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Wasserschaden mit Folgen


02.11.2006 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Werte Anwälte,
wir hatten in der Wohnung einen Wasserschaden, die Silikonfuge der Duschtasse war undicht, im Nebenraum (Kinderzimmer) fing es an erbärmlich zu stinken. Nach langem Suchen haben wir unter dem Schrank das aufgequollene Parkett gefunden und es war alles verschimmelt. Unser Vermieter hat einer Sanitärfirma den Auftrag für eine Reparatur gegeben. Diese hat die Fuge erneuert und in den angrenzenden Wänden(Schlafzimmer)hohe Feuchtigkeitswerte gemessen, es wurde ein Trocknungsgerät aufgestellt es war 10 Tage in Betrieb.
Danach wurde wieder die Feuchtigkeit gemessen direkt an der Dusche war die Feuchtigkeit abgesunken aber die angrenzenden Wände und der Fussboden hatten immer noch zu hohe Werte, bei den Messungen hat sich zufällig noch herausgestellt dass die gesamte Aussenwand (Kinderzimmer und Bad)sehr hohe Feuchtigkeitswerte aufweist. Meinen Vermieter habe ich daraufhin angesprochen, für ihn war die Sache aber abgeschlossen. Der gesamte Vorgang dauerte volle 2 Monate und ohne unser Drängen würden wir wohl immer noch mit der defekten Duschversiegelung leben müssen. Wir haben im angrenzenden Zimmer immer noch ein Mauerstein großes Loch (Kontrolloch wurde am Anfang der Aktion aufgestemmt) die Tapeten hängen lose an der Wand und das Parkett liegt noch lose im Raum (also unbewohnbar). Wie gesagt unser Vermieter zeigt zur Zeit keine besondere Initiative und sieht das alles sehr locker. Wir wissen nicht wie feucht sind die Wände, ist der Schimmel ganz verschwunden kann man ohne Bedenken die angrenzenden Räume nutzen (Schlafzimmer, Kinderzimmer)?

Nun meine Frage: wie müssen wir jetzt vorgehen um den rechtlichen Rahmen zu wahren, müssen wir einen Sachverständigen hinzuziehen, um die Feuchtigkeitsprobleme zu analysieren, müssen wir den selbst bezahlen? Wie können wir unseren Vermieter dazu bringen sich intensiv und schnell um unsere Probleme zu kümmern, damit wir unseren Wohnraum vollständig nutzen können. Wie würden Sie in unserer Situation vorgehen?

Vielen Dank im Voraus.
02.11.2006 | 23:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich entsprechend dem dargestellten Sachverhalt summarisch wie folgt beantworte:

Aus Beweisgründen sollten Sie dem Vermieter eine schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein übersenden.

Hierbei ist zu empfehlen einen derzeit sichtbaren Wasserschaden zu fotografieren und das Foto anbeizufügen. Außerdem sollte der Vermieter aufgefordert werden, den Wasserschaden und die weiteren Mängel fachgerecht innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Sie können bereits jetzt von Ihren Gewährleistungsrechten Gebrauch machen, da Sie den Schaden ja bereits angezeigt hatten und die Mängelbeseitigung offensichtlich nicht fachgerecht erfolgte.

Alternativ zu einer sofortigen Geltendmachung der Ihnen zustehenden Gewährleistungsrechte könnten Sie aus Kulanz auch wie folgt vorgehen:

Sie kündigen an, dass bei fruchtlosem Ablauf der von Ihnen gesetzten Reparaturfrist sämtliche Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden, also insbesondere die Miete gemindert wird. Außerdem können Sie für den Fall der Nichtbeseitigung der Mängel damit drohen, die Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen und die entstehenden Kosten mit der laufenden Miete verrechnen. In jedem Fall sollten Sie ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt leisten oder von einem Ihnen zustehenden Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen.

Es ist Ihnen anzuraten, den Wohnungszustand in einem Protokoll festzuhalten. Bei einem Termin mit dem Vermieter wäre auch daran zu denken, dieses Protokoll in dessen Beisein zu erstellen.

