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Wasserschaden an Eigentumswohnung

14. November 2022 20:00 |
Preis: 150,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Schadeneintritt (vor über 4 Monaten) eines Wasserschadens in einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) durch einen Rohrbruch (Gemeinschaftseigentum) unterhalb der Badewanne.
Einsatz des Hausverwalters zur Beauftragung Lecksuche und Abdichtung. Nach über 2 Monaten Erstellung eines Komplettangebotes durch den Hausverwalter (Eigentümer weiterer Wohneinheiten und Inhaber eines Heizungs-und Sanitärfachbetriebes ) zur Schadensbeseitigung für alle Gewerke an die Versicherung. Freigabe sollte in Abstimmung mit Geschäftsstelle der Versicherung durch einen externen Gutachter erfolgen. Da auf dieser Freigabe keine Legitimation der Versicherung erkennbar war, bei der Versicherung nachgefragt. Von der Versicherung keine schriftliche Stellungnahme zu Schadensfall oder Kostenübernahme erhalten. Hausverwalter tritt nach Wochen des Stillstands vom Teilangebot für das Sondereigentums (Badsanierung) mit Begründung Handwerkermangel zurück. Verwalter und Geschäftsstelle verlangen nun neues Angebot durch Geschädigten, dieses wird nach 24 Stunden auf den Namen der Besitzerin lautend eingereicht (1/4 der Ursprungskosten) und einen Werktag nach Ende der Preisbindung von der Versicherung übermittelt durch den Verwalter bestätigt. Hierbei wurde die Policenanschrift von 2 Vorbesitzern auf der Kostenfreigabe handschriftlich auf die aktuellen Besitzer (WEG) geändert. Auf entsprechende Nachfrage, Einwand zum Sondereigentum bei der Versicherung, könne man mit der Geschädigten nicht direkt kommunizieren, da nicht als Policeninhaberin bestätigt. Der Hausverwalter gibt ebenfalls die von Ihm verteilte Freigabe der Versicherung nicht an den Handwerker weiter, die Geschädigte darf dies selbst laut Versicherung nicht, weil die Freigabe nur auf die WEG lautet. Der für Ende der Woche angesetzte Start der Reparatur wird somit nicht bestätigt. Der Hausverwalter wurde nochmals aufgefordert die Reparaturfreigabe weiter zu geben mit dem Hinweis, das sonst die Duldungsvollmacht der Geschädigten erlischt und alle Vertragspartner informiert werden müssten. Mit Hinweis, dass es die Möglichkeit gäbe sich eine nachträgliche Vollmacht der ETG ausstellen zu lassen.
Die Fragen hierzu:
1.) Darf die Geschädigte handeln und selbst die Freigabe verteilen um den Verlust der Handwerksleistungen zu vermeiden?
2.) Wie kann der Geschädigte in Besitz einer Handlungsvollmacht erst mal für den Schaden) kommen, wenn der Verwalter in Person auch WEG-Mitglied und als Beklagter einzig von der Versicherung als Bauftragter der WEG anerkannt wird?
3.) Ist die Vermutung richtig, dass durch die aktuell noch auf die alten Besitzer in der WEG-Anschrift ausgestellte Police keine Deckung für die neuen Besitzer bietet und aus diesem Grund die Bitte einer eigenständigen Abrechnung/Bearbeitung für das betroffene Sondereigentum komplett ignoriert wird?

14. November 2022 | 21:44

Antwort

von


(2073)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ein Handeln des geschädigten Wohnungseigentümers halte ich hier für ausgeschlossen, denn schließlich ist nicht nur das Sondereigentum, sondern ebenfalls das Gemeinschaftseigentum betroffen und insofern kann zwar der einzelne Eigentümer eine Maßnahme der Hausverwaltung und WEG verlangen und notfalls einklagen, aber nicht eigenmächtig tätig werden, was nur im äußersten Notfall mit entsprechender Kostenansatzregelung möglich wäre.
Ansonsten ist man leider auf Schadensersatz gegenüber den Miteigentümern und der Hausverwaltung angewiesen, wenn durch ein Unterlassen hier dem Geschädigten Wohnungseigentümer ein Schaden schuldhaft verursacht wurde.

2.
Natürlich könnte im Rahmen einer WEG-Versammlung ein Beschluss herauskommen, dass der geschädigte Wohnungseigentümer mit einer Vollmacht ausgestattet wird, um in der Sache tätig zu werden. Das ist durchaus denkbar und möglich, setzt aber eben ein Mehrheitsbeschluss voraus und müsste versucht werden.
In der Tat ist hier das Verhalten des Hausverwalters anzugehen und ihn auf seine mögliche Haftung hinzuweisen, dass nämlich ein Verschleppen der Angelegenheit zu einem Schaden führen kann, der durch ein Unterlassen schuldhafter Art des Hausverwalters entstanden ist. Das hatte ich ja oben bereits einmal angesprochen.

