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Wasserschaden in ETW ohne Fremdverschulden innerhalb Gewährleistungsfrist


28.11.2011 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Schadensbeschreibung:

Wasserschaden im Badezimmer innerhalb des Rigipskoffers an der Warmwasser Zirkulationsleitung (Rückwand zur Küche). Eine Muffe wurde aus bisher nicht bekannten Gründen undicht. Fremdverschulden ist definitiv ausgeschlossen. Betroffene Stockwerke: 5
Gebäude befindet sich noch innerhalb der Gewährleistungsfrist.

Kein Gutachter bei geöffneter Wand (Rigipskoffer) hinzugezogen, trotz ausdrücklicher Aufforderung und Mangelmeldung (Sonder- und Gemeinschaftseigentum) an den Bauträger und die Hausverwaltung.
Nach langer Wartezeit wurde der Schaden, badseitig von der damals ausführenden Baufirma behoben und der Rigipskoffer erneuert.

Ein Gutachter, beauftragt durch die Hausverwaltung, kam erst als der Rigipskoffer bereits erneuert und wieder verschlossen war und stellte, welch Wunder, keine Feuchtigkeit mehr fest. Eine Überprüfung, wie z.B. Laboruntersuchung des Schimmels, wurde nicht in Auftrag gegeben.
Die Rückwand (Rigips) zur Küche wurde nur oberflächlich behandelt. Eine Trocknung wurde nicht durchgeführt. Die Isolierung um die defekte Rohrleitung wurde nicht erneuert.

Die Rückwand zur Küche wird nun in einer Wohnung, wo bereits der Schimmel in den Hängeschränken sichtbar ist, erneuert. Dies soll, obwohl noch innerhalb der Gewährleistungsfrist, der Gebäudeversicherung der WEG umgehängt werden. In allen anderen Wohnungen wird diese Maßnahme nicht durchgeführt.

Somit ergeben sich folgende Fragen:

Wer haftet hier für Folgeschäden?

Wie ist hier die Zuordnung der Schäden vorzunehmen? Ist ausschließlich Gemeinschaftseigentum betroffen oder sind Teile bzw. der gesamte Schaden dem Sondereigentum zuzurechnen? Wo ist hier die Grenze?

Wessen Versicherung muss für die Schäden aufkommen, welche innerhalb der Gewährleistungspflicht des Bauträgers am Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum auftreten? Die Gebäudeversicherung der WEG oder die Haftpflicht des Bauträgers bzw. der Firma, die die Arbeiten damals ausgeführt hat?

Wie uns die Hausverwaltung mitteilte, ist die Baufirma in Vorleistung gegangen (da noch Gewährleistung) und will sich nun die Kosten von der Gebäudeversicherung der WEG zurückholen. Dies betrifft die Instandsetzung des Rigipskoffers, welcher in allen betroffenen Stockwerken erneuert wurde, d.h. badseitig und nun auch küchenseitig wie o. beschrieben.
Der Austausch der Küchenrückwand in einer Wohnung soll nun ebenfalls über die Gebäudeversicherung der WEG abgerechnet werden. Ist dies der Normalfall?

Da ich mit der rein oberflächlichen Schimmelbekämpfung der Küchenrückwand nicht einverstanden bin, hat mir die Hausverwaltung folgenden Vorschlag gemacht: lt. Gutachter, wie bereits o. beschrieben kein Mangel mehr vorhanden, deswegen könnte ich Probeöffnungen durchführen lassen. Sollte sich Feuchtigkeit bzw. Schimmel nachweisen lassen, würde wiederum der Schaden von der Gebäudeversicherung übernommen, ansonsten solle ich die kompletten Kosten für den Abbau der Küchenzeile samt Probeöffnungen und Untersuchungen übernehmen.


-- Einsatz geändert am 28.11.2011 22:23:45
Eingrenzung vom Fragesteller
28.11.2011 | 22:21
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Ihren nachträglicheingrenzten Fragenkomplex gestatte ich mir wie folgt zu beantworten:


1. Wer haftet hier für Folgeschäden?

Für Folgeschäden, die aus der fehlerhaften Installation der Muffe an der Warmwasser Zirkulationsleitung resultieren, haften der Bauträger und der ausführende Handwerker Ihnen gegenüber als Gesamtschuldner und zwar der Bauträger aus §§ 280 ,631,634 BGB i.V.m. mit dem Bauvertrag und der Handwerker aus § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 249 BGB. Das Verschulden des Handwerkers muss sich der Bauträger nach § 278 BGB zurechnen lassen.


2. Wie ist hier die Zuordnung der Schäden vorzunehmen? Ist ausschließlich Gemeinschaftseigentum betroffen oder sind Teile bzw. der gesamte Schaden dem Sondereigentum zuzurechnen? Wo ist hier die Grenze?

Sämtliche Installationseinrichtungen für Strom, Gas, Heizung, Wasser und Abwasser stehen in gemeinschaftlichem Eigentum, soweit es sich um Hauptleitungen handelt ( § 5 Abs. 2 WEG). Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern, wie in Ihrem Fall die Warmwasser Zirkulationsleitung, ausschließlich dem Wohnungseigentümer und sind somit Sondereigentum ( BayObLG, Beschluss vom 31.10.2001 - 2Z BR 68/01)

3. Wessen Versicherung muss für die Schäden aufkommen, welche innerhalb der Gewährleistungspflicht des Bauträgers am Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum auftreten? Die Gebäudeversicherung der WEG oder die Haftpflicht des Bauträgers bzw. der Firma, die die Arbeiten damals ausgeführt hat?

Grundsätzlich kommt eine Gebäudeversicherung bei Leitungswasserschäden nur für Schäden an wesentlichen Gebäudebestandteilen auf. Hierunter zählen nicht Schäden an Schränken oder Möbel aufgrund des Leitungswasserschaden. Hierfür ist die Hausratversicherung zuständig. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Für Schäden an einer Einbauküche haftet die Gebäudeversicherung, wenn die Küche raumspezifisch geplant, also maßgefertigt ist. Für Schäden an üblichen Standardküchen, also nicht maßgefertigten, haftet wiederrum nur die Hausratversicherung.

Nach der Regulierung des Schadens nimmt die Versicherung, sei es die Gebäudeversicherung oder die Hausratversicherung, Regress beim Bauträger und dem eigentlichen Schadenverursacher, dem ausführenden Handwerker, bzw. setzt sich mit deren Haftpflichtversicherungen zwecks Ausgleichung des Schadens auseinander.

Gern steh ich bei Bedarf für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2011 | 22:36

Besten Dank für Ihre Antworten zu denen wir zu Frage 1 folgende Nachfrage haben:

Ist diese Haftung für Folgeschäden auf die direkten Schäden beschränkt oder gilt sie auch für später (Monate) auftretende z.B. Schimmelproblematiken und kann es da Probleme geben, wenn zunächst kein Gutachter zugegen war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2011 | 23:16

Sehr geehrter Fragesteller,

zu den Folgeschäden eines Wasserschadens gehört ganz sicherlich Schimmelpilzbildung. Probleme, dass insofern zunächst kein Gutachter zugegen war, sehe ich nicht, denn die Schimmelpilzbildung ist der geradezu klassische Fall der nicht ordnungsgemäßen Austrocknung eines Wasserschadens.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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