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Wasserschaden durch Rohrbruch - Welche Kosten setzt man bei der Hausratsversicherung für durch Wasse

| 21.12.2005 16:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Meine Eltern sind Mieter einer liebevoll renovierten und eingerichteten 4-Zimmer-Altbauwohnung in der 2. Etage einen dreigeschossigen Wohnhauses. Während ihres Urlaubs im September platzte im Trockenboden, der sich über ihrer Wohnung befindet, ein Rohr. Das austretende heisse Wasser setzte sowohl ihre als auch die darunter liegende Wohnung innerhalb einer Stunde unter Wasser. Hausmeister und Feuerwehr wurden von den Nachbarn sofort alarmiert (diese hatten auch Schlüssel zu der Wohnung meiner Eltern), Küche, Bad, Toilette, Esszimmer und Flur standen jedoch bereits knietief unter Wasser.

In den ersten Tagen danach hat mein Schwager zunächst versucht, den Schaden zu begrenzen und hat Möbel, Hausrat und Kleidung soweit möglich in die beiden nicht betroffenen Räume gebracht. Leider haben die Handwerker dann später, statt dass sie alles herausgeräumt und eingelagert hätten, damit weiter gemacht. Aller Möbel, aller Hausrat und alle Kleidung wurde in diese beiden Räume gebracht und war dort allem Schmutz und Staub der dreimonatigen Sanierung ausgesetzt. Nichts war verpackt, abgedeckt oder sonstwie geschützt, im Gegenteil, die Bücher z.B. waren achtlos auf einen Haufen geworfen, das dazugehörige Regal einfach herausgerissen. Als meine Eltern dann vorzeitig aus ihrem Urlaub zurückkamen, hat man ihnen ein Apartment zum Wohnen zur Verfügung gestellt. Miete und Nebenkosten haben sie in voller Höhe die ganze Zeit weiterbezahlt. In der kaputten Wohnung versuchten sie weiter Schaden zu begrenzen und haben hierzu Kleiderständer und Bücherkisten gekauft und jeden Tag in der Wohnung herumgeräumt.

In den darauffolgenden Wochen wurde die Wohnung von Schimmelpilzen befallen und durfte nur noch mit Mundschutz betreten werden. Die Böden mussten komplett herausgerissen werden, und auf dem Teppichboden im Schlafzimmer meiner Eltern wuchsen grosse Pilze während nebenan im Schrank all ihre Kleider ungeschützt hingen. Die Sanierung der Wohnung ging nur schleppend voran, erst vor wenigen Tagen konnten meine Eltern einziehen. Die Versicherung des Hauseigentümers kommt für die Wiederherstellung der durch den Wasserschaden zerstörten Räume auf, und für die Unterbringung im Apartment. Die Hausratsversicherung meiner Eltern übernimmt die Kosten für den Hausrat, der durch den Wasserschaden zerstört wurde.
Nun stellen sich bezüglich der Schadensregelung einige Fragen:

1) Welche Kosten setzt man bei der Hausratsversicherung für durch Wasser zerstörte Gegenstände an? Neuwert? Zeitwert? Wiederbeschaffungswert?

2) Wer zahlt die Stromkosten für die Trockengeräte, die ca. drei Wochen lang Tag und Nacht liefen und wie lassen sich diese ermitteln?

3) Wer zahlt die Kleiderständer und Bücherkisten, die sie gekauft haben, um ihre Sachen in den beiden Räumen zu lagern?

4) Das Apartment war wesentlich kleiner und unkomfortabler als die Wohnung meiner Eltern, ganz trist, sie hatten keine richtige Küche, konnten sich kaum mehr kochen als einen Tee, eine Waschmaschine gab es auch nicht, und ein Telefon nur zum Hoteltarif. Meine Eltern haben in dieser Zeit furchtbar gelitten. Ich habe mir große Sorgen gemacht und hoffe dass sie nun in ihrer alten Wohnung wieder nach und nach in ihr altes Leben zurückfinden können. Haben sie denn aber nicht Anspruch auf eine Art Ausgleich wenigstens für den geringeren Komfort und Lebensqualität im Apartment und auch für die zusätzlichen Kosten?