Wenn sich hier dann doch noch nichts ergeben sollte, wäre es am besten, einen Anwalt Ihrer Wahl einzuschalten, der die Angelegenheit in die Hand nimmt. So kann auch vermieden werden, dass es dazu weiter kommt, dass die Sache verschleppt und zwischen den einzelnen beteiligten Personen hin und her geschoben wird, was sicherlich der Sache nicht gerecht wird, zumal sie auch nicht so kompliziert ist, wie man hier vielleicht glauben machen will. Gewissermaßen spielen hier durchaus Eigeninteressen des Hausverwalters eine Rolle, aber auch das darf eben nicht sein. Recht und Gesetz sind schließlich anderes vor.

3.
Gut, hier müsste man einmal in die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung sowie den zugrunde liegenden Kaufvertrag werfen, um die Frage der Versicherung zu klären. Aber letztlich müsste das positiv geklärt werden können, zumal ansonsten ebenfalls eine Haftung der Hausverwaltung bzw. sogar des Notars eintreten kann, wenn man diesen Versicherungsübergang nicht ordnungsgemäß gehandhabt hat.

Versicherungen spielen dabei sowieso nur am Rande eine Rolle, da sich der Schadensausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner abspielt, also zwischen Schädiger und Geschädigten. Da es keine Pflichtversicherung ist, kann auch ein Anspruch gegenüber der Versicherung direkt nicht in Betracht kommen. Das gibt es zum Beispiel im Verkehrsunfallrecht, hier aber nicht. Vor diesem Hintergrund spielen in erster Linie die Beziehung zwischen Schädiger und Geschädigten eine Rolle und die Versicherung wird dann schuldbefreiende Leistungen im Versicherungsfall leisten. Eine andere Frage ist natürlich, wie dieser Fall versicherungsrechtlich zu bewerten ist, aber das wäre gesondert zu klären.

Ich mache Ihnen folgenden Vorschlag:

Da sich die Sache am besten telefonisch innerhalb von 20 bis zum 20 Minuten klären lassen sollte, was für Sie und mich es einfacher machen würde, als wenn Sie hier noch mal eine Rückfrage stellen und ich Ihnen dann antworte, rate ich ich zu einem Telefongespräch innerhalb dieser Woche. Das bleibt natürlich Ihnen überlassen, aber schneller und einfacher kommen wir zum Ziel, wenn wir telefonieren. Sie können mir gerne per E-Mail Ihre Telefonnummer und Ihre Sprechzeiten zukommen lassen, dann melde ich mich bei Ihnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 14. November 2022 | 22:45

Vielen Dank für die Antwort. Es reicht nicht aus, wenn von den anteilig gleich gestellten restlichen 3 Wohnungseigentümer min. 2 dem geschädigten 3 Wohnungseigentümer eine digitale Kopie einer unterschrieben Handlungsvollmacht zukommen lassen würden, damit dieser im eigenen Namen und unter eigener Rechnung zum Namen auftreten kann? Nach mir vorliegenden Informationen wird durchaus von den Versicherungen das Sondereigentum mit den Besitzern abgerechnet. Wenn die Rechnung nicht auf den Besitzer sondern die WEG ausgestellt wird verliert der Eigentümer doch das Recht auf sein Eigentum bei der Gewährleistung und muss dies wieder über Dritte, sprich die WEG durchsetzten lassen und hat kein Mitspracherecht bei der Instandsetzung? Bei einem KFZ-Schaden wird die Rechnung doch auch auf einen geschädigten Eigentümer ausgestellt der nicht Versicherungsnehmer ist und trotzdem beglichen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15. November 2022 | 11:42

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte gerne wie folgt:

Ja, doch müsste es im Rahmen einer (ordentlichen oder eher außerordentlichen) einen Beschluss darüber geben, damit die Vollmacht erstellt werden kann. Da reicht die einfache Mehrheit, es sei denn, die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt etwas anderes, was nach zu sehen wäre.
Das Problem hier ist aber, dass es nicht nur um das Sondereigentum, sondern auch um das Gemeinschaftseigentum geht und deshalb versicherungsrechtlich das sich etwas anderes darstellt.
Daher ist dieses meines Erachtens nach als Einheit zu bewerten und es wäre auch kostengünstiger, Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu reparieren. Wie gesagt, das mit den Kfz-Schäden ist nicht vergleichbar. Es geht nicht um eine Pflichtversicherung wie bei den zuletzt genannten Schäden wie darum, dass mehrere beteiligt sind, also mehrere Miteigentümer. Das ist bei Kfz-Schäden anders.

Mein Angebot hinsichtlich eines Telefonats steht weiterhin, ich meinte übrigens 20-25 Minuten, das war falsch diktiert worden, entschuldigen Sie.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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