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Wasserschaden durch Rohrbruch - Frage: Wer muss die Kosten für den Teppich tatsächlich tragen?


19.04.2005 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Betreff: Wasserschaden durch Rohrbruch

Es handelt sich um einen Wasserschaden in meiner Erdgeschossmietswohnung durch Rohrbruch zwischen 1. und 2. Etage am 22.3.05 morgens in aller Frühe. Ich wurde von platschendem Wasser geweckt, das durch die Decke in meine Wohnung eindrang und Bad sowie teilweise Flur und Küche unter Wasser setzte. Die Hauptzuwasserleitung wurde von der über andere Mieter informierten Feuerwehr abgedreht. Gegen 5°°Uhr erreichte ich tel. meinen Vermieter im Hause, der die Sache auch gleich in Augenschein nahm. Decke und Wände in Bad, Flur und Küche waren teilweise aufgeweicht, der Putz teils aufgebrochen, alle angrenzenden Türrahmen massiv aufgeweicht, teils aufgebrochen, die Farbe abgehoben. Die Dielen des Flurbodens haben sich teilweise (und inzwischen größtenteils auch wieder zurück-)gewölbt (möglicherweise Abschliff aller und Ersatz einer Diele). Der vom Vermieter beauftragte Handwerker (Elektro-Maler-Trockenbau) empfahl den Teppichboden im Flur wegen Schadens gleich zu entfernen und zu entsorgen und mit seiner Beteuerung, dass es sicher wie immer in solchen Fällen alles die Versicherung des Vermieters (Hauses) tragen wird, ließ ich ihn gewähren. Sonst kamen keine persönlichen Gegenstände von mir zu Schaden. 2 Tage später, am 24.3.05, kam eine Gutachterin der Versicherung des Hauses, nahm alles in Augenschein, meinte den Teppich müsse meine Hausrat-Versicherung tragen. Ich entgegnete, dass ich erstens keine Solche habe und zweitens ich nicht verstehe, wieso ein solcher Schaden, der nicht durch mich, sondern durch Rohrbruch also das Haus selber verursacht worden ist, gegen den das Haus versichert ist, von meiner Seite/Versicherung getragen werden soll. Sie antwortete lapidar, das sei aber so, wenn ich keine Hausrat-Versicherung besäße, müsse ich es halt selber tragen und verschwand. Mein Vermieter verweist ganz einfach auf die Allianz-Versicherungs-Gutachterin. Ein Freund sagte mir, bei einem vergleichbaren Schaden bei ihm habe das die Versicherung genauso versucht, er konnte es mit o.g. Argumentation zu seinen Gunsten klären. 1. Frage: Wer muss die Kosten für den Teppich tatsächlich tragen? Wie argumentiere, worauf verweise ich ? 2 Wochen lang stand hier ein Gerät zur Trocknung im Bad, mit mäßigem Erfolg. Die Decken sind weiter nass und sollen nun von alleine trocknen. Der Flur riecht noch erheblich feucht und muffig, der Anblick ist nicht erquicklich. Da ich in der teilgewerblichen Wohnung auch hauptberuflich arbeite mit Kundenverkehr (Vermieter ist informiert und einverstanden von Beginn des Mietvertrages an), die Küche ist mein Wartezimmer, bin ich in meiner Arbeit schon beeinträchtigt. Darüberhinaus wird es bis zur endgültigen Reparatur des Schadens durch weitere Trocknung mit weiterhin unschönem Anblick und Geruchsbelästigung und anschl. die Reparaturarbeiten selbst noch einige Zeit dauern. Dazu werde ich einige Tage (oder möglicherweise 1-2 Wochen?) in der Wohnung nicht arbeiten können. Nun ist die 2. Frage, ob, wie und inwieweit ich Erstattung für beruflichen Einkommensausfall u/o Minderung des (v.a. beruflichen) Wohnwertes geltend machen kann? Dann die allgemeine Frage, worauf / auf welche Quelle / Autorität ich mich argumentativ beziehe. Ich bin wie gesagt weder hausrat- noch miet-/rechtsschutzversichert. Danke für Ihre Antwort. mit freundlichen Grüßen


Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen.