5) Wer kommt für die Verschmutzungen und Schäden an Teppichböden, Vorhängen und Gardinen in den beiden nicht betroffenen Räumen auf? Diese sind durch die darin untergebrachten Möbel, Hausrat und Kleidung sehr mitgenommen. Überall sind die Handwerker über Wochen hindurchgelaufen, alles ist stark verschmutzt und die Schränke samt allem was drin ist mit einer feinen Staubschicht überzogen. Meine Mutter putzt nun schon seit Wochen und Monaten jeden Tag in der Wohnung herum, aber manche Dinge kann sie auch kaum sinnvoll reinigen, wie z.B. all ihre verstaubten Mäntel oder die 14 Kisten mit verstaubten Büchern. Müsste die Versicherung nicht eine professionelle Reinigung all dieser Dinge zahlen, wenn sie es schon versäumt hat, sie rechtzeitig in Sicherheit zu bringen?

6) Die Vorhänge und Gardinen in den zerstörten Räumen haben meine Eltern wegen der notwendigen Handwerksarbeiten abnehmen und reinigen und inzwischen wieder aufhängen lassen. Wer zahlt das?

7) Meine Eltern sind mit den Einräumungsarbeiten beim Einräumen von Geschirr, Büchern und allem anderen im Grunde völlig überfordert und meine Schwester und ich sind berufstätig und können da auch nur begrenzt helfen. Müßte die Versicherung da nicht wenigstens für Unterstützung sorgen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

1) Welche Kosten setzt man bei der Hausratsversicherung für durch Wasser zerstörte Gegenstände an? Neuwert? Zeitwert? Wiederbeschaffungswert?

Der Hausratsversicherung sollten die Anschaffungskosten und Anschaffungsdatum der einzelnen Gegenstände mitgeteilt werden. Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Natuaralrestitution, d.h. der ursprüngliche Zustand muss wieder hergestellt werden. Waren die Sachen aber bereits abgenutzt oder alt, wird nur der Zeitwert erstattet. Einzelne Wertbestimmungen hängen sehr von der Qualität und den sonstigen Eigenschaften des jeweiligen Gegenstandes ab. Schränke sollten eine Lebensdauer von mindestens 10 Jahren haben. Waren diese Schränke erst 2 Jahre alt, so werden pauschal 10 – 20 % abgezogen.
Bei „sonstigen Sachen" ist grundsätzlich der Wiederbeschaffungswert (Neuwert) der Versicherungswert. Sind die Sachen jedoch für den Zweck, für den sie bestimmt sind, nicht mehr verwendbar, ist der „geringere Wert“ zu ersetzen. Dieser geringere Wert aber ist der „gemeine Wert“, d. h. der Verkaufswert für den Versicherungsnehmer (vgl. Martin, Q III 59, 60).

Sofern der Wert der Gegenstände allerdings im Streit ist, hilft nur ein Sachverständiger weiter.

2) Wer zahlt die Stromkosten für die Trockengeräte, die ca. drei Wochen lang Tag und Nacht liefen und wie lassen sich diese ermitteln?

Die Stromkosten können an Hand eines Messgerätes, welches sich im Regelfall an den Geräten befindet, ermittelt werden. Durch Anfrage der Stromkosten bei dem jeweiligen Versorger können so exakt die zusätzlichen Kosten ermittelt werden.
Da die veranlasste Austrocknung der Wohnung mit Heizgeräten erkennbar der Instandsetzung der Wohnung diente und damit rechtlich der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters – sofern der Rohrbruch nicht von Ihren Eltern verursacht wurde – hat der Vermieter diese Kosten zu tragen.

3) Wer zahlt die Kleiderständer und Bücherkisten, die sie gekauft haben, um ihre Sachen in den beiden Räumen zu lagern?

Diese Kosten sind ebenfalls Kosten des Schadens und müssen – sofern sie notwendig waren, was im Einzelfall zu klären ist – vom Vermieter übernommen werden.

4) Das Apartment war wesentlich kleiner und unkomfortabler als die Wohnung meiner Eltern, ganz trist, sie hatten keine richtige Küche, konnten sich kaum mehr kochen als einen Tee, eine Waschmaschine gab es auch nicht, und ein Telefon nur zum Hoteltarif. Meine Eltern haben in dieser Zeit furchtbar gelitten. Ich habe mir große Sorgen gemacht und hoffe dass sie nun in ihrer alten Wohnung wieder nach und nach in ihr altes Leben zurückfinden können. Haben sie denn aber nicht Anspruch auf eine Art Ausgleich wenigstens für den geringeren Komfort und Lebensqualität im Apartment und auch für die zusätzlichen Kosten?

