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Wasserschaden in einer behindertengerechten Wohnung

| 30.06.2017 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Versicherungsrecht, Privatversicherungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Sehr geehrte Damen und Herren,
an der Leitung zwischen Durchlauferhitzer und Spülarmatur in der Küche kam es zu einem Wasseraustritt. Jeweils nur ein leichter bei Benutzung des Wassers.
Da die Küche behindertengerecht ist und unterfahrbar, der untere Teil , die Anschlüsse, auch verkleidet. Ich bemerkte eine leichte ca 2mm breiten Streifen Verfärbung an der Verkleidung und schraubte diese ab. Die Wand dahinter ist vom Schimmel befallen.

Mein Vermieter möchte mir die Küche ins Wohnzimmer stellen und die Installateure wollen, den ganzen Laminat herausnehmen und nicht nur ein großes Stück wegschneiden, um den Schaden genau festzustellen. Deren Antwort war, wir haben keine Säge.
Dies soll aber erst in 13 Tagen sein.

Ich bin Schwerbehindert,Rollstuhlfahrer und kann die Küche nicht nutzen, der Schimmel weht durch die Wohnung und der Vermieter reagiert auf Fragen,wie Hotelkosten nicht. Eine Mietminderung bringt mir kaum etwas, da ich dann ja weiter, wie auf dem Campingplatz mein Geschirr im Bad spülen muß,geschweige es im Rollstuhl transportiert bekomme.
Wieviel Platz ich im Rollstuhl haben werde, wenn die Küche im Wohnzimmer steht, weiß ich leider auch nicht. Die Antwort der Installationsfirma war, wir haben keinen Platz zum Unterstellen.

Welche Ansprüche habe ich?
-Hotelkosten?
-Anspruch, das nur ein Teil des Laminats entfernt wird zur Begutachtung?
-Anspruch auf Einlagerung durch die Gebäudeversicherung des Vermieters, während des Trocknungsvorganges?
-Anspruch auf alle 4 Wände streichen, damit ein einheitliches Wohnumfeld entsteht?

Und wie verfahre ich, wenn alles erledigt ist und bis dato der Vermieter auf die Frage, wie Hotelkosten noch nicht geantwortet hat. Die Hotelkosten kann ich leider nicht vorstrecken sondern nur dann hier bleiben und den Schimmel mit Trocknungsgeräten einatmen und weiter die Küche nicht benutzen und versuchen mich an der Einbauküche mit dem Rollstuhl im Wohnzimmer vorbeizuquetschen

Der Vermieter lässt meine Küche abbauen und die Installationsfirma möchte Trocknungsgeräte aufstellen in 2 Wochen, "eventuell" nach genauer Begutachtung

mit super freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1. Hotelkosten
Wenn die Wohnung durch einen Wasserschaden, der nicht vom Mieter zu verschuldet wurde, ganz oder teilweise nicht mehr nutzbar ist, greift zuerst die Mietminderung. Diese hängt wiederum davon ab, wie stark die Gebrauchsfähigkeit / Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.

Ist die Wohnung objektiv für den Mieter aufgrund des Wasserschadens und/oder der Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens unbewohnbar, kommt anstelle der Mietminderung die Nutzung einer Ersatzwohnung oder eines Hotels in Betracht. In diesem Fall zahlt der Mieter keine Miete mehr, muss dafür aber die Kosten für die Ersatzunterkunft bis zur Höhe der Miete übernehmen. Darüber hinausgehende Unterbringungskosten in der Ersatzunterkunft sind als Schaden vom Vermieter zu übernehmen.

Es kommt also darauf an, ob Ihre Wohnung unter objektiven Kriterien für Sie nicht mehr als Wohnung nutzbar ist. Der Wegfall der Küche und damit der Wegfall, sich selbst mit Kochen usw. zu versorgen, ist sicherlich schon eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Wird die Küche im Wohnzimmer gelagert, ist dieses u. U. ebenfalls nicht mehr oder nur noch sehr eingeschränkt nutzbar. In der Wohnung aufgestellte Trockengeräte stellen eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung dar, die zu weiteren Nutzungsbeeinträchtigungen führt.

Dazu ist zu berücksichtigen, dass Sie als Rollstuhlfahrer nur sehr viel schwerer Hindernissen in der Wohnung ausweichen können und ggf. aufgrund zugestellter Wege, verlegter Kabel usw. noch mehr in der Wohnnutzung eingeschränkt sind als ein gesunder Mieter.

Es ist daher nicht auszuschließen, dass aufgrund der Gesamtumstände Ihre Wohnung für Sie aufgrund des Wasserschadens und der Schadensbeseitigungsarbeiten vorübergehend nicht mehr bewohnbar ist und Sie in eine Ersatzunterkunft umziehen müssen.

Eine verbindliche Feststellung lässt sich – ohne die Örtlichkeiten in Augenschein zu nehmen – an dieser Stelle jedoch nicht treffen. Die Unbewohnbarkeit sollte nach Möglichkeit von einem Sachverständigen – meist wird ein Wasserschaden von einem Sachverständigen der Versicherung begutachtet – festgestellt werden.