1)
Die Kosten für den Teppich muss grundsätzlich der Verursacher des Schadens tragen. Sollte der Rohrbruch in den Verantwortungsbereich des Vermieters als Eigentümer des Hauses fallen, ist dieser zum Schadenersatz verpflichtet.
Argumentierne können Sie hier ganz einfach mit dem sog. Verursacherprinzip. Die Wasserleitung zählt zum Haus und dafür ist der Eigentümer verantwortlich. Dies insbesondere, da Sie keine Hausratversicherung abgeschlossen haben. Machen Sie den Schaden daher schriftlich beim Vermieter geltend.

2)
Für die Zeit, in welcher der vetragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist, sind Sie berechtigt die Nettomiete entsprechend zu mindern. Für gewerbliche Verluste wird der Vermieter allerdings nicht aufkommen müssen, da die Wohnung wohl zu Wohnzwecken vermietet ist und ein gewerblicher Mietvertrag nicht existiert.
Die Mietminderung dürfte sich in Ihrem Fall bei ca. 20-25 % der Nettokaltmiete bewegen. Das Recht zur Mietminderung ergibt sich aus § 536 BGB. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der jeweiligen Beeinzrächtigung der Mietsache. Hierzu gibt es eine Fülle von maßgebenden Urteilen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2005 | 11:18

Nachfrage:

Sehr geehrter Herr Kah,

Danke für Ihre Antwort, die einen Teil meiner Anfrage wohl und gut beantwortet hat. Folgende Frage bleibt noch:

Die Wohnung habe ich wie schon beschrieben wohl teilgewerblich gemietet und ich zahle daher von Beginn an (entgegen Ihrer Annahme) einen (zwar wohl geringen) Teilgewerbezuschlag von 25,-€/Monat. Mietvertragsbeginn war 9.96, (teil-)gewerblich nutze die Wohnung ich erst seit 3.99 . Ergeben sich nun wegen des Wasserschadens Ansprüche wegen Minderung auch des gewerblichen Nutzwertes und v.a. bei (bisher noch nicht eingetretenem) gewerblichen Ausfall wegen der (zu erwartenden) Umstände bei den noch anstehenden Reparaturarbeiten? Und die nicht unwesentliche Frage dabei: Ist da nicht die Versicherung des Hauses (allein?) in der Pflicht (es gibt viel gößere Gewerbetreibende im Haus als mich, der Vermieter dürfte also für den Fall versichert sein), auch bei dem Teppich ? Oder müsste das (oder teilweise) der Vermieter tragen. Das möchte ich schon berücksichtigen, da ich das Mietverhältnis nicht unangemessen belasten möchte. Wie soll ich mich verhalten ?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2005 | 11:01

Guten Tag,

bitte entschuldigen Sie die verspätete Beantwortung Ihrer Nachfrage. Es gab wohl Probleme innerhalb des Systems.

Nun zu Ihrer Nachfrage.

Sämtlicher Schaden, der Ihnen durch den Wasserschaden entstanden ist, muss zunächst durch den Verursacher ausgeglichen werden. Sollte eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vereinbart gewesen sein, wäre auch eines gewerblichen Ausfalls ersatzfähig. Es gibt hier sogar entsprechende gewerbliche Betriebsausfallversicherungen.

Soweit sich der tasächliche Verursacher nicht feststellen lässt bzw. dieser nicht vorsätzlich gehandelt hat, trägt die Gebäudeversicherung des Vermieters den Schaden. Die Kosten für diese Versicherung hat der Vermieter ja schließlich ohnehin über die monatlichen Betriebskosten den Mietern auferlegt.

Sie sollten den Schaden so schnell als möglich beim Vermieter geltend machen, Dieser sollte dann alles an die Gebäudeversicherung weiterleiten. Fristen zur Geltendmachung des Schadens sind gesetzlich nicht geregelt.

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