Ihre Eltern haben Anspruch, die Miete zu 100% zu mindern (so u.a. AG Friedberg WuM 1995, 393). Sogar eine fristlose Kündigung wäre möglich gewesen (so OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 26; LG Düsseldorf, WuM 1992, 187). Bei Schimmelpilzbefall ist die Miete ebenfalls zu 100% gemindert. Auch hier wäre die fristlose Kündigung möglich gewesen (LG Duisburg nzM 2002, 214). Die Gestellung des Apartments kann zusätzlich verlangt werden.

5) Wer kommt für die Verschmutzungen und Schäden an Teppichböden, Vorhängen und Gardinen in den beiden nicht betroffenen Räumen auf? Diese sind durch die darin untergebrachten Möbel, Hausrat und Kleidung sehr mitgenommen. Überall sind die Handwerker über Wochen hindurchgelaufen, alles ist stark verschmutzt und die Schränke samt allem was drin ist mit einer feinen Staubschicht überzogen. Meine Mutter putzt nun schon seit Wochen und Monaten jeden Tag in der Wohnung herum, aber manche Dinge kann sie auch kaum sinnvoll reinigen, wie z.B. all ihre verstaubten Mäntel oder die 14 Kisten mit verstaubten Büchern. Müsste die Versicherung nicht eine professionelle Reinigung all dieser Dinge zahlen, wenn sie es schon versäumt hat, sie rechtzeitig in Sicherheit zu bringen?

Wie bereits dargestellt, haben Ihre Eltern Anspruch auf komplette Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Wenn Ihre Eltern die Wohnung renoviert bzw. die erforderlichen Schönheitsreparaturen regelmäßig durchgeführt haben, dann muss der Zustand vor Eintritt des Wasserschadens auf Kosten des Vermieters (ggf. seiner Versicherung) wieder hergestellt werden. Dazu zählen auch die Kosten für die Reinigung von Gegenständen.
Dokumentieren Sie den vorhandenen Zustand möglichst mit Fotos und listen Sie alle beschädigten Gegenstände auf. Auch die beschädigten Gegenstände sollten vor einer ggf. erforderlichen Entsorgung fotografisch festgehalten werden.

Sollte es eine Auseinandersetzung geben, so wäre auch ein gerichtliches, selbständiges Beweisverfahren ein geeignetes Mittel, um die Beschädigung gerichtsfest zu dokumentieren. Der Sachverständige könnte dann auch gleich die Ersatzquote bestimmen.

6) Die Vorhänge und Gardinen in den zerstörten Räumen haben meine Eltern wegen der notwendigen Handwerksarbeiten abnehmen und reinigen und inzwischen wieder aufhängen lassen. Wer zahlt das?

Der Vermieter (s.o.)

7) Meine Eltern sind mit den Einräumungsarbeiten beim Einräumen von Geschirr, Büchern und allem anderen im Grunde völlig überfordert und meine Schwester und ich sind berufstätig und können da auch nur begrenzt helfen. Müßte die Versicherung da nicht wenigstens für Unterstützung sorgen?

Familiäre Hilfe wird nur in einem sehr begrenzten Umfang erstattet. Allerdings sollten Ihre Eltern ihren Vermieter auffordern, für die Einräumungsarbeiten und die weitere Wiederherstellung professionelle Hilfe zu stellen. Diese ist dann abrechenbar. Mit diesem Trick können auch die vergleichbaren Kosten für Ihre Mithilfe – allerdings ohne Mehrwertsteuer – ebenfalls angesetzt werden, sofern die Kosten notwendig und nachvollziehbar sind.


Abschließend sei empfohlen, dass Ihre Eltern für die gesamte Zeit, in der die Wohnung nicht benutzbar war, die Miete – auch nachträglich – zu 100% mindern sollten. Diese Mietminderung wird gegenüber dem Vermieter erklärt. Ebenso die Geltendmachung etwaiger weiterer Kosten, die im Zusammenhang mit dem Schaden entstanden sind, sowie auch die Ersatzansprüche für beschädigtes Mobiliar und sonstiges Eigentum. Die Höhe der Schäden kann im Einzelfall nur ein Sachverständiger klären.

Wichtig ist, den Schaden und seine Auswirkungen zu dokumentieren. Neben Fotos sollten auch Notizen und Zeugenaussagen festgehalten werden. Sollte es einen Prozess geben, ist es nicht unwahrscheinlich, dass der genaue Schadenshergang und die im Einzelnen beschädigten Gegenstände genau nachgewiesen werden müssen. Wenn sich dann ein Zeuge nicht erinnern kann, bleiben Ihre Eltern womöglich auf dem Schaden sitzen.

