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Wasserschaden bei Neubauwohnung - Schadensersatz trotz Nachbesserung?

11.06.2015 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


22:35

Zusammenfassung: Nutzungsausfallentschädigung bei einer Wohnung wegen eines Wasserschadens.

Guten Tag,

wir haben eine Neubauwohnung erworben und sind in diese auch Anfang Februar 2015 eingezogen. Nach ca. einem Monat traten an Wänden im Badbereich Wasserflecken auf.
Wir haben den Bauträger sowie die Sanitär-Handwerksfirma informiert.
Es wurde bei einer Messung des Warmwasserdrucks festgestellt, dass dieser abfällt. Nach dem Entfernen einiger Fliesen wurde ein Leck bei einer Rohrverpressung in der Dusche festgestellt und behoben.
Anschließend wurde Geräte zur Trocknung aufgestellt (Sauggeräte und Kondenstrockner) in Flur und Bad, später kamen auch noch Heizplatten hinzu.
Da eine Wand nicht gut abgetrockent ist, wurde ein weiteres Leck vermutet aber nichts gefunden. Schlussendlich ist auch diese Wand getrocknet, allerdings hatte sich dies bis 29.05.2015 hingezogen (Wände wurden wieder tapeziert und gestrichen + Fliesen wurden eingesetzt).
Während dieser ca. 2,5 Monaten hatten wir über 1,5 Monate die o.g. Trockengeräte in Flur und Bad stehen, die täglich zwischen 10-12 Stunden laufen mussten und auch gelaufen sind. Die Dusche war ca. 4 Wochen nicht verwendbar (mussten auf die Badewanne ausweichen).
Wir haben ein kleines Kind (1,5 Jahre) und konnten uns in der Zeit, in der die Trockengeräte liefen, tagsüber nicht in der Wohnung aufhalten.

Frage 1: Haben wir hier ein Recht auf Minderung der letzten Kaufpreisrate aufgrund der Einschränkungen während der Sanierung? Der Schaden ist ja nicht nach Wohnungsübernahme (Ende Januar 2015) entstanden, sondern erst nach Einzug sichtbar geworden. Wir konnten die Wohnung in der Zeit nicht wie gewünscht nutzen. Wenn ja was kann hier angesetzt werden?

Frage 2: Haben wir ein Recht auf Kaufpreisminderung aufgrund des entstandenen Schadens? Wenn wir irgendwann in Zukunft die Wohnung verkaufen möchten, müssen wir wahrscheinlich angeben, dass es in der Neubauwohnung einen Wasserschaden gleich zu Beginn gab. Ich kann mir vorstellen, dass dies potentielle Käufer abschreckt bzw. zu einer Kaufpreisreduzierung anregt - sprich, dass wir die Wohnung schlechter verkaufen können. Ich habe hierzu folgendes gefunden "Urteil des OLG Stuttgart Urteil des OLG Stuttgart (Az. 12 U 74/10).

Vielen Dank für eine zeitnahe Rückmeldung. Wenn möglich unter Angabe von Urteilen vergleichbarer Fälle.

Mit freundlichen Grüßen
12.06.2015 | 00:11

Antwort

von


(81)
Bleidenstraße 2
60311 Frankfurt
Tel: 069-348742380
Web: http://kanzlei-franz.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Besteht ein Minderungsrecht infolge eingeschränkter Nutzbarkeit?

Im Hinblick auf die eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung steht Ihnen zwar kein förmliches Minderungsrecht zu. Allerdings können Sie einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen, sofern Ihr Vertragspartner den Wasserschaden zu verschulden hat.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es seit langem anerkannt, dass bei gewissen Objekten eine "Nutzungsausfallentschädigung" geltend gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 09.07.1986, Az.: GSZ 1/86). Voraussetzung ist lediglich, dass es sich bei dem maßgeblichen Objekt um eine Sache handelt, auf deren ständige Verfügbarkeit der Berechtigte für die "eigenwirtschaftliche Lebenshaltung" typischerweise angewiesen ist. Dies ist bei Wohnraum der Fall.

Da Ihre Wohnung nicht dauerhaft unbewohnbar war, sondern etwa 10–12 Stunden am Tag während der Trocknung, können Sie lediglich eine teilweise Nutzungsausfallentschädigung verlangen. Für die 1,5 Monate der Trocknung durch spezielle Geräte können Sie daher etwa 40–50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ersetzt verlangen.

Die ausgeschlossene Nutzungsmöglichkeit der Dusche ist demgegenüber nicht weiter zu berücksichtigen, da Sie mit der Badewanne einen gleichwertigen Ersatz hatten.

Falls die Trocknungsgeräte über Ihren Stromzähler gelaufen sind, so hat Ihr Vertragspartner weiterhin auch die entstandenen Stromkosten zu tragen.

Sowohl die Nutzungsausfallentschädigung als auch die Stromkosten können Sie mit Ihrer fälligen Kaufpreisrate verrechnen. Eine solche Aufrechnung ist allerdings nur möglich, sofern in Ihrem Vertrag kein wirksames Aufrechnungsverbot enthalten ist. Hier möchte ich Ihnen empfehlen, den Vertrag und vor allem die AGB auf eine entsprechende Bestimmung zu untersuchen.

Sollte im Vertrag tatsächlich ein wirksames Aufrechnungsverbot enthalten sein, so wäre eine Aufrechnung nicht möglich. In diesem Fall müssten Sie die letzte Rate des Kaufpreises vollständig bezahlen. Gleichzeitig könnten Sie von Ihrem Vertragspartner jedoch ebenfalls Zahlung verlangen (Nutzungsentschädigung & Schadensersatz).


2. Bestehen Ansprüche wegen eines Wertverlusts?

Einen Anspruch auf Minderung wegen eines dauerhaften Wertverlusts sehe ich in Ihrem Fall als nicht gegeben.

Ein Wertverlust ist vor allem bei umfangreichen Eingriffen in die Bausubstanz anzunehmen. Weiterhin muss aus der Sicht eines neutralen Dritten die Befürchtung bestehen, dass das Gebäude allgemein qualitativ minderwertig errichtet ist, sodass mit weiteren potenziellen Schäden zu rechnen ist.

Diese Voraussetzungen sind in Ihrem Fall nicht erfüllt. Ein undichtes Rohr gehört gewissermaßen zu den "Kinderkrankheiten" einer Immobilie. Die durchgeführte Trocknung war letztlich eher eine Routinemaßnahme und kein umfangreicher Eingriff.

Im Übrigen haben Verkäufer keineswegs die Verpflichtung, potenzielle Käufer ungefragt über jeden erdenklichen Vorschaden aufzuklären. Eine solche Verpflichtung besteht lediglich bei solchen Vorschäden, die für den Käufer erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind. Erfasst sind hiervon vor allem schwerwiegende Schäden. Bei einem reibungslos beseitigten Feuchtigkeitsschaden aufgrund undichter Rohre ist dies aber nicht der Fall.


Ich hoffe sehr, Ihnen mit meinen Antworten geholfen zu haben. Bei Unklarheiten stehe ich für eine Rückfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Christian D. Franz


Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2015 | 21:23

Sehr geehrter Herr Franz,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Es ist zwar schon eine Weile her, aber ich denke ich habe noch eine Nachfrage gut.

Der Bauträger weigert sich nun eine Minderung aufgrund eingeschränkter Nutzbarkeit zu aktzeptieren, mit der Begründung, dass der Wasserschaden ja erst nach Wohnungsübergabe aufgetreten ist. Er verweißt mich damit zu der Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Schadensbehebung auch übernommen hat.

Nun sage ich, dass es vorher nicht wirlich zu bemerken war, da ja die Dusche auch niemand benutzt hat, aber ich befürchte hier nicht weiter zu kommen.

Mein Frage ist nun, ob ich den Anspruch wegen Minderung aufgrund eingeschränkter Nutzbarkeit auch gegenüber unser WEG Versicherung geltend machen kann, wie vom Bauträger vorgeschlagen?
Oder geht dies nicht, weil die nun wirlich nicht der Schadensverursacher ist.

Meiner Meinung nach ist für den Schaden der Sanitärinstallateur verantwortlich, jedoch habe ich mit diesem ja keine wirkliche vertragliche Beziehung (außer für Mehrpreise bei Sonderwünschen...).

Ich hoffe Sie können mir hierzu nochmal eine fundierte Antwort zukommen lassen.

Ich bedanke mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2015 | 22:35

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.


Hinsichtlich der Nutzungsausfallentschädigung sehe ich den Bauträger nach wie vor in der Pflicht. Entscheidend ist allein, dass im Zeitpunkt der Übergabe ein Sachmangel vorgelegen hat. Die Tatsache, dass der Wasserschaden erst nach Übergabe eingetreten ist, schließt Ansprüche keineswegs aus. Solange der Wasserschaden auf einer unsachgemäßen Installation usw. beruht, haftet der Bauträger und muss somit eine Nutzungsausfallentschädigung leisten. Für etwaige Fehler des Sanitärinstallateurs hat der Bauträger einzustehen.

Ob Sie sich daneben auch an die Versicherung Ihrer WEG halten können, ist aus der Ferne leider nicht zuverlässig einzuschätzen. Entscheidend ist hier, welche konkreten Risiken vom Versicherungsvertrag erfasst sind. Erfahrungsgemäß werden Schäden infolge ursprünglicher Baumängel jedoch eher nicht ersetzt. Sofern Sie überlegen, sich an die Versicherung zu wenden, sollten Sie dies durchaus tun. Ein Risiko gehen Sie mit einer entsprechenden Anfrage nicht ein.


Mit freundlichen Grüßen
Christian D. Franz, Rechtsanwalt

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