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Wasserschaden im Gemeinschaftseigentum / bzw. einzelne Eigentümer

28.01.2016 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Oktober 2013 haben wir eine Eigentumswohnung gekauft. Das Haus besteht insgesamt aus 8 Wohneinheiten, jeweils 4 Wohnungen Spiegelverkehrt. Zum Zeitpunkt des Kaufs waren keinerlei Wasserschäden, oder sonstige Schäden am Haus bekannt, wurden uns mitgeteilt, oder in den Protokollen der Eigentümerversammlungen in den Jahren von 2010 bis 2013 erwähnt.

In der letzten Eigentümerversammlung (2015), wurde nun bekannt, dass sich die Eigentümer auf der gegenüberliegenden Seite (von unserer Wohnung) über nasse Wände mit (erheblichen) Schimmel beschwerten.

Zitat aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung: "Grundsätzlich bestehen jedoch in allen Wohnungen an der Giebelseite (Hofzufahrt) seit Jahren Feuchtigkeitsschäden, welche zu deutlichen Schimmelschäden innerhalb der Wohnungen geführt haben.".

Es hat sich herausgestellt, dass dieser Schaden wohl schon aus dem Jahr 2003/04 datiert.

Seit diesem Zeitpunkt hat weder die Hausverwaltung, noch die einzelnen Eigentümer Unternehmungen angestrebt die Schäden zu beseitigen. Zusätzlich hat einer der Eigentümer die nassen Wände in seiner Wohnung schlicht weg mit Rigipsplatten bedeckt und dies bereits einige Male wiederholt.

Das Thema schlug auf, seitdem wir unsere Eigentumswohnung wieder verkaufen möchten, um uns eine größere Immobilie zu kaufen. Die Kaufinteressenten haben verständlicherweise Bedenken, durch die Aussage der Eigentümer in dem letztem Protokoll, unsere Immobilie zu kaufen. Ein offizielle Begutachtung von Sachverständigen und/oder Handwerkern gibt es nicht. Die Aussage auf nasse Wände beruht nur auf die einzelnen Eigentümer.

Frage: Wie ist der Schaden zu regulieren, etwa über die Eigentümergemeinschaft, die Hausverwaltung, oder die einzelne Eigentümer ?

Die Ursache des Schadens ist ebenfalls nicht bekannt. Daher erweitert sich die Frage grundlegend darauf, dass die Ursache entweder durch Äußere Einflüsse , oder durch durch innere Einflüsse der einzelnen Wohnungen Zustand gekommen ist.

Ich gehe aber davon aus, weil wohl alle Wohnungen auf der Seite betroffen sind, dass die Ursache von Außen kommt.

Die Wohnungen auf der anderen Seite, auch unsere Wohnung weisen keinerlei Schäden auf.

Wer haftet schlussendlich für diesen Schaden (Höhe nicht bekannt) und in wie weit wären mögliche neue Eigentümer davon betroffen, die über den Schaden informiert wurden?

Vielen Dank vorab für die Klärung meiner Frage.

Viele Grüße,




Sehr geehrter Fragesteller,



Frage 1:
"Wie ist der Schaden zu regulieren, etwa über die Eigentümergemeinschaft, die Hausverwaltung, oder die einzelne Eigentümer ?"

Erst einmal wäre es interessant zu wissen, woher der Feuchtigkeitsschaden überhaupt kommt. So kann als Ursache entweder ein Schaden am Gemeinschaftseigentum vorliegen ( z.B. undichte Stellen im Mauerwerk, fehlerhafte Abdichtung, etc.) der sich in das Sondereigentum der Ihnen gegenüberliegenden ETWs ausbreitet oder lediglich die Ursache im Sondereigentum haben ( z.B. falsches Lüftungsverhalten, etc.).


Dies scheint aber nach Ihrer Schilderung weder die Hausverwaltung noch die Eigentümergemeinschaft näher zu interessieren, wenn das Problem seit 2003 bekannt ist.

Grundsätzlich ist der Verwalter nur zur Vergabe von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, sofern ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt oder er dazu aufgrund besonderer Bestimmungen (etwa in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag) bestimmt ist. Verpflichtet ist er jedoch, den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überwachen , die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten festzustellen und darüber die Eigentümer zu informieren sowie sachdienliche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vorzubereiten und herbeizuführen.

Der erste Schritt wäre alson die seit über einem Jahrzehnt notwendige Bestandsaufnahme gewesen.

Sobald dies geschehen ist, wird sich daran die Frage der Haftung anschließen.


Frage 2:
" Wer haftet schlussendlich für diesen Schaden (Höhe nicht bekannt) und in wie weit wären mögliche neue Eigentümer davon betroffen, die über den Schaden informiert wurden?"

Hier werden bei einem Schaden am Gemeinschaftseigentum sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch teilweise für das Sondereigentum (unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes ) sowie die betroffenen Eigentümer selbst haften. Wer Schimmel mit Rigipswänden "bekämpft" dem wird an der Schadensentstehung und - vergrößerung mit Sicherheit ein kräftiges Mitverschulden (§ 254 BGB) angelastet werden.


Neue Eigentümer sind dann davon betroffen, weil diese mit dem Eigentumswechsel in die WEG eintreten und der Schaden und die zur Beseitigung notwendigen Kosten erst im Nachhinein feststehen werden. Dies kann man ggf. durch eine Regelung im Kaufvertrag vermeiden.



Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2016 | 11:26

Guten Tag Herr Folk,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Falls es dazu kommt, dass ich auch als Eigentümer, für einen langjährigen und bestehende Schaden hafte, für welchen die Eigentümergemeinschaft nicht verantwortlich ist, werde ich alles erdenkliche daran setzen, in keinsterweise dafür zu haften.

Es kann nicht sein, dass für verschwiegene Mängel ich als Eigentümer nun haften muss.

VG,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2016 | 11:42

Für Schäden, die nicht in die Verantwortlichkeit der Eigentümergeschaft fallen, haften Sie auch nicht

Ich wünsche Ihnen jedenfalls in der Sache viel Erfolg und stehe Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

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