Zu befürchten ist, dass der Vermieter behaupten wird, dass Sie für den / die Feuchtigkeitsschaden /schäden verantwortlich sind.

Einerseits könnte der Vermieter einwenden, dass Sie den Mangel an der Dusche nicht rechtzeitig im Sinne des 536 c BGB angezeigt haben, weil Sie erst nach heftigem Gestank den Feuchtigkeitsschaden meldeten. Auch wird in Schimmelfällen immer wieder von Vermieterseite behauptet, dass die Mieter unzureichend lüften.

Aufgrund Ihrer Schilderung ist meineserachtens jedoch davon auszugehen, dass der Wasserschaden auf der Undichtigkeit der Duschtasse herrührt und sie ohne schuldhaftes Zögern den Schaden angezeigt haben. Kommt es dennoch darüber zum Streit, so ist letztlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens unumgänglich.

Im Rahmen einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter könnten Sie diesem drohen, zur Feststellung der Mängelursache ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einzuleiten. Ein solches hat gegenüber der Beauftragung eines außergerichtlichen Sachverständigen den Vorteil, dass einem gerichtlich bestellten Sachverständigen erhöhte Beweiskraft zukommt. Die Kosten eines Prozesses, also Anwalts- Gerichts -und Sachverständigenkosten trägt die unterliegende Partei. Auch eine quotenmäßige Kostenteilung kann bei teilweisem Obsiegen bzw. Unterliegen in Betracht kommen.

Ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen einer Schimmelbildung wird Ihnen nach einer erfolglosen Abhilfefrist nur dann zustehen, wenn Sie eine Gesundheitsgefährdung beweisen können. Falls Sie eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen, ist eine umgehende ärztliche Untersuchung dringend anzuraten.

Alles in allem schätze ich die Chancen für eine außergerichtliche Einigung, also eine alsbaldige Schadensbehebung durch den Vermieter günstig ein, wenn Sie den oben genannten Weg einer Mängelanzeige mit Fristsetzung wählen und günstigstenfalls einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2006 | 17:48

Hallo,
vielen Dank für die Antwort.
Können die Gewährleistungsrechte nach Ablauf der gestellten Frist auch noch für die Zeit vor der Mängelanzeige geltend gemacht werden ? Ist für ein geführtes Protokoll eine bestimmte Form einzuhalten ? Wir haben jeden Vorgang genau kalendarisch festgehalten, das hat unser Vermieter auch gesehen. Reicht das aus ? Wenn ich die Miete unter vorbehalt zahle heisst das, dass ich später noch Miete zurück verlangen kann ?

Vielen Dank für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2006 | 20:58

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

( 1 ) Sie sollten sich für den Fall, dass Ihrem Abhilfeverlangen nicht innerhalb der Frist nachgekommen wird, die Geltendmachung aller Gewährleistungsrechte, insbesondere Schadensersatz etc.pp. ausdrücklich vorbehalten. Dann kann Ihnen nämlich niemand den Inhalt des Schreibens als Verzicht auf Ansprüche auslegen.

( 2 ) Formvorschriften sind nicht zu beachten, wobei eine gewissenhafte und akurate Erstellung natürlich hinsichtlich einer später ggf. erfolgenden Beweiswürdigung durch das Gericht wünschenswert ist. Diesbezüglich habe ich in Ihrer Angelegenheit keine Bedenken, zumal Sie die Vorgänge kalendarisch festhalten.

( 3 ) Die Zahlung der Miete "unter Vorbehalt" gibt Ihnen keinen eigens hierdurch begründeten Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete. Hierfür brauchen Sie stets eine im Gesetz verankerte Anspruchsgrundlage wie beispielsweise die auf Leistung von Schadensersatz oder einen Minderungsanspruch wegen Mängeln.

Mit der Leistung unter Vorbehalt machen Sie also nur deutlich, dass Sie auf keine Ihnen zustehenden Rechte verzichten wollen, vgl. hierzu auch Punkt 1 meiner Antwort(en) auf Ihre Nachfrage(n).

Ich hoffe Ihre Nachfrage(n) abschließend und verständlich zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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