Wenn die Mietminderung angezeigt wurde – die Minderung wird nach aktueller Rechtsprechung des BGH im Wohnraummietverhältnis von der Warmmiete (also inklusive Betriebskosten) vorgenommen, dann kann die Folgemiete auch mit den zu unrecht gezahlten Mieten verrechnet werden.
Die Minderung dauert dabei während der Unbenutzbarkeit zu 100% an. Bei Wiederherstellung während des laufenden Monats muss entsprechend der mangelfreien Tage angeglichen werden.
Da die Trocknungsgeräte 24 h am Tag laufen müssen, berechtigt auch dies – bei ansonsten möglicher Nutzung zu weiterer Minderung je nach Anzahl der betroffenen Wohnfläche.

Sollten Sie weitere Informationen benötigen, so rufen Sie mich gerne dazu an, 0211-949 20 6-45.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Grüter

Grüter, Momberger & Partner
Rechtsanwälte & Steuerberater
Sutbertusstraße 123
40223 Düsseldorf

www.gruemo.de
S.Grueter@Gruemo.de



Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2005 | 16:04

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort! Verstehe ich das richtig, dass meine Eltern für die gesamte dreimonatige Sanierungsdauer keine Miete hätten zahlen müssen, obwohl sie in einem Apartment untergebracht waren? Als sie die Miete damals einbehalten wollten, hat ihnen der vermieter nämlich gesagt, dann müssten sie eben die (höheren) Kosten des Apartments tragen. Wenn sie das nicht gemußt hätten - haben Sie dann vielleicht irgendwelche Erfahrungen oder Ratschläge, wie man so etwas möglichst auf gütlichem Wege erreicht? Meine Eltern möchten auf keinen Fall prozessieren und legen großen Wert auf ein gutes Verhältnis zu ihrem Vermieter - das ist eine Wohnungsbaugesellschaft, die die Abwicklung des Schadens komplett ihrer Versicherung übergeben hat. Haben Sie einen Rat, wie man so etwas am besten angeht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2005 | 18:23

Nachfrage

1.
Die Unbewohnbarkeit der Wohnung bedeutet eine Minderung der Warmmiete für die Dauer der Unbewohnbarkeit um 100%. D.h., dass Ihre Eltern für die gesamte Dauer der Unbewohnbarkeit keine Miete schulden. Dies ist ein gesetzlicher Anspruch aus § 536 BGB.
Auch für die Zeit der nur eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit ist die Miete gemindert. Dabei richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dies muss ggf. von einem Sachverständigen überprüft werden, da sich generelle Kriterien nicht festlegen lassen. Die erste Wahl fällt dabei auf ein gerichtliches, selbständiges Beweisverfahren. In diesem Verfahren klärt der Sachverständige unabhängig von einem Verfahren, wie hoch die Minderung für die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit bemessen ist. Der so ermittelte Beweis kann in einem späteren Gerichtsverfahren bsp. über die Miete in das Verfahren eingebracht werden und steht fest. D.h. es muss dann über die Minderungsquote kein weiterer Beweis mehr geführt werden.
Allerdings macht ein selbständiges Beweisverfahren nur Sinn, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung noch vorhanden ist oder an Hand von geeigneten Fotos und Zeugenaussagen derart nachgewiesen werden kann, dass sich der Sachverständige ein umfassendes Bild machen kann.

Die Hotelkosten und Auslagerung der Möbel schuldet der Vermieter ebenfalls in der Zeit der vollständigen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. Die Renovierung der Wohnung und der Beseitigung des Wasserschadens stellt eine Maßnahme zur Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit dar. Aus diesem Grunde führt die Regelung aus § 554 Abs. 4 BGB für Ihre Eltern dazu, dass der Vermieter alle Aufwendungen in angemessenem Umfang ersetzen muss, die Ihre Eltern infolge der Maßnahme tätigen mussten.
Hätte der Vermieter sich nicht um ein Hotel gekümmert, so hätten Ihre Eltern ein solches beziehen können. Entscheidend ist, dass die Hotelunterbringung angemessen ist; angemessen bedeutet dabei, dass ein vernünftiges Verhältnis zwischen Hotelangebot und Nutzungsdauer zur Größe der Wohnung und der Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt.
Daraus ergibt sich auch, dass Hotelunterbringungskosten bei Unbewohnbarkeit der Wohnung dann nicht ersetzt werden, wenn die Unbewohnbarkeit nur von kurzer Dauer und bsp. nur tagsüber gegeben war, was in Ihrem Fall anders war.
Zu den Kosten der Hotelunterbringung gehören auch die Kosten der Verpflegung – es sei denn, Ihre Eltern hätten ein Hotelappartement mit Küche angemietet.
Von der Verpflegung sind allerdings die ersparten Verpflegungskosten abzuziehen, d.h. die Kosten, die Ihre Eltern auch gehabt hätten, wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre.
Nur am Rande sei erwähnt, dass Ihre Eltern in Anbetracht des Schadens nicht verpflichtet wären, sich bei Bekannten oder Familienangehörigen einzumieten (vgl. AG Köln, WuM 1981, 95).

