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Wasserschaden der darunter liegenden Mietwohung durch undichtes Dach

29.11.2017 11:11 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Ich bin Mieter des 4. OG darüber befindest sich ein kleines unbewohntes Dachgeschoss. Das darüber befindliche Dach wurde abgedeckt und auch die gesamte Dachrinne wurde weggerissen. Seit den 01.11.2017 Monat habe ich somit den Wasserdurchtritt und somit verbunden Wasserflecke im erheblichen Zustand in Küche Bad und Schlafzimmer. Seit dem 10.11.2017 stehen in Küche und Badezimmer Trocknungsgeräte, welche ausser nachts 22-7Uhr unentwegt laufen. Nun seit dem 28.11.2017 laufen Bauarbeiten am Dach mit erheblichen Lärmbelästigungen und das gesamte Haus ist eingerüstet. Nach Abschluss der Trockenlegung und Schadensbeseitigung werden in allen 3 Zimmern Malerarbeiten durchgeführt.
Meine Frage dazu, in welchem Masse berechtigt mich dies zur Mietminderung und ist diese dann bis zur vollständigen Nutzbarkeit der Wohnung also nach Malerarbeiten gültig.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Höhe der Mietminderung berechnet sich immer danach, wie stark die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung eingeschränkt oder aufgehoben ist. Feste Werte für die Höhe der Minderung gibt es nicht, sondern es ist immer der Einzelfall entscheidend. Tabellen, die man im Internet zum Thema Mietminderung findet, sind daher nur Orientierungshilfen und können nur Richtwerte angeben.

Durch die Trockengeräte und die Handwerkerarbeiten am Dach entstehen deutliche Lärmbelästigungen. Diese berechtigen grds. zur Mietminderung, wenn dadurch der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist. Mildernd ist hier bei der Höhe der Mietminderung wohl zu berücksichtigen, dass die Trockengeräte nachts nicht laufen und auch die Handwerkerarbeiten nachts nicht durchgeführt werden, sodass die Nachtruhe grds. gewahrt ist.

Eine konkrete Minderungsquote anzugeben, ohne die genauen Umstände des Einzelfalls zu kennen, ist immer schwierig. Dies auch vor dem Hintergrund, dass eine unberechtigt hohe Minderung zu Mietschulden führen kann, die dann schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand rechtfertigen würde.

Ausgehend von Ihrer Schilderung würde ich hier eine Mietminderung zwischen 20% und 30% veranschlagen, da die Räume grundsätzlich noch nutzbar und bewohnbar sind und sich die Lärmbelästigungen überwiegend auf die Tagesstunden beschränken.

Da die Malerarbeiten in der Wohnung die Gebrauchsfähigkeit einschränken werden, ist auch dann eine Mietminderung möglich. Nach meinen Erfahrungen dürfte die oben veranschlagte Quote auch für diesen Zeitraum noch angemessen sein.

Haben Sie selbst den Eindruck, dass die Beeinträchtigungen durch die Malerarbeiten in der Wohnung größer sind als während der Trocknung / Dachreparatur, können Sie die Minderung ggf. auch noch leicht erhöhen, wobei ich hier vorsorglich unter 50% bleiben würde.

Umgekehrt ist es aber auch zu empfehlen, die Minderung herabzusetzen, wenn die Beeinträchtigungen in der Wohnung geringer werden.

Die Mietminderung können Sie grds. solange fortsetzen, bis die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung wieder komplett hergestellt ist. Wie beschrieben kann in dieser Zeit aber u. U. eine Anpassung der Minderungshöhe geboten sein, um keine Mietrückstände zu riskieren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Nachfragen / Verständnisfragen nutzen Sie bitte die Nachfrageoption auf diesem Portal.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin





Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2017 | 20:24

Ich habe 30% derzeit angesetzt bei aufgestellten Kondestrocknern, nun sollen jedoch grossflächige Trocknungsgeräte mit Wandöffnungarbeiten folgen, Ist dann eine nachträgliche Erhöhung der Mietminderung erfolgreich und weches Mass kann man dann ansetzten.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2017 | 23:00

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sofern es durch die großflächigen Trocknungsgeräte und Wandöffnungen zu stärkeren Beeinträchtigungen kommt, kann die Mietminderung ab dem Zeitpunkt erhöht werden, ab dem die Gebrauchsfähigkeit weiter abnimmt bzw. beeinträchtigt wird. Dem Vermieter kann dann mitgeteilt werden, dass aufgrund der zunehmenden Gebrauchsminderung die Mietminderung ab dem XXX von 30% auf die neue Quote angehoben wird.

Je nachdem, wie stark die weitere Gebrauchsbeeinträchtigung durch größere Trockunungsgeräte und die Wandöffnungen ist, halte ich hier eine Minderung bis zu 50% für wahrscheinlich.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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