Inwieweit dafür dann die Kosten für ein Hotel übernommen werden, hängt wiederum davon ab, ob Sie durch die Unterbringung in einer Ersatzunterkunft Mehrkosten gegenüber der normalen Miete haben.

2. Entfernung oder Teilentfernung des Laminats
Das Laminat muss so weit entfernt werden, wie dies zur Begutachtung und Beseitigung des Wasserschadens notwendig ist.

Ob es ausreicht, nur einen Teil des Laminats zu entfernen – wenn dies technisch machbar wäre – kann ich hier nicht entscheiden oder beurteilen, dies ist Aufgabe des Sachverständigen und der ausführenden Handwerker. Allein das Argument, man habe keine Säge, wird die komplette und ggf. unnötige Entfernung des gesamten Laminats aber wohl nicht ausreichend rechtfertigen.

3. Einlagerung der Möbel durch die Gebäudeversicherung
Schon aus Kostengründen wird die Versicherung zunächst versuchen, die Möbel innerhalb der Wohnung oder in dazugehörenden Kellerräumen zu lagern. Dies ist grds. möglich und muss im zumutbaren Rahmen auch hingenommen werden. Was genau zumutbar ist, richtet sich nach den jeweiligen Gegebenheiten der Wohnung.

Ein genereller Anspruch, dass die Möbel extern gelagert werden, besteht daher grds. nicht.

Insoweit wäre es wiederum eine Frage der Sachverständigenbeurteilung, ob eine Lagerung der Möbel in der Wohnung möglich ist. Dabei müsste natürlich der Umstand, dass Sie sich mit dem Rollstuhl in der Wohnung noch ausreichend bewegen können, berücksichtigt werden.

Es wäre hierzu also eine Ortsbesichtigung und Besprechung mit dem Vermieter und dem Sachverständigen der Versicherung notwendig, um eine Entscheidung treffen zu können.

4. Streichen aller Wände
Die Versicherung übernimmt nur die Kosten der Schadensbeseitigung die unmittelbar notwendig und erforderlich sind.

Daraus ergibt sich, dass es u. U. ausreichend ist, nur die betroffene Wand neu zu streichen. Rein optische Mängel, die sich daraus ergeben können, werden grds. zurückgestellt.

Nur in Einzelfällen kann verlangt werden, dass sämtliche Wände gestrichen werden, um ein optisch einheitliches Wohnbild zu haben. Einen generellen Anspruch darauf, werden Sie aber wahrscheinlich nicht geltend machen können.


Die Fragen, ob Sie in der Wohnung verbleiben können oder in eine Ersatzunterkunft umziehen und der Lagerung der Möbel in der Wohnung sollten nach Möglichkeit während in dem Begutachtungstermin zusammen mit dem Sachverständigen der Versicherung geklärt werden. Bevor die Versicherung den Schaden nicht geprüft hat, wird auch Ihr Vermieter keine endgültigen Aussagen dazu machen, ob er die Mehrkosten für eine andere Unterkunft übernehmen muss oder nicht.

Verlassen Sie die Wohnung, ohne dass eine Unbewohnbarkeit vorliegt, muss der Vermieter keine Mehrkosten übernehmen.

Sie können aber schon jetzt, vor der Begutachtung, die Miete angemessen mindern, denn der Wasserschaden ist ja bereits unstreitig eingetreten. Eine Mietminderung veranlasst den Vermieter meist zu schnellem Reagieren und Handeln. Im übrigen müssen Sie leider abwarten, bis der Schaden so weit begutachtet wurde, dass verbindliche Aussagen über das weitere Vorgehen (Trocknungsgeräte, Lagerung der Möbel, Art und Dauer der notwendigen Schadensbeseitigungsmaßnahmen etc.) getroffen werden können.

Bis dahin sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter um eine Lösung bemühen, wobei der besondere Umstand, dass Sie im Rollstuhl sitzen oder daher auch besondere Anforderungen an die Nutzbarkeit der Wohnung bestehen, berücksichtigt werden muss.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2017 | 12:59

Vielen Dank für die ausführliche Antwort frau Jacobi,
wie sieht es genau aus mit den Schimmelsporen, den schwarzen.Vor allem hinsichtlich der Unbewohnbarkeit und des EInatmens, falls auch noch Heizgeräte eingestellt werden. Foto hatte ich ja beigelegt.

Kann ich bei Unbewohnbarkeit auch Leistungen rückwirkend ab Schadensmeldung am 21.6 beanspruchen, da der Objektverwalter bis dato nicht persönlich erschienen ist und nur die beauftragte Installationsfirma.
Und er auf meine Frage (schriftlich, mit Beschreibung der Umstände) auch nicht antwortet, mit der Bitte um Erörterung von Hotelkosten(wegen Unbewohnbarkeit).

