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Wasserschaden in gewerblicher Mietfläche - wer kommt für Schaden auf?


27.11.2014 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Sehr geehrte Damen und Herren,
vor 2 Jahren habe ich mit meiner Firma eine Mietfläche bezogen, die ich aufwändig umgebaut und renoviert habe - es handelt sich um eine alte Industriehalle und die Investition betrug rund 150.000 EUR. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter 35.000 EUR der Renovierungsarbeiten anteilig mit trägt und diese Summe über 3 Jahre in Form von reduzierter Miete (monatlich knapp 1.000 EUR weniger) vom Vermieter an mich als Mieter zurück gezahlt wird. Der Mietvertrag läuft 5 Jahre und kann einseitig von mir um weitere 5 Jahre verlängert werden. Unmittelbar nach dem ich investiert habe und die Fläche bezogen hatte begannen diverse Bauarbeiten auf dem Gelände - es handelt sich um ein öffentliches Gelände und der Vermieter ist eine Stiftung. Seit ca. 1,5 Jahre werden z.B. aufwändige Kanalsanierungsarbeiten durchgeführt. Erst vor 3 Wochen begannen Dachsanierungsarbeiten (wurde mit einem Vorlauf von nur 2 Wochen angekündigt!) die bis Ende des Jahres andauern sollen. In den letzten 4 Monaten kam es darüber hinaus zu 4 massiven Wasserschäden: an Pfingsten kamen große Wassermengen durch die Toiletten und Waschbecken und überfluteten 70% der Mietfläche. Die Folge war ein total Ausfall für ca. 6 Wochen. Mit dem Vermieter wurde vereinbart, dass die Kosten der Renovierung vom Vermieter übernommen würde ich aber den Handwerker bestimmen durfte. Die Ursache des Wasserschadens wurde vom Vermieter ermittelt. Ergebnis: die Regenrohre der Halle (Gesamtfläche über 1.000 qm, es gibt noch 2 weitere Mieter) liefen mit den Rohren der Toiletten zusammen, so dass wenn das Regenwasser nicht von der Kanalisation aufgenommen wird es zu einem Rückstau kommt und das Wasser in unseren Toiletten hochgedrückt wird. In den folgenden 8 Wochen hat der Vermieter nichts unternommen um hier eine Lösung zu generieren - obwohl ich mehrfach eindringlich versucht habe Vorschläge zu unterbreiten und mehrfach schriftlich dazu aufgefordert habe etwas zu unternehmen um mögliche neue Schäden zu vermeiden. Exakt 8 Wochen nach dem ersten Schaden kam es in Folge starken Regens erneut zu einem Wasserschaden! Diesmal wurde der Vermieter aktiv, beauftragte eine Firma mit der Trocknung und Renovierung und parallel wurde Schmutzwasser und Regenwasser getrennt. Die Arbeiten der Renovierungsfirma waren wenig professionell und wiesen deutliche Mängel auf. Dies wurde vom Vermieter ignoriert und auf meine Forderung hier nachzubessern ging der Vermieter nicht ein. Weitere 8 Wochen nach dem 3 Schadensereignis kam es erneut zu einem Wasserschaden! Diesmal schien die Ursache der Dachdecker zu sein: Styropor kam in die Regenleitung und führte zu einer Verstopfung, in Folge gab es wieder einen Rückstau und die Mietfläche wurde erneut überschwemmt. Diesmal noch schlimmer als bei den ersten 2 Malen. Es wurde sofort eine Firma eingeschaltet die per Kamera die Kanäle untersuchte. Ergebnis: Verstopfung durch Styropor. Diese Verstopfung wurde dann aber nicht beseitigt, da ein Auto auf dem Kanaldeckel stand und die Handwerker gerne um 16h pünktlich Feierabend machen wollten. In der Nacht regnete es und die Handwerker hatten eine Toilettenschüssel zu vor abmontiert und die Öffnung lediglich mit einem Stück Stopff verschlossen. Folge: am nächsten Morgen stand die gesamte Fläche erneut unter Wasser! Selbstverständlich habe ich dem Vermieter gegenüber klar gemacht, dass ich nun Schadenersatzforderungen stellen werde und auch bis auf weiteres keine Miete zahlen werde. Zur