Die Kosten für die Auslagerung von Möbeln sind ebenso ersatzfähig (vgl. AG Braunschweig, WuM 1990, 443) wie die Kosten der Reinigung der Wohnung von Staub und Schmutz einschließlich der Verwendung von Putzmaterialien (Harsch in Lützenkirchen, H Rn. 79).
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist zu ersetzen, selbst, wenn diese bereits fällig waren (LG Hamburg, WuM 1993, 399, OLG Nürnberg, WuM 1999, 121). Es wird hier aber ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen. Ähnlich verhält es sich, wie bereits geschildert, mit den Kosten für die Anschaffung von Möbeln.
Eigenleistungen werden übrigens mit einem Satz von ca. 10,00 €/Stunde für angemessen erachtet (vgl. LG Essen, WuM 1989, 372). Wie bereits mitgeteilt, gehen andere Gerichte von den Kosten der Stundensätze abhängiger Arbeitnehmer aus (so AG Braunschweig, WuM 1990, 340). Auch die Kosten von Arbeitshilfen sind zu ersetzen. Das Gericht kann diese Kosten nach § 287 ZPO schätzen.

Vergessen Sie bitte nicht, dass die Minderung von der Bruttomiete, also der Warmmiete erfolgt. Gleichwohl muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die während der Minderung nicht gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen als gezahlt ansetzen!

Bitte bedenken Sie, dass die Ersatzansprüche Ihrer Eltern nach § 548 BGB innerhalb von 6 Monaten verjähren. Der Anspruch auf Minderung der Miete verjährt nach normalen Regeln innerhalb von 3 Jahren und kann rückwirkend eingefordert werden.

2.
Ihre Eltern sollten mit dem Vermieter ein offenes Wort sprechen und die entstandenen Kosten nachvollziehbar aufschreiben. Dies ist für den Vermieter auch die Grundlage der Weitergabe der Kosten an die Versicherung.
Wegen der kurzen Verjährungsfrist wird der Vermieter Ihrer Eltern verstehen, dass schnelles Handeln geboten ist, um einen Prozess zu vermeiden.
Sollte der Vermieter sich dennoch stur stellen, so können Sie die oben zitierten Urteile benennen. Teilen Sie dem Vermieter ruhig mit, dass ein gerichtliches Verfahren kein Krieg bedeutet, sondern allenfalls der Klärung einer Rechtsfrage dient, die keine der Parteien beantworten kann. Das gerichtliche Verfahren ist ein demokratischer Schlichtungsprozess, der zu einem Ergebnis führt, welches beide Parteien akzeptieren müssen. Gerade dieser unemotionale Ansatz des Gerichtsverfahrens führt dazu, dass man sich später wieder in die Augen schauen kann.
Der beste Weg ist die offene Aussprache mit dem Vermieter. Der Vermieter hat auch andere Möglichkeiten, einen finanziellen Vorteil zu gewähren. So kann die Miete für ein Jahr insgesamt reduziert, eine fällige Mieterhöhung ausgesetzt oder – gerade bei Verwaltungsgesellschaften – die Renovierung der Wohnung bzw. die Schönheitsreparaturen durch Mitarbeiter der Verwaltungsgesellschaft kostenlos für Ihre Eltern erledigt werden. Sofern mietvertraglich eine Endrenovierung vorgesehen ist, kann der Vermieter auch auf diese verzichten.

Sollten Sie weitere Fragen haben, so können Sie mich auch gerne anrufen.

Stephan Grüter, 0211 – 949 20 6-20 bzw. 0211 – 949 20 6-45

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