Desweiteren habe ich nicht den Eindruck, das ein Sachverständiger der Gebäudeversicherung des Vermieters erscheinen wird ( bei fast 20000 Wohnungen) Deutschlandweit.

Mir ist nur erklärt worden, am 12. wird die Küche ausgebaut und der Schaden von der Installationsfirma in Augenschein genommen.

Ist meine behindertengerechte Küche der Gebäudeversicherung zuzurechnen, der Schaden an ihr, weil sie bauartbedingt genau an die Wand meiner Wohnung angepasst worden ist vom Schreiner.
ich hatte irgenwo gelesen, das der Gesetzgeber differenziert, ob nur befestigt oder maßangefertigt.

mit super freundlichen Grüßen
Herr M.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2017 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ein Foto, das die Schimmelbildung zeigt, war Ihrer Frage leider nicht beigefügt.

Inwieweit die Schimmelbildung zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führt, lässt sich aus der Ferne nicht beantworten. Schimmelbildung allein, auch wenn Trocknungsgeräte aufgestellt werden, begründen nicht generell die Unbewohnbarkeit der Wohnung, schränken u. U. aber die Nutzung noch weiter ein.

Sie können seit dem Schadenseintritt die Miete mindern. Aufgrund dessen, dass Sie anscheinend umgehend den Schaden gemeldet haben und dass seit dem Schadenseintritt auch erst kurze Zeit verstrichen ist, wäre auch eine rückwirkende Minderung für den Zeitraum ab dem 21.06.2017 hier noch grds. möglich.

Andere Leistungen - z. B. Erstattung von Hotelkosten o. ä. - würden wieder davon abhängen, ab wann die Wohnung objektiv betrachtet unbewohnbar war.

Der Umstand, dass der Objektverwalter noch nicht persönlich erschienen ist, gibt besonderes Minderungsrecht und kann als solcher auch keine weiteren Ansprüche begründen. Da der Verwalter auf die Schadensmeldung reagiert und eine Installationsfirma geschickt hat, hat er sich der Sache angenommen und die Schadensbeseitigung eingeleitet. Es ist zwar nicht gerade üblich oder höflich, dass sich der Objektverwalter nicht persönlich bei Ihnen meldet, es reicht aber grds. aus, wenn er sich um die Beseitigung des Schadens und die Schadensregulierung mit der Versicherung kümmert.

Wie die Schadensregulierung mit der Versicherung läuft, ist Sache zwischen Eigentümer und Versicherung. Oftmals schickt die Versicherung einen eigenen Sachverständigen, der die notwendigen Arbeiten und damit die Höhe der zu erwartenden Kosten feststellt. Reicht der Versicherung ein Kostenvoranschlag einer Fachfirma aus und verzichtet sie auf eine eigene Begutachtung, wäre dies ebenso zulässig. In diesem Fall sollten Sie jedoch unbedingt darauf bestehen, dass der Objektverwalter sich den Schaden in Ihrer Wohnung ansieht, damit die Frage der Bewohnbarkeit geklärt wird.

Die Wohnung auf eigene Faust als unbewohnbar zu erklären, birgt das hohe Risiko, dass Sie auf den Kosten hängenbleiben. Sie müssten schon ausreichende Beweise (Dokumentationen, Zeugen, ärztliche Atteste usw.) beibringen, um nachzuweisen, dass Sie nicht in der Wohnung verbleiben konnten.

Für Schäden durch einen Wasserschaden an den eigenen Möbeln ist in erster Linie die Hausratversicherung zuständig. Bei maßangefertigten Einbauküchen kann in Ausnahmefällen aber auch ein Gebäudeversicherung zuständig sein. Dies wäre z. B. der Fall, wenn eine Trennung der Küche vom Gebäude mit erheblichen Werteinbußen verbunden wäre. Die Küche müsste zudem individuell für den entsprechenden Raum angepasst und angefertigt sein. Entscheidend ist hier immer der Einzelfall.

Allgemein wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Fälle, in denen heute eine Einbauküche noch als Teil der Gebäudeversicherung einzuordnen ist, eher die Ausnahme ist.

Würde Ihre Küche beim Abbau beschädigt - also kein direkter Schaden durch den Wasserschaden - käme dagegen eine Haftung des Ausführenden in Betracht. Gleiches gilt für Schäden, die beim Wiederaufbau entstehen würden.

Sie sollten bei Wasserschäden an den Küchenmöbeln vorsorglich den Schaden bei Ihrer Hausratversicherung melden. Lehnt diese die Regulierung mit Verweis an die Gebäudeversicherung berechtigt ab, wäre der Schaden bei der Gebäudeversicherung anzumelden. Dabei wäre dann die Ablehnung der Hausratversicherung vorzulegen, um Zuständigkeitsfragen zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 30.06.2017 | 14:11

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"Frau Jacobi ist ein Schatz und hat meine Fragen konkret und genau beantwortet und sich sehr viel Mühe gegeben.
Einfach nur Top!!!
mit viele Grüßen"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 30.06.2017 5/5,0
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