Zeit wird die Fläche mit Hilfe von Trocknungsgeräten getrocknet, sämtliche Wände wurden bis auf 75cm Höhe in sämtlichen Räumen aufgerissen. Der Vermieter hat einen Sachverständigen beauftragt. Gutachten liegt vor. Allerdings will sich das Gutachterbüro genauso wie der Vermieter nicht auf einen verbindlichen Termin zu dem wir die Räume wieder nutzen können verständigen. Problem: wir betreiben ein Teststudio und haben in den Räumen Einmietungen. Ich habe vorsorglich sämtliche Aufträge bis zum 10.12.14 abgesagt - Kunden drohen zum Teil mit Regressansprüchen! Nach dem 10.12. gibt es weitere Einbuchungen - ich muss also umgehend wissen ob wir diese Aufträge hier abwickeln können oder nicht. Nach dem zweiten Schaden habe ich dem Vermieter Rechnungen für Fremdeinmietungen in anderen Räumen in Rechnung gestellt. Diese will er nicht zahlen. Durch den 3. Schaden sind inzwischen weit über 120.000 EUR Schaden für Ausfälle auf meiner Seite entstanden. Nun kam ein Gutachter der Versicherung des Dachdeckers hinzu. Ergebnis: der jetzige Schaden wird nur anteilig von der Versicherung übernommen weil es eindeutig Vorschäden gab und diese ebenfalls Folge der Komplettsanierung sind. Dieser Gutachter drängte ebenfalls auf eine schnelle Umsetzung der Arbeiten da der Schaden auf meiner Seite täglich wächst - die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten belaufen sich "nur" auf ca. 20.000 EUR. Der Vermieter hatte versucht die Vorschäden vor der Versicherung zu verschweigen - vermutlich wurde gehofft dass man durch den Dachdecker ein Bauernopfer gefunden hatte. Im Mietvertrag steht drin, dass der Vermieter verpflichtet ist eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Nach Aussage des Vermieters ist eine solche Versicherung vorhanden allerdings seien keine Elementarschäden mitversichert. Meine Frage: wer kommt für meinen Schaden auf? Wie sieht es mit fiktiven- und Folgeschäden aus? Also Imageschädigung, ausbleibende Aufträge in Folge dieser 4 Monaten Odyssee etc. Wie genau können wir den Schaden bemessen? Der Vermieter droht mir nun mit fristloser Kündigung weil wir mit 4 Monatsmieten im Rückstand sind. Gleichzeitig wurden mir bisher aber die Renovierungskosten und auch die Ausfälle und Schäden durch Fremdeinmietungen nicht erstattet - Begründung: meine Forderung sei nicht rechtswirksam fest gestellt worden! Zudem will man dass ich eine Rechnung erstelle - die Weiterleitung der mir vorliegenden Rechnungen der Dienstleister wird nicht akzeptiert. Wenn ich aber eine Rechnung erstelle wird das auf meinen Umsatz angerechnet und ich muss auch die Umsatzsteuer abführen.
Ein Wechsel der Räumlichkeiten kommt für mich derzeit nicht in Frage - Investition zu hoch und gleichzeitig gibt es mehrere Produkte die wir verkaufen die in Abhängigkeit zu den Räumlichkeiten stehen (besonderes Raumkonzept womit wir einige Einzigartigkeitsmerkmale in unserem Leistungsspektrum aufweisen). Handelt es sich um eine Mietrechtsangelegenheit oder eher Vertragsrecht? Der Mietvertrag weist einige Tücken auf - öffentliches Gelände = ich muss mich mit Instandhaltungsarbeiten die dem Erhalt des Bauwerks dienen einverstanden erklären und "Mieter selber verantwortlich ob er sein Gewerbe erfolgreich in den Räumlichkeiten ausüben kann"= wenn es nicht läuft bin ich dafür selber verantwortlich. Nach meinem Verständnis greift das hier nicht! Ich werde ja gezielt durch den Vermieter von der Ausübung meiner Tätigkeit abgehalten! Wer kann mir weiterhelfen? Ohne Anwalt wird es sicherlich nicht gehen. Vielen Dank vorab für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich kann Ihren Unmut nach 4 Wasserschäden innerhalb kürzester Zeit sehr gut nachvollziehen.

