohne Sachverständigengutachten beziffert werden kann.

Der Minderungsbetrag berechnet sich dabei aus der Differenz der mangelfreier zur mangelbehafteten Sache, und spätestens für die letzte Position brauchen Sie wiederum den Sachverständigen.

3.) + 5.)
Das möchte ich etwas zusammenfassen, wobei es nun mehrere Möglichkeiten des weiteren Vorgehens gibt:

a) Sie zahlen den Kaufpreis nicht und fechten den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Es wird dann vorauissichtlich zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, in dem Sie dann die Arglist - siehe oben - beweisen müssen. Verlieren Sie den Prozess, weil nichts übergestrichen worden ist (und dass kann der Sachverständige feststellen), werden Sie die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis tragen müssen; gewinnen Sie, wird der Verkäufer alles zahlen müssen.

b) Sie zahlen unter Vorbehalt, um die Rechte nicht zu verlieren. Dann sollte ein selbständiges Beweissicherungsverfahren zu der Frage der Arglist eingeleitet werden. Hier sind Sie zunächst vorleistungspflichtig, wobei die Kosten vom Gegenstandswert abhängen; das Gutachten selbst wird ca. bei 3.000,-- EUR zuzsätzlich liegen.

Was Sie nun im Einzelnen machen sollten, hängt auch von Ihren Zielen ab. Wollten Sie das Haus behalten, aber den Preis drücken, bietet sich Variante b), ansonsten wäre Variante a) sicherlich richtiger.

ABER:

Bitte verstehen Sie dieses nur als erste Orientierung, da Vertrag und das genaue Schadensbild hier nicht vorliegt, so dass eine individuelle Beratung hier mehr als sinnvoll erscheint.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2006 | 19:03

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für Ihre Beratung.

Könnten Sie mir bitte 2 Punkte noch genauer ausführen:
zu 2)Gibt es eine Frist oder eine Form bei einer Reklamation die ich beachten muß?

und zu 3b)Wann und in welcher Form muß ich den Eigentümern mitteilen dass meine Zahlung nur "unter Vorbehalt" ist.

MfG.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2006 | 19:43

zu 2.)
Erst dann, wenn Sie kenntnis von der nicht fachgerechten Reparatur haben, also wenn Sie die tatsächliche Gewalt ausüben können.

zu 3.)
Unter Vorbehalt würde ich jetzt schon (per Einschreiben/Rückschein) mitteilen einschließlich des Hinweises, dass Ihnen ja derzeit die nähere Untersuchung durch einen Sachverständigen verweigert wird. Eine Durchschrift sollten Sie auch dem Notar zukommen lassen.

Auch bei der Überweisung sollte der Passus " unter Vorbehalt" deutlich gemancht werden.

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