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Wasserschaden an vermieteter Eigentumswohnung durch WEG

27.03.2021 14:34 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:00

Zusammenfassung: Schimmel, WEG, Hausverwaltung, Schadensersatz

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer von einer Mietwohnung.

Die betroffene Wohnung liegt im höchsten Stockwerk direkt unter dem Dach. Es wurde im Haus die Heizungsanlage modernisiert. Ein Zimmer ist seit Mitte Dez. 2020 wegen Wasserschaden nicht nutzbar. Die Wand um den Kamin ist von der Decke bis zum Fußboden komplett nass. Schimmelflecken bilden sich immer wieder. Mir wurde mitgeteilt, dass das Problem dadurch entsteht, dass die neue Heizungsanlage wenige Warmluft durch den Kamin nach draußen abgibt. Der Kamin ist kälter als vorher und Feuchtigkeit bildet sich im Zimmer auf der Wand um den Kamin. Um den Mangel zu beseitigen, muss man die Heizungsanlage mit einer neuen Investition nachrüsten. Die Nachrüstung lässt sich nur durch eine Eigentumsversammlung genehmigen. Nun sind fast vier Monate verstrichen, nichts ist geschehen.

Deswegen wende ich mich an Sie mit folgenden Fragen:
1. Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung die Behebung des Problems immer hinauszögert?
2. Was kann ich tun, wenn die Eigentumsversammlung der Nachrüstung der Heizungsanlage nicht zustimmt?
3. Mein Mieter fordert Mietminderung. Ist eine 20% Minderung von der Gesamtmiete incl. Nebenkosten berechtigt?
4. Wie kann ich meinen Anspruch auf Schadenersatz wegen der Mietminderung gegenüber der Hausverwaltung geltend machen?
5. Schimmelflecken an der Wand wurden mehrmals vom Hausmeister entfernt, bilden sich aber immer wieder neu. Eine gründliche Entfernung ist z.Zt. nicht möglich, wenn die Ursache nicht behoben worden ist. Soll ich ständig Schimmelflecken entfern lassen? Der Mieter darf durch die Mietminderung das Zimmer theoretisch nicht benutzen. (Der Balkon ist aber nur durch dieses Zimmer erreichbar)
6. Wer trägt die Kosten für das Entfern von Schimmelflecken?
7. Wer trägt die Kosten der notwendigen Renovierung nach der Mangelbeseitigung?
27.03.2021 | 15:40

Antwort

von


(481)
Albstraße 45
73249 Wernau
Tel: 07153/9964381
Web: http://www.kanzlei-fuer-wirtschaftsrecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung die Behebung des Problems immer hinauszögert?

Setzen Sie der Hausverwaltung eine Frist von 21 Tagen zur Beseitigung des Problems. Verweisen Sie darauf, dass die Thematik bereits lange bekannt ist.

Zeigen Sie auch an, dass es die Pflicht der Hausverwaltung ist, Beeinträchtigungen aus der Sphäre des Gemeinschaftseigentums (hier Heizanlage) für das Sondereigentum zu vermeiden. Seit 4 Monaten besteht bzgl. dem bekannten Problem Untätigkeit.

Kündigen Sie an, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen und Schadensersatz gegen die HV geltend zu machen.

2. Was kann ich tun, wenn die Eigentumsversammlung der Nachrüstung der Heizungsanlage nicht zustimmt?

Dann muss eine andere Lösung gefunden werden, um Schäden an Ihrem Eigentum zu vermeiden.

Gibt es keine andere Lösung, kann die Zustimmung durch ein Gericht erzwungen bzw. ersetzt werden.

3. Mein Mieter fordert Mietminderung. Ist eine 20% Minderung von der Gesamtmiete incl. Nebenkosten berechtigt?

Das kommt auf den Umfang des Schimmels an und die eingeschränkte Nutzbarkeit im Verhältnis zur Gesamtfläche. Hierfür gibt es keinen pauschalen Wert. Im Streitfall hat hierüber ein Gericht zu entscheiden.

Dieser Schaden kann dann auch der HV bzw. der Gemeinschaft wegen Verzögerung in Rechnung gestellt werden.

4. Wie kann ich meinen Anspruch auf Schadenersatz wegen der Mietminderung gegenüber der Hausverwaltung geltend machen?

Siehe hierzu 3.).

Der Minderungsschaden ist zu benennen und ggü. der HV geltend zu machen. Hilfsweise mit einem Rechtsanwalt.

5. Schimmelflecken an der Wand wurden mehrmals vom Hausmeister entfernt, bilden sich aber immer wieder neu. Eine gründliche Entfernung ist z.Zt. nicht möglich, wenn die Ursache nicht behoben worden ist. Soll ich ständig Schimmelflecken entfern lassen? Der Mieter darf durch die Mietminderung das Zimmer theoretisch nicht benutzen. (Der Balkon ist aber nur durch dieses Zimmer erreichbar)

Das ist richtig und vollkommen nicht nachvollziehbar. Was bringt ein "überstreichen" der Flecken, wenn man die Ursachen kennt und weiß, dass dies immer wieder auftritt. Hierin liegt eine klare Pflichtverletzung der HV, was zum Schadensersatz führt.

6. Wer trägt die Kosten für das Entfern von Schimmelflecken?

Diese hat die Hausgemeinschaft zu tragen. Bei "Vertiefung" des Schadens kann die Gemeinschaft die Hausverwaltung in Regress nehmen (wenn früheres agieren weniger Kosten verursacht hätte).

7. Wer trägt die Kosten der notwendigen Renovierung nach der Mangelbeseitigung?

Auch die Gemeinschaft und die HV (siehe unter 6.). Hilfsweise der Bauträger, wenn eine fehlerhafte Bauisolierung/Dämmung vorliegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-


Rückfrage vom Fragesteller 27.03.2021 | 20:36

Sehr geehrter Herr Dr. Traub,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Ich hätte noch zwei weitere Fragen.

1) Mein Mieter will Schimmelflecken ständig entfernen lassen und meint, dass er mittlerweile in der Wohnung Kopfschmerzen durch den Schimmelbefall bekommen hätte. Auch der Balkon sei für ihn nicht nutzbar, da er durch den Schimmel befallenen Raum zum Balkon laufen muss. Ich habe ihm bereits eine Mietminderung von 20% angeboten und unterstelle, dass er das Zimmer mit Schimmelflecken nicht nutzt. Wie kann ich dem Mieter antworten, auch in Bezug auf die Nutzung von dem Balkon?

2) Zur Mietminderung hat Hausverwaltung geäußert: „Das ist nicht Sache der WEG, das ist (leider) Vermieterrisiko." Auch für das Entfern von Schimmelflecken fühlt sich die Hausverwaltung nicht verantwortlich. Hat HV hier Recht?

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.03.2021 | 08:00

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne.

Bitte beachten Sie, dass die Nachfragefunktion im Rahmen dieses Portals nur zur Klärung von Unklarheiten bei den getätigten Ausführungen ist.

Weitere, neue Nachfragen sollen hierüber nicht bearbeitet werden. Gerne können Sie diesbezüglich eine neue Frage eröffnen oder eine Anwaltsdirektanfrage eröffnen.

Ausführen kann ich, dass die Minderung der Miete in der Tat ein Vermieterrisiko ist. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum ist. Dann besteht nämlich ein Regressanspruch (siehe meine Auführungen).

Anscheinend ist die Hausverwaltung in diesem Objekt mit der Thematik überfordert.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

ANTWORT VON

(481)

Albstraße 45
73249 Wernau
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