Auch in bei der Gewerbemiete gilt, dass die Mietsache grundsätzlich mangelfrei zu halten ist und der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet bleibt, wenn nicht ausdrücklich etwas Anderes zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.

Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, sind die Wasserschäden entweder auf bauliche Mängel (Rohrleitungen) oder fehlerhafte Arbeiten der Handwerker zurückzuführen. Ein Verschulden von Ihrer Seite scheint dagegen nicht vorzuliegen.

Für bauliche Mängel haftet grundsätzlich der Vermieter, auch wenn es sich um ein öffentliches Gelände handelt oder der Vermieter eine Stiftung ist. In der Regel unterhält der Vermieter eine Gebäudeversicherung, die auch Elementarschäden umfassen sollte. Ob und ggf. warum die Gebäudeversicherung Ihres Vermieters angeblich nicht bei Elementarschäden zahlt, kann ich nicht beurteilen. Bestände tatsächlich kein Versicherungsschutz, müsste wahrscheinlich der Vermieter selbst die Kosten tragen. Die Frage wäre dann, ob der Vermieter dazu finanziell in der Lage wäre. Insoweit wäre es natürlich für Sie deutlich besser, wenn eine Versicherung den Schaden regulieren würde.

Soweit die Wasserschäden auf mangelhafte Handwerkerleistungen zurückzuführen sind, haften die jeweiligen Handwerksunternehmen, die üblicherweise entsprechend versichert sind. Im Falle des Dachdeckers, den nach dem Gutachten evtl. nur ein Teilverschulden trifft, wäre zu klären, wer die weitere Haftung trägt. Hier würde ich nach Ihren Angaben eine anteilige Haftung des Vermieters annehmen wollen.

Bei dem letzten Wasserschaden wäre u. U. noch zu klären, ob auch dort die Rohrverstopfung durch den Dachdecker die Ursache war oder evtl. auch noch die Firma haftet, die die Verstopfung nicht gleich beseitigt hatte. Je nach Ergebnis käme auch dann wieder eine Aufteilung der Haftung in Betracht.

Sie sehen also, es ist unerlässlich, für jeden der Wasserschäden den "Schuldigen" zu finden, damit die Haftung bestimmt und gegenüber dem Richtigen geltend gemacht werden kann. Da aber auch das defekte Dach erst einmal Vermietersache ist, sollte Ihr hauptsächlicher Ansprechpartner der Vermieter sein. Dies gilt erst Recht, wenn dieser die Handwerker beauftragt hat.

Die Haftung der Verursacher bezieht sich zuerst auf die Beseitigung des Wasserschadens, also Trocknung und Renovierung sowie ggf. die Reparatur defekter Leitungen oder des defekten Daches etc..

Betreffend die Folgeschäden, die Sie durch die Wasserschäden in Form von Verdienstausfall, Mehrkosten für Ausweichquartiere usw. erlitten haben, kommt ebenfalls grundsätzlich eine Haftung des jeweiligen Schadensverursachers in Betracht. Sofern Sie jedoch gegen solche Eventualitäten eine Versicherung abgeschlossen hätten, wäre zu prüfen, ob Sie diese vorrangig in Anspruch nehmen müssten und die Versicherung dann die Schadensverursacher ggf. in Regress nimmt.

Auf jeden Fall können Sie die Schäden ersetzt verlangen, die direkt auf den Wasserschäden beruhen. Die Geltendmachung und Durchsetzung von fiktiven Schäden oder noch nicht absehbaren Folgeschäden ist daher meist kaum möglich oder zumindest nur sehr bedingt möglich.

Ihren Schaden müssen Sie - für jeden Schadensfall und je nach Verursacher getrennt - detailliert beziffern und begründen. Schadensersatzansprüche müssen immer dem Grunde (Schadensfall) und der Höhe nach nachvollziehbar sein. Eine Erstattung durch den Verursacher ist grundsätzlich auch möglich, ohne dass die Ansprüche gerichtlich festgestellt wurden. Allerdings kommt es gerade bei hohen und/oder umstrittenen Schadensersatzforderungen oftmals zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, in denen dann die Haftung sowie die Höhe der zu ersetzenden Schäden letztlich zu klären sind.

Rechnungen im eigentlichen Sinne müssen Sie nach meiner Meinung nicht ausstellen. Eine nachvollziehbare und detaillierte Aufstellung der einzelnen Schadenspositionen mit entsprechenden Nachweisen sollte eigentlich ausreichen. Die Rechnungen, die Sie für die Anmietung von Ersatzquartieren zu bezahlen hatten, wären grundsätzlich belastbare Nachweise für die Kosten, die Ihnen dadurch entstanden sind, dass Sie die gemieteten Räume nicht nutzen konnten.

Zu beachten ist, dass Sie sich bei der Schadensberechnung u. U. ersparte Aufwendungen anrechnen lassen müssen. Wenn Sie also die Miete vollständig mindern, können Sie wahrscheinlich für die Kosten der Ersatzanmietungen nur den Teil verlangen, der die Miete, die Sie sonst zu zahlen hätten, übersteigt.

Um Ihre Schadensersatzforderungen durchzusetzen, müssen Sie alle Positionen zusammenstellen und belegen können. Ggf. ist es sinnvoll, zunächst eine vorläufige Schadensbezifferung vorzunehmen und Abschlagszahlungen zu verlangen, wobei Sie sich natürlich dann die Geltendmachung weiterer Schäden und weiterer Bezifferung der Schäden vorbehalten müssen, um evtl. weitere Ansprüche nicht zu verlieren.

Solange die gemieteten Räume wegen der Wasserschäden nicht von Ihnen genutzt werden können, können Sie die Miete mindern. Hier dürfte, bei vollständigem Nutzungsausfall, eine vollständige Mietminderung möglich sein. Soweit noch ein Teil der Räumlichkeiten genutzt werden können, ist nur eine anteilige Mietminderung möglich. Die genaue Quote müsste dann nach den konkreten Umständen berechnet werden.

Bei einer berechtigten Mietminderung entsteht kein Mietrückstand, sodass der Vermieter deswegen nicht kündigen kann. Nur bei einer unberechtigten Mietminderung könnte der Vermieter wegen eines Mietrückstands kündigen. Die Mietminderung tritt zudem kraft Gesetzes ein, muss also nicht vom Vermieter "genehmigt" werden, sodass auch insoweit kein Kündigungsrecht des Vermieters entsteht.

Sicherlich ist es schwierig, bei umfangreichen Schadensbeseitigungen einen genauen Zeitpunkt zu benennen, wann die Räume wieder genutzt werden können. Der Vermieter und auch die ausführenden Handwerker sind jedoch verpflichtet, die Schadensbeseitigung so schnell wie nach den konkreten Umständen möglich vorzunehmen und die Arbeiten nicht zu verzögern. Je nachdem wie weit die Arbeiten schon fortgeschritten sind, kann es sinnvoll sein, dem Vermieter Fristen zu setzen, bis wann bestimmte Arbeiten zu erledigen sind und gleichzeitig die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen anzukündigen, für den Fall, dass Ihnen durch Nichteinhalten der Frist weiterer Schaden entsteht. Wie lang zu setzende Fristen zu bestimmen sind und ob es derzeit überhaupt möglich ist, einen festen Termin zu setzen, lässt sich aus der Ferne und im Rahmen dieser Erstberatung allerdings nicht ausreichend prüfen und beurteilen.

Vorliegend dürfte es sich wohl überwiegend um eine Mietsache handeln, soweit sich die Ansprüche gegen den Vermieter richten. Dies scheint hier überwiegend der Fall zu sein, denn auch für das defekte Dach haftet ja zuerst einmal der Vermieter.

Der von Ihnen zitierte Passus aus dem Mietvertrag, dass Sie Instandhaltungsarbeiten am Gebäude akzeptieren müssen und für die erfolgreiche Ausübung Ihrer Tätigkeit ansonsten selbst verantwortlich sind, dürfte hier m. E. nicht zum tragen kommen. Sie haben die Instandhaltungsarbeiten bereits seit Einzug hingenommen. Dass Ihnen die Ausübung Ihrer Tätigkeit derzeit nicht oder nur sehr eingeschränkt in den Räumen möglich ist, kann Ihnen wohl nicht angelastet werden, denn dies liegt nicht an Ihrem Unvermögen sondern an den Wasserschäden, die Sie nicht beeinflussen konnten.

In Anbetracht dessen, dass es hier doch um höhere Summen und Ihre berufliche Existenz geht, kann ich Ihnen nur dringend anraten, sich bald möglich vor Ort an einen Anwalt zu wenden, um die angedrohte Kündigung des Vermieters abzuwehren und die Mietminderung zu prüfen. Des Weiteren sollten Sie mit anwaltlicher Hilfe Ihre Schadensersatzansprüche beziffern und gegenüber dem jeweiligen Schädiger geltend machen. Auch eine Prüfung des Mietvertrags sollte vorsorglich vorgenommen werden, um Ihre Ansprüche möglichst erfolgreich verfolgen zu können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen und Ihnen